遏制外资炒房对穗影响有限 应强化监管港澳台炒家

　　新闻背景

　　据新华社北京7月24日电经国务院同意，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。

　　该意见明确了规范外商投资房地产市场准入、外商投资企业房地产开发经营管理、严格境外机构和个人购房管理等方面的具体措施。一是规范外商投资房地产企业的市场准入，提高了部分外商投资房地产企业注册资本金在投资总额中的比重；二是加强外商投资企业房地产开发经营管理；三是严格境外机构和个人购房的管理，规定境外机构在境内设立分支、代表机构，境外个人在境内工作、学习超过1年的，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。

　　24日，备受关注的六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称《意见》)正式出炉。这份经新华社正式发布的《意见》，在核心内容上与连日来国内外媒体不断抛出的“内部资料”并无大的出入。

　　难以缓解房价上涨压力

　　对于这个“新规”，市场层面显现出“疲态”。一位地产界人士告诉记者，由于171号文件在24日正式出台前，其核心内容已经由各大媒体“曝光”，业界早已对之有了充分的心理准备。

　　除了对此次出台的新文件摆出不屑一顾的姿态，一些业界人士还在继续鼓吹“外资在中国房地产市场比重不大”或“外资购房对中国房价走势的影响很小”等言论。对此，中国社科院金融所的尹中立博士回应说，“外资虽然在全国所占比重不大，但在北京、上海占有相当比重，仅上海一地所占比重超过10％。此外，外资常以机构投资者身份出现，对中国房地产市场信心影响很大。”不过，尹中立也表示，“新规虽然可以减缓房价上涨的压力，但并不是说房价会因之而走低。”

　　对广州楼市影响有限

　　不少专家认为，由于广州还未出现境外投资浪潮，因此，此次限制外资进入房地产市场的文件出台对广州房地产影响有限。

　　有业内人士表示，目前在广州的外资购房包括个人购房和团购均以高档住宅为主。虽然所占市场份额不大，但“对于抬高市场楼价的作用不可忽视”。

　　本土房地产专家韩世同表示，广州目前高档写字楼仍不成熟，整体空置率较高，单靠本地企业难以消化，可以适当鼓励部分外商企业进入。另外，韩世同表示，外资进入虽然对楼价抬升有一定影响，但他们的技术、管理水平，其实对于提升广州写字楼整体水平是有好处的。

　　条文解读

　　“境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则……申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。”

　　《意见》的核心内容就是拒绝外资离岸操作。也就是说今后外资不可以通过中介代理远程投资中国的房地产市场，而必须在中国注册公司，设立分支机构，来从事房地产的投资和经营活动。该规定将使以前一些金融投资机构和其他各种渠道进来的境外热钱不能直接投资房产。

　　戴德梁行市场调研部经理黎庆文

　　“外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本金不得低于投资总额的50％。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。”

　　提高门槛意在抑制境外机构和资金来中国境内炒房，而不是说不许外国人来买房，不许外资进行房地产长期投资。通过政策的调控，可以避免巨额外资通过“豪赌”人民币升值和国内房地产市场升温“快进快出”，维护我国金融市场和房地产市场的健康稳定。

　　复旦大学房地产研究中心尹伯成

　　“境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产业的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。”

　　“工作、学习超过1年”的条件可以过滤出境外小投资者中的炒房一族，有利于市场健康发展。

　　发展改革委宏观经济研究院研究员王小广

　　“符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制。”

　　“外资购房采取实名制，主要是为了防止外资洗钱，以及在人民币升值预期下的投机行为，对于维护市场正常秩序，稳定房价都有积极的影响，”

　　中地行集团董事长徐建平

　　两大疑问

　　限制外资炒房符合国际惯例吗？

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说，在国际货币基金组织的成员中，有130多个成员国对外资进入房地产市场设有严格限制。“此次六部门的意见，是2002年取消外销房、内销房的区别后，国内首次对外资投资房地产重设门槛，是与国际接轨的举措。”

　　尹伯成同时表示:“此前中国已就国内房地产市场宏观调控出台政策，在全球化背景下，只有将内资和外资统一管理，才能使宏观调控取得预期效果。”

　　广州是否要区别对待投资投机？

　　戴德梁行市场调研部经理黎庆文认为，对于外资进入中国房地产市场，关键还是要区分投资行为和投机行为。他为外资投机炒作行为总结了两个特点，一是资金快进快出，二是坐等升值而不进行开发经营。如果境外投资者将所投资的物业持有一段时间，并通过投资经营使物业升值，然后转让就不能算炒作。

