开发商调整规划应对房产新政

　　晨报讯70%的户型面积必须在90平方米以下的规定南京尚未明确，开发商却已经先一步，将那些已获得规划审批但尚未建设的项目“变脸”，增加项目的小户型比例。记者昨日从南京市规划局了解到，继南京万科顺应新政更改项目规划之后，金陵大公馆、紫鑫中华广场等项目也纷纷更改规划，顺应新政增加小户型比例。

　　3家开发商先后调整规划

　　万科光明城市成为南京第一个在新政后改变规划的项目。7月中旬，万科光明城市项目A地块总平面规划方案调整进行审批前公示，在南京城市规划建设展览馆展示其更改的方案，方案将此前已获得规划审批的联排别墅更改为户型面积偏小的小高层。据了解，万科弃建联排别墅后所拟建的小高层，面积都在90平方米以下。

　　近日，金陵大公馆、紫鑫中华广场两个开发项目的变更规划，也从8月5日开始在南京城市规划建设展览馆进行公示。金陵大公馆项目总用地面积60900平方米，总建筑面积16万平方米，项目主打户型面积远在90平方米以上。此次进行规划变更的是31层高达100米的综合楼，原规划核准功能1 4层为商业设施，5 12层为宾馆，13 30层为酒店式公寓。规划调整后，5 12层将变更为酒店式公寓，户型面积基本都在40平方米左右，将依照四星级酒店标准进行建设管理。

　　和金陵大公馆进行同步更改公示的还有紫鑫中华广场项目。紫鑫中华三期紫檀雅居地块原方案地上规划为5幢4层住宅和2幢4层高底层设商业的住宅，面积约为15000平方米；新方案在容积率及相关指标符合规划设计要点的前提下，取消了2幢设底层商业的住宅，调整为8幢3 4层高的住宅。

　　紫鑫中华开发商建瑞房地产常务副总经理孙文彬透露，考虑到“六一”新政的影响，剩下的四期地块同样将拿出相当一部分用于90平方米以下住宅开发。在前期已有一幢40—80平方米酒店式公寓的情况下，四期部分90平方米以下住宅的开发，将使得紫鑫中华90平方米以下户型比例大增。

　　开发小户型顺应市场要求

　　记者从南京市规划局了解到，由于南京地方细则没有出台，规划局在审批新建商品房开发项目时，仍按照以前的审批原则进行，对小户型的比例并没有要求。但从市场反应来看，南京的开发商对“六一”新政敬畏有余，纷纷更改规划增加小户型比例，顺应新政要求。

　　业内人士认为，对已做好规划、设计但未获得报批的项目来说，新政带来的直接压力就是规划和产品设计的改变。它将迫使开发商重新定位自己的目标客户群，同时对开发模式作出适当调整。开发中小户型，对开发商而言意味着成本的增加、利润的压缩，但无疑也可以规避“六一”新政带来的政策风险。

　　也有开发商表示，开发项目刹车转向中小户型，并非仅仅因为“六一”新政，有相当一部分原因来自市场本身的要求。在过去一两年的房地产市场中，100平方米以下的中小户型明显供应不足。受市场总体事态影响，这种不足虽然大量存在，但表现却不明显，现在随着市场的调整，开发商已注意到这种不足，纷纷转向中小户型的开发，“六一”新政只不过是顺应市场要求而已。

　　作者：朱福林徐关辉/来源：南京晨报