咋样才能拿到房产证(图)

　　西安市房屋产权产籍管理中心李涛（左一）和胡安顺（左三）接听热线，解答市民提出办理房产证问题

　　本报记者赵航摄本报讯（记者彭坤田雨杰实习记者段晓宁）昨日，本报“民生热线

室”邀请西安市房屋产权产籍管理中心登记科李涛科长、胡安顺同志及房地产专业律师司坤明来本报接听热线。一个半小时的热线接听时间里，咨询热线不断。“房产证为何多年办不下来？”是市民咨询的问题中最为集中的。

　　能否办证要看有无“预售证”

　　刘先生：2001年我在太华北路百花园小区购买了一套商品房，2003年入住，至今开发商没有给我们办理房产证，我们该怎么办？

　　解答：首先在购买商品房之前，应该了解清楚开发商“五证”是否齐全，有“预售证”的商品房一般“五证”齐全。如果“五证”都不全，那么开发商肯定是办不下来房产证的。

　　个人要办理房产证，首先开发商必须已办理房屋新建登记，在开发商初始登记（大产权证）办理之后，才能给个人办理过户手续，即办理小房产证。开发商迟迟不给业主办理房产证，业主可以先了解开发商是否有办理大房产证的资格，如果开发商有资格办理，业主可联合起来督促开发商尽快办理。许多购房者在购房时与开发商也有办理房产证期限的约定，如果开发商违约，业主可以向开发商索赔。如果还是不能解决，可诉诸法律。

　　按揭购房不影响办房产证

　　黄女士：我按揭购买了一套商品房，贷款还清之前可以办理房产证吗？

　　解答：按揭贷款购房是不影响办理房产证的，只要开发商能够办理大房产证，按揭购房者就可以办理个人房产证，不过区别是房产证上会盖有按揭字样的章子，持有这种房产证是不能对该房屋进行买卖的，也有一些银行只给按揭购房个人房产证复印件。

　　办理房产证需交哪些费用

　　陈女士：办理房产证需要持有哪些证件？交哪些费用？

　　解答：法人单位办理新建房屋登记须持有土地证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建审图、质检合格证明、测量成果报告。私房新建登记须持有土地使用证（复印件）、区建设局（规划局）颁发的城建许可证（原件）、权利人身份证或户口本（复印件）。

　　一般收取的是登记费，目前西安市的收费标准是80元（长安区的收费标准可能和西安市的不一致，需在当地房管部门查询）、1.5％－3％的契税，还要交交易费给开发方，有的开发方也会要求交前期测量费。

　　前期测量费应协商解决

　　张先生：我在西安市太元路南康小区买的经济实用房，办理房产证的时候开发方让我交前期测量费，是否合理？房产测量费收费的标准又是什么？

　　解答：前期测量费到底应该谁交，应由开发方和购房者协商解决。因为目前没有明文规定应该由谁来承担这个费用。对房产测量单位来说，是本着“谁委托、谁付费”的原则，向测量项目的委托方收取相应的测量费用。

　　房产测量的收费标准在各地情况并不相同。西安市目前执行的是陕西省物价局2002年11月规定的、由国家测绘局颁布的《测绘产品工程价格》，房产测量收费对建筑面积按类别不同规定如下：住宅楼每平方米0.36元，商业楼用房每平方米2.04元，多功能综合楼用房每平方米2.75元；土地面积按测图比例和类型不同，从每平方米0.246元到0.426元不等，此外还有少量的资料费和针对分丘图的数字化数据入库费。

　　实测面积增大该谁买单

　　高女士：我在北郊雅荷城市花园买的房子，办理房产证的时候，开发方说实测面积比合同中约定的面积大，要我补交钱，合理吗？

　　解答：房产测量单位出具的测量成果报告，只对报告内容的真实性、准确性、合法性负责而并不考虑合同约定面积的问题。由于合同约定的面积数值来源复杂，与实测结果不一致是很正常的。

　　目前合同约定面积主要有两种情况。一是开发方的工程技术人员测算出的“建筑面积”，只能用于工程量、工程款的预决算，但不能用于产权登记。以此签订的售房合同，与按《房产测量规范》的有关规定测算的产权登记建筑面积肯定不同，而且一般情况，后者较前者略为偏大。在这种情况下叫喊“面积涨水”或“缩水”是没有意义的，因为其面积测算的基础和依据不同，根本就不具可比性。

　　第二种情况是，房产开发方委托专业房产测量单位对未竣工的商品房进行了“预售测量”，并按照预测所依据的图纸施工，同时按预测结果签订售房合同，这样，最后的实测报告与合同约定面积的误差一般在正常的许可范围之内。

　　根据《商品房销售管理办法》第二十条，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。产权登记面积小于合同约定面积时，（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的，房价款由房地产开发企业返还买受人；（二）绝对值超出3％部分的，房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　房产证办不下来咋维权

　　李先生：最近物业要求我们交大修基金后，才给我们办房产证，但我们又怕钱被挪用，请问我们该如何维权？

　　答：大修基金是指住宅共用部位共用设施设备维修基金。由开发商代收存入房管局指定的专项账户。如果出现挪用，由主管部门予以追回并没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下罚款；房产证是房屋权属的重要凭证，建议业主还是应该按照程序将房产证办下来。发现非法挪用，及时向房管部门投诉，或提起诉讼。

　　北郊张先生：我与开发商签了《商品房买卖合同》，这种情况下，如果我不进行房屋买卖，不要房产证可以吗？

　　答：《商品房买卖合同》仅仅是买房人和开发商之间交易的合同，双方形成的是债权债务关系。但因为房子属于不动产，必须要经过房屋权属登记，并取得凭证，也就是房产证后，才真正取得所有权。建议业主应该及时督促开发商办理房产证。

　　问：开发商已经将大产权证办下来了，但不知为什么就是不给分户，我该怎么办？

　　答：开发商做的不对。按照法律规定，开发商有协助办证的义务。建议你到房管部门查询房子是否存在抵押、纠纷。如果开发商已经办理了大产权证，又将产权证抵押给银行，根据最高法院商品房买卖合同的若干司法解释，业主可以提起诉讼，要求开发商双倍返还购房价款。