二手房交易“假赠与”露头

　　本报讯(记者洪燕杰)二手房开征个税实施一周，二手房成交量跌了近两成。与此同时，一种买卖双方假借“亲戚”名义以“赠与”形式或以“黑白合同”形式进行二手房过户，来达到避税目的的现象开始出现。专家提醒，这两种形式存在很大风险，很可能会是人财两空。

　　来自链家地产、大成正嘉等中介机构的统计数字显示，8月1日至7日，京城二手房成

交量比政策实施前一周下降了18.6％；而5年内的二手房交易量也随着下滑7％，仅占总交易量的31％。一些区域二手房成交量几乎跌入谷底，如大兴旧宫区域、洋桥区域的二手房成交量分别下降了40％和27％。亚运村、和平里、安贞等区域二手房成交量虽然与政策实施前基本持平，但这些区域的小户型二手房每平方米成交价格上浮了200元左右。

　　为了避税，出现了一些二手房买卖双方冒充亲戚朋友，以赠与的方式进行交易过户的情况。一位房主算了笔账:几年前花30万元买的房子，现在以50万元成交，如果按“赠与”方式转让，要缴的税费主要有占房屋总价3％的赠与公证费，由买方承担的3％赠与契税，总共3万元左右；而按正常程序过户，要缴占房屋总价5.5％的营业税、买卖差价20％的个税和1.5％的契税，约7.5万元左右。这样一比，用赠与方式可省4万多元。

　　还有一些二手房买卖双方采取“黑白合同”的形式避税。所谓“黑白合同”是指买卖双方签两份合同，一份合同标价低，为了过户时少缴税，另一份合同标明实际成交价。

　　“假赠与”五大风险

　　首先，根据合同法规定，以房屋赠与代替买卖逃避税收的行为显然归属无效；

　　其次，假赠与代替真买卖中，卖方有可能不能依据买卖合同全额取得卖房款，包括追究对方的延期付款责任，而买方依据买卖合同取得房产的权利也不能得到法律有效保护；

　　第三，假赠与代替真买卖违反国家税收征收的有关规定，情节严重者可能受刑事制裁；

　　第四，赠与人不对标的的瑕疵负责，故赠与后如房产本身存在问题很难要求赠与人承担责任；

　　第五，赠与在符合法定条件下可能被撤销，受赠人可能人财两空。

　　“黑白合同”四大风险

　　首先，卖方可能拿不到另外一份不过户的合同中标的的房款，因为在办理完过户手续后，买方可以以各种理由提出抗辩；

　　其次，“黑白合同”属于以合法形式掩盖非法目的，根据合同法规定，此种合同属无效合同；

　　第三，如果税收机关有明确证据证明此“黑白合同”是为逃税，可以进行税收追缴，严重的可能涉及逃税罪；

　　第四，对于买方来讲，现交易价格较低，如未来有意出售，会存在原始购房价格较低，欲出售价格与原始价格差额部分偏高，导致个人所得税计税价格高的问题。如遇到政策不断调整，存在政策性风险。J153