　　据了解，目前在广州房地产市场中，外资主要体现为一些香港的传统开发商，比如新世界、和记黄埔、丽兴控股等老牌企业。他们进入广州不是一两年，而是已经有十多年的历史了，可以说是陪伴广州房地产业一路走过来的。对于这样的外资开发商，黎庆文认为并不是国家要监管的外资炒房对象。

　　此外，黎庆文提出，关于境外个人购房的限制，有待于地方政府细则做进一步的区分。因为各地情况不一样，像广东地区和港澳地区的联系紧密，中山等地本身就是侨乡，外资进入这些地方的房地产市场是有实际需要的。而且广州正在成为国际化大都市，外国人、香港人来这里工作定居也是对广州经济有信心的表现。因此，他建议从尊重历史的角度制订地方细则。

　　链接

　　外资炒房在穗空间大

　　数据显示，从2005年下半年开始，进入广州的境外投资者比之过去几年增多了几倍，并且从以往的以私人投资者为主转变为以机构、基金投资者为主，涵盖港澳以及东南亚如新加坡、印尼以及欧美等多个地区的基金及投资机构。目前，广州的甲级和超甲级写字楼的平均售价约13000元/平方米，而月租金则约为120元/平方米，亦即投资商业地产的年平均回报率在10％左右，高于上海、北京目前7％－8％以及香港、纽约3％－4％的租金回报率水平。不少海外基金已经看中了广州市场，而在未来，广州高档写字楼“消化”的最大途径仍是海外基金收购。

　　专家访谈

　　须强化监管港澳台炒家

　　24日，记者就读者关注的问题专访了国家商务部研究院梅新育博士。总体上看，梅新育博士认为现有的《意见》存在着诸多遗憾，需要在实施细则上完善相应的不足。

　　“自用房产”概念留悬念

　　记者(以下简称记):从《意见》条款来看，管理层力图区分境外买家中的自用者和投机者，并有了“自用房产”的规定。对这一点您个人如何评价？

　　梅新育(以下简称梅):“自用房产”如何界定？是按照一年中的使用时间，还是按照人均多少面积？如果是按照前者，有些非居民个人来往境内外频繁，却是正常的业务需要；如果是按照后者，不同消费者消费需求差别很大，如何规定一个统一的人均面积标准？在此问题上存在不确定性，需要进一步的实施细则来明确。

　　境外华人炒房被疏漏

　　记:《意见》对港澳台地区居民和华侨在境内购买房地产给予了相对宽松的待遇。北师大的董藩教授在接受我们采访时却认为，实际上港澳台地区居民和华侨在内地“炒房”的动力比外国资本还要强劲。那么，这个规定是否确实存在疏漏之处呢？

　　梅:从主要城市房地产交易情况来看，在境外买家中，来自港澳台地区的买方投机倾向强于外国买方。北京市房地产各类买家成交平均价格数据显示，外国人的成交价格在12000元/平方米左右，港澳台买家成交平均价格超过2万元/平方米。而且，港澳台地区买家投机倾向较强有着深厚的根源，因为港澳台地区人口稠密，房地产价格高昂，目前香港中档一手住宅单价即在7万—8万港元/平方米左右，内地房地产价格相形之下显得颇为“低廉”。

　　当然，由于许多外资机构(特别是一些美欧投资基金)将香港特区作为进入中国大陆市场的基地，所以在统计中显示来自香港的买家(特别是机构买家)未必完全就是香港居民。为了集中监管力量，强化监管效力，或许可以考虑对来自投机倾向较为严重地区的海外买家强化监管，但如何与合理优待港澳台地区居民和华侨的原则统一起来，还需要进一步考虑。 （郑春峰张睿张霞）

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　　经国务院同意，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。

　　《意见》明确了规范外商投资房地产市场准入、外商投资企业房地产开发经营管理、严格境外机构和个人购房管理等方面的具体措施。主要内容包括：规范外商投资房地产企业的市场准入，提高了部分外商投资房地产企业注册资本金在投资总额中的比重，明确了外商投资房地产企业的设立、股权和项目转让等程序；加强外商投资企业房地产开发经营管理，规范外商投资房地产企业在贷款、结汇等方面的行为；严格境外机构和个人购房的管理，规定境外机构在境内设立分支、代表机构，境外个人在境内工作、学习超过1年的，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，规范了境外机构和个人的购房手续。

　　来源：南方日报