怎样能让90平方米更宽敞

　　建设部12日下发的细则让“90m2”确定为建筑面积定论，在此背景下如何作出创新的中小户型被越来越多的开发商提上日程。昨日，开发商、设计师、装修专家汇聚晨报房产新政第三场论坛，畅谈如何在90平方米的“规定动作”下，为业主争取更多的住宅使用空间。

　　新政“逼”

　　开发商创新

　　“南京市场上对90平方米以下的小户型还没有足够的研究和重视。”南京鸿意地产销售部经理王林林表示，在南京市场上，90平方米以下的小户型基本上都做成两房一厅，极少一部分被做成两房两厅，能做成三房的更是寥寥。王林林认为，目前市场上小户型随便设计成什么样都能很快出手，这使得开发商很少主动去研究如何设计出结构合理的中小户型。

　　“想在90平方米的建筑面积内，做出各种功能来，确实比较困难。”南京天创建设张亮说，如今新政限定了“90m2”，这使得开发商不得不把视线转移到中小户型，创新提速了。

　　九大秘诀一一过场

　　如何将90m2房子做得更大，更合理？与会的开发商、设计师、装修专

　　家向晨报披露了以下九大创新“秘诀”。

　　1低台凸窗和落

　　地凸窗

　　主要技巧：其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。

　　业内点评：南京天创建设实业有限责任公司总经理助理张亮介绍，这样的招法在广州、深圳一带最早出现，如今在南京的各大楼盘中已能看到。不过，东南大学建筑设计研究院建筑设计综合三所副所长孟丽敏认为，这样大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。

　　2超大入户花园和

　　大阳台

　　主要技巧：由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。在南京城东某楼盘，为了表现其阔绰舒适，其入户花园接近10m2，当属通过入户花园“偷面积”之典型。

　　业内点评：入户花园和大阳台作为私人空间，增大了房屋的舒适度。南京万科置业总办主任王培介绍，深圳最早出现的一些大露台项目让人过目不忘，但这些3米进深的露台，会造成下层的厅房遮阴过多。

　　此外，作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园必然造成室内空间的变小。

　　3赠送大露台和半

　　地下室

　　主要技巧：大露台和2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积，不少开发商通过赠送大露台和半地下室来增大使用空间也属于“偷”面积之列。在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。而对一楼住户赠送半地下室，有开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室和一楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来。

　　业内点评：孟丽敏介绍，通常送露台都是顶楼，如果每层都送则需要退台。二楼的面积少于一楼的面积，三楼的面积少于二楼，少于的部分用于露台建设。由于赠送了大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。

　　4共享梯厅

　　主要技巧：现今市场上共享梯厅的做法主要是“一梯两户”。如每台电梯可以前后双开门，电梯开门后可以直接进入房屋，将以前的电梯等待区改为私人空间，把入户门外移，使得业主可以多出部分面积。

　　业内点评：共享梯厅无疑增加了业主对楼梯、过道的使用率，多出部分会为客户节省很多空间。南京天创建设总经理助理张亮介绍，在电梯、过道上做文章的还有变“一梯两户”为“一梯多户”，减少分摊面积，从而使得业主使用面积增加。

　　5隐藏式衣橱

　　主要技巧：隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。

　　业内点评：此种“偷”面积方式和步入式飘窗、低台凸窗有异曲同工之处，所带来的问题也同样是外墙保温问题。此外，由于外墙凸出，如统一不好，有可能影响整个小区的外立面。

　　6可拆卸凸窗和

　　可打掉步入式凸窗梁

　　主要技巧：和前面提到的“凸窗”相比，这里多了两个字眼，一个是“可拆卸”，一个是“可打掉”。

　　将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。

　　业内点评：由于本身将横梁设计为“可拆卸”、“可打掉”的，这样在装修时打掉这些“梁”应该不会带来安全问题。可拆卸式凸窗打掉后的室内空间，比步入式凸窗更好使用，空间也没有压抑感。与凸窗同样的问题是，拆卸后如何保证墙体的隔热、保温。

　　7空调机安放处

　　变生活阳台

　　主要技巧：在一些楼盘的设计中，为了能给客户实惠，开发商往往会多设计出一个或者两个空调外机安放处，或将层高控制在2.2米以内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调机安放处可以装修成为一个生活阳台。

　　业内点评：将空调机安放处改为生活阳台，虽只能“偷”得1m2—2m2左右的面积，但多出的每一平方米，对购房者而言均是实惠。

　　8挑高房

　　主要技巧：这即是南京很多小户型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，实际上也是“偷”面积的一种。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，购房者通常可以将其隔成两层，使空间得到充分利用。

　　业内点评：挑高房是利用“层高”偷面积的一种，但由于规划中每个项目均有总限高，在将房屋层高做大的同时意味着整个项目的建筑面积可能减少。所以挑高房源的单价往往也更高。

　　9空中院馆

　　主要技巧：在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主多出一部分空间。业主既可以分别隔开，作为自己的私人空间；也可以作为空中院馆，供业主共用，多出一个休闲空间。

　　业内点评：通过“空中院馆”偷面积使得两单元连接起来，并为各自争得一些可利用的休闲空间，但两单元业主的生活私密性有可能受到影响。

　　“偷”面积，是否羊毛出在羊身上？

　　正方：“偷”面积给老百姓带来实惠

　　90m2建筑面积的房子实际使用面积达到了110m2，“偷”面积从使用上无疑给老百姓带来看得见的实惠。南京鸿意地产王林林以她在一线的销售经验介绍，每个消费者都会非常在意自己所购房屋的性价比。有可能“偷”面积给房屋的价格带来提升，而对于开发商而言，在供求关系变化的背景下，户型创新才会有竞争力。

　　南京天创建设张亮持同样观点。“卖东西要让人觉得划算。”张亮说，“偷”面积的成本的确要部分地转嫁给消费者，但是消费者可以少出一点，开发商也相应地承担一部分。如此一来，开发商的房子也好卖，老百姓也可以得到实惠。

　　反方：“偷”面积羊毛出在羊身上

　　东大建筑设计研究院的孟丽敏坚持认为，开发商的所谓“偷”面积更多的是其在玩一种营销概念，户型创新的成本最终也得购房者自己埋单。

　　孟丽敏介绍，从目前的创新情况来看，开发商更多地喜欢在户外进行创新，如送露台、飘窗等。而在新政下，老百姓真正需要的是在户型之内做文章。孟说，赠送露台等，实际成本还是算在均价里，羊毛出在羊身上。

　　作者：施贤明 徐关辉 朱福林/来源：南京晨报