成交下滑南京楼市受困淡季 开发商推盘节奏放缓

　　【龙虎网报道】九部委的房产新政出台已经有一个多月了，宏观调控已经在楼市中初见成效。尽管今年的调控新政对购房者的影响不及去年，但是市场依然表现得十分敏感。加之我们不得不考虑的德国“世界杯”以及天气的综合影响，从总体上看，南京楼市的淡季已经来临，而且有可能将持续相当一段时间。

　　市场成交全面萎缩

　　6月新政实施首月，南京楼市连续3个月的上升行情就开始发生逆转，各项统计数据都较5月份有显著下降。随着七月的来临，商品住宅的交易量依然没有任何好转。南京网上房地产成交统计数据显示，几个双休日中，7月1日，全市的商品住宅认购量为193套，成交仅为12套，成交均价为每平方米3804元；7月2日，认购量为106套，成交55套，成交均价为每平方米4331元；7月8日的总交易量更低，仅为154套。7月3日至7月9日一周内，全市共认购商品住宅1038套，成交1094套，分别比6月26日至7月2日的一周减少了180套和78套。7月10至16日，交易依然“停步”不前，全市共认购住宅925套，成交1234套，认购数量再次创新低。

　　在二手房买卖方面，来自我爱我家的数据分析表明，2006年7月上旬，房源出现持续下滑，与上月同期相比减少了6.55%。在客源方面则出现了与房源相反的局面，客户需求在经历一个月的压抑后开始逐渐释放，与上月同期相比增长了38.49%；虽然客源有所增长，但本旬二手房成交量与上月同期相比却减少了6.06%。

　　开发商推盘节奏放缓

　　中惠房地产产业集团策划部朱经理认为，今年的七八月份相比较四五月份，南京楼市的开盘量有所减少，而去年则没有太明显的变化。目前，南京市的新政“细则”还没有出台，受到政策的影响，开发商心里没有底，推盘节奏更加谨慎。在开盘之前，他们往往要经过长时间的观察和深思熟虑，综合总体成本、市场等多方面因素。许多楼盘希望熬过7、8月份传统淡季，到9月份再考虑开盘，是因为他们要利用这段时间宣传产品，积累更多的意向客户。如果在淡季盲目开盘而使得销售不畅的话，反而影响项目的形象。预计随着新政策的明朗，在今年秋季房交会的时候会出现又一个开盘热潮。开盘项目增多，供应量加大，竞争更加激烈，会不会造成房价下跌？而需求量集中爆发，会否提高房价？房价的走势到底如何，在今年年底基本可见分晓。

　　天正湖滨的办公室负责人顾红艳告诉记者，面对今年楼市淡季的到来，虽然开发商们慎之又慎，但是，他们并没有不知所措，而是采取各种方法积极应对。考虑到天气炎热可能影响到购房者看房，许多开发商将售楼处按照季节特点装饰一新，让看房成为一种享受。还有些开发商，考虑到世界杯对楼市的影响，索性自己组织一些关于世界杯的活动，吸引购房者的目光，同时也宣传了自己的产品。

　　小户型淡季不淡

　　现如今，在南京楼市交易相对冷淡的季节中，我们发现，九十平方米以下的小户型仍然十分抢手。位于水西门大街的润花园·喜跃小户型自开盘以来持续热销，特别是它的挑高精装修，尤受推崇。此外，南京其他拥有小户型的楼盘，在这个淡季也都有不错的销售业绩。

　　很多人将这种现象归功于6月1日刚刚实施的房产新政，其实并不尽然，据专业人士分析，新政的条款仅仅对小户型淡季热销起到一个推动的作用，毕竟新政刚实施不久，市场不会如此早地做出这么强烈的反应。造成这种热销现象的根本原因还在于，市场对小户型的刚性需求。记者在采访中发现，前来售楼处关注小户型的大多是二三十岁的年轻人。他们中间有的是准备结婚的，有的是刚从学校毕业，急需住房的，这些人买房的时候只会考虑自己的喜好和需求，不会过多地顾及新政的影响，这就造成了小户型即使在淡季也会出现热销的场面。然而，对一些大户型比较中意的大多是已经有了住房，想改善生活质量的人，由于对住房的需求不是那么急切，考虑的问题比较多，于是在这样的“非常时期”，他们大多会选择观望。

　　二手房市场相对平稳

　　新政实施的一个多月以来，从各项数据表明，南京的二手房市场受到了一定程度的冲击，其中主要还是来自于5年房征收营业税的影响。但相对去年来说，今夏的二手房市场基本稳定。记者从我爱我家市场部一位姓丁的工作人员处了解到，目前，南京市场普遍进入交易淡季，加之新政实施不久，买卖双方对峙心态比较明显，因此，成交量有所下降。但是，去年的新政对二手房市场的打击则更为严重，南京各中介机构中，关门转行的不下百家。小中介退场、大型中介激战成为当时南京二手楼市不争的事实。相比较而言，今年则不会出现这样的场面。丁小姐说，目前从数据上来看，二手房的交易是有所下滑，这属于正常的淡季的表现。随着“金九银十”季节来临，沉寂已久的刚性需求必然得到释放，南京的二手房市场一定不会让人们失望。

　　此外，对于租赁市场来说，即将进入旺季，国家的新政反而会对其起到积极的推动作用，一方面一些需交营业税的房子可能会转售为租，从而为租赁市场注入了各方面条件较好的房源，另一方面一些购房者在市场还未明朗的情况下，会放缓购房步伐，先租房居住，这样就为租赁市场带来了客源的增长。