新政预留“操作空间” “模糊”引发楼市新悬念

　　大户型商品房将成抢手货？

　　7月13日，建设部出台《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（以下简称《意见》），对新建住房结构比例和套型建筑面积等问题提出了具体意见。《意见》明确了套型建筑面积的概念，“套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。”同时也明确了70%的小户型将实行城市总量控制。建设部的解释使得“

六一新政”以来争议不休的两大悬念终于落地，但记者在采访中发现，旧悬念落地的同时，也引发了一些新的悬念，这些悬念再次让一些开发商们感到寝食不安。

　　政策预留“开发空间”

　　我市在6月8日发布了《青岛市人民政府关于贯彻国办发〔2006〕37号文件调整住房供应结构稳定住房价格的通知》，通知中明确规定“新建住房结构比例应在全市范围内控制”。从中可看出，建设部《意见》的出台后，我市小户型总量控制政策并无变化。

　　但什么样的楼盘小户型必须达到70%，什么样的楼盘又可以放松要求，建设部的《意见》并没有提供一个具体标准。有房地产开发人士向记者表示，这项政策的模糊给开发商和地方政府都提供了一个操作空间，也给权力寻租提供了条件。过去的销售经验表明，在青岛市场上80~140平方米的住宅最好销售，实行70%的总量控制后，只有30%的住宅面积能达到90平方米以上，大户型因为短缺，必然成为市场上的抢手货。而最后的结果就是，谁获准开发大户型，谁就有可能获得更高的利润。沿海一线好的地段可能都是大户型，而到了郊区差一点的地方，也可能所有楼盘都是小户型。

　　这位人士讲道，除此之外，还有一些细节也需要进一步明确，像小户型的地块如果拍不出去怎么办，是降低地价必须卖掉，还是先放放再说？

　　记者从有关部门了解到，目前我市正按照新建住房结构比例要求，结合城市总体规划，统一编制我市住房建设规划和住房年度建设计划，于今年9月底前报建设部备案并向社会公布。在住房建设规划公布前，规划部门暂按单个建设项目住房建设面积控制住房比例。过去已审批但未取得施工许可证的项目，凡不符合上述要求的，开发建设单位应根据要求进行套型调整。

　　母子套型组合卖？

　　新政后的楼市将是最考验项目研发能力时期，如何在产品设计上求新求变，做出不超面积指标，又可以大大增加房屋使用面积的户型，就会成为最有卖点的项目。

　　大户型不让做了，就开发出两个小户型一块卖，业主买房后打通，跟大户型没两样。这是南方某些地产商发明出来的应对办法。

　　四川有开发商就表示，今后卖房子可能会是“卖平方变成卖立方”。具体做法就是，开发商在设计商品房的时候，将90平方米以下的住宅建成5.8米层高，为业主预留出装修跃层空间，使小户型产权房实际可以双倍的价格“1变2”，从而享有大户型功能空间，并合理规避掉各种税费。还有可能出现上下两层预留好“接口”的户型，梯子一架，两小套房立马就成复式楼的可对接的户型。

　　还有一种做法“母子套型组合卖”，套二的房与套一的房相连，在户与户之间预留可拆墙，只要打通隔墙就能使两套房融为一套，而且在卫生间或厨房的设计时，特意将管线集中在房间的一侧。这样做使可这个几平方米的小屋，可根据需要改变功能，变成工人房或储藏室。母子套型组合销售，既能满足实用功能，又能兼顾投资。

　　据了解，目前我市部分开发商已经开始实行“两个小户型一块卖”的开发模式，业主入住后只需把两套房中间的非承重墙墙拆掉，100多平方米的大户型就会呈现在面前。

　　新政下开发商开始改户型

　　无论开发商将如何应对，小户型的大量出现已经成为必然。记者在采访中也获悉，我市部分准备开工的住宅项目已经开始动手更改设计，调整未来楼盘项目的户型结构。

　　这一消息，对于在6月1日前开工的项目而言，成了一大利好。正在建设开发区国际贸易中心的开元房地产的梅经理就表示，他们正在建设的楼盘都是比较大的户型，今后大户型成为稀缺产品，他们的销售压力就大大减轻了。（赵健）