建设部出台新政限制外资流入国内地产

　　“限外”政策对外资影响有所显现

　　□见习记者 张雪丽

　　实习生 宋成娟

　　近日，一份名为《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(下称《意见》)的文件在市场内部广为流传 。

　　目前，这个由建设部、央行等六部委共同签署的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》已悄然下发 。

　　“在资本账户没有完全开放的情况下，除了直接投资，外国资本进入应该是严格管制的政府就得出台制度来严厉遏制 与打击 ”中国社会科学院金融研究所研究员易宪容在接受《法制早报》记者采访时说 。

　　尽管《意见》才刚刚出台，但新政对外资进入中国房地产市场的影响已经有所显现 。

　　“很多外资基金谈判都放慢了，因为听说要对外资投资设限 。”上海睿策投资管理咨询有限公司一位工作人员表示 。

　　但不少专家认为，“限外”新政颇为温和 。

　　“第四军团”

　　削弱调控效果

　　近年来，一批来自欧美的基金公司，依靠自身强大的资金优势，频频在上海出手整栋购买写字楼、并购境内房地产以 及各种高档商业地产。

　　“他们以收购为主要手段，带有很强的投机性，被称为‘第四军团’。”面对强大的竞争对手，国内地产商面临着巨 大的压力。

　　据了解，‘第四军团’中包含了摩根斯坦利、高盛、JP摩根、花旗地产等国际上顶级的基金公司。

　　这些外资看准的是，人民币升值的巨大空间和国内房地产价格一涨再涨的双重优势。

　　然而在目前我国所出台的地产政策中，对外资进入楼市不但没有设限，反而还有一些税收优惠政策。

　　近期，建设部在向国务院汇报工作时就指出，外资通过收购在建项目或企业股权，在市场上直接购房、直接取得土地 进行房地产开发等途径，进入我国房地产市场，目的是赚取人民币升值、房价上涨等超值收益，削弱了我国信贷政策调控效果 ，加大了国际收支不平衡。

　　新政温和出台

　　据了解，《意见》在市场准入、开发经营以及境外机构、个人购买房产等三大领域均做了明确规定。

　　在市场准入方面，要求外资投资购买非自用房产，应遵循商业存在原则，按规定申请设立外商投资企业；其中投资总 额超过(含)1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50%。

　　在购房方面，规定只有境外机构在中国境内设立的分支、代表机构(房企除外)和在境内工作、学习超过一年的个人 ，具备购买符合实际需要的自用、自住

　　此外，“意见”还指出，外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其 他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。

　　“这样既减少了一些投机性外资介入的可能性，也有利于政府加强对市场的监管，对外资在国内市场的运营、动向能 获得更多一手信息。”中国社科院房地产金融研究所尹中立博士说。

　　一些专家看来，政策相当温和，外商长线投资不会受到影响。

　　限制不如疏导

　　外资进入地产是否应该受到限制一直颇受争议。

　　那么如果对外资设限，能否起到抑制中国房价过高的作用呢？

　　对此一位地产专家表示，是否真正出台限制外资炒房政策，还要看

　　他认为限制热钱进入楼市，很多外资都会表示理解，但对于真正想长期持有物业而不是短期炒作的外资，政府还应该 持鼓励态度，不应该“一刀切”。

　　同时他还表示，投资过度的解决办法宜疏不宜堵，关键是要开放投资领域，对国内过剩的投资资金进行有效疏导。