四项措施促进发展 "租售并举"模式有望现身南京

　　【龙虎网报道】建设部住宅与房地产业司负责人日前表示，将采取四项措施促进租赁市场的发展，从而完善住房供应体系，健全住房保障制度、解决城镇居民住房问题，其中就包括鼓励开发商进入租赁市场。记者昨天采访发现，南京楼市其实也需要这种“租售并举”式酌开发模式。

　　据悉，国家拟采取的四项措施分别是：一拓宽融资渠道、完善税收政策，鼓励房地

产开发企业等机构投资者进入租赁市场；二研究通过“低税率、严征管”，鼓励私人住房出租；三发展租赁型的经济适用住房，逐步实现租赁型经济适用房和廉租住房制度的衔接；四研究建立房屋租赁统一管理机制。这四项措施都是为了促进租赁市场的发展。

　　对于房地产开发来说，这些措施中最关键的还是鼓励开发商等机构进入租赁市场。昨天，房产部门一位人士向记者表示，“租售并举”是我国需要长期坚持的一项基本住房政策。作为老百姓而言，是购房居住，还是租房居住，一定要根据自己的实际收入状况。是否在开发过程中，进行租售并举，当然完全由开发商选择。从境外以及国外一些成功开发商的经验来看，把开发出来的住房‘部分用于出租，起初可能因为资金的问题而比较困难。但是，从长远来看，手中有部分用于租赁的房产，一方面因为有了租金收入，可以解决源源不断的资金流；另一方面，通过房产进行抵押贷款，可以解决后续开发的融资渠道。从而可谓一举两得。

　　与此同时，建设部房地产业司一位负责人近日还表示，他们将研究职工住房公积金支持住房租赁的政策，鼓励居民通过租赁市场解决住房问题，消除一次性到位的消费误区。从目前南京的政策上来讲，开发商开发租赁房已不存在瓶颈，因为我市早有规定，一个楼盘在竣工交付一定时间以后，尚未销售出去的商品房可以办理“自管产”，即把房屋产权登记在开发商名下。而目前我市已有少量的“自管产”，被开发商用于租赁。

　　记者了解到，一些市民不太情愿租房居住，主要是担心如果不买房，平时缴存的住房公积金就变成了“死钱”。而对于住房公积金的使用，我市刚刚获得通过的公积金管理条例中，事实上已经有了一定的突破，即困难家庭可以支取一定比例的公积金，用于支付住房租金。如果建设部的这项措施出台，无疑可以给予中低收人家庭租房居住以极大的支持。特别是对于流动性比较大的一些从业者来说，即使将来参加了住房公积金的缴存，在南京购房的可能性也不是很大，因为他们更愿意在本地租房居住，而不是人走了还留下一套房子。

　　“不少开发商不愿把开发出来的房子用于出租，主要是担心租赁房打理起来比较复杂，也怕出租率不高。”房产部门的这位人士说，其实根本不用担心房子没有人租用。因为不仅许多本地市民需要租房，随着南京经济社会的发展，在南京工作而不是定居的人口正在逐年增加，从而使得南京的租赁房市场需求量日益增多。记者还了解到，根据房地产记者联盟网最近对南京市民购房与租房意愿的调查，在接受调查的市民中，愿意“先租后买”的人占比最多，这部分人所占比例接近46％；其次才是希望“一开始就买房居住”的人，这部分人所占的比例是38％。

　　租售并举：开发商获益明显

　　据《上海证券报》报道，目前建设部正会同国土资源部等相关部门商讨中国住房制度改革方案，将1998年以来的城镇住房制度改革将进一步向前推进，而改革的大方向也基本确立，即此前以“销售为主”的房地产市场将转变为“租售并举”的市场。

　　在住宅产权自有率达到82％的今天，调整住房政策导向，深化改革住房制度，鼓励租赁市场的发展势在必行。而实行“租售并举”堪称住房制度的二次革命，无沦是民众的住宅消费模式，还是发展商的经营模式都将发生显著的改变。

　　对于民众而言，要解决住房问题并非“华山一条道”，目前暂五条件买房的家庭，可以根据自己的喜好，租一套合适的房子住，把短时间内的巨大负担变为长时间的轻负担。对于城市中低收人家庭与一些流动人口，租房居住是更为现实的消费选择。

　　要发展租赁市场，必然要求拓展房源供应渠道，包括政府建设的廉租房、个人提供的出租房、发展商自接建设用以出租的住宅等。对发展商而言，这意味着传统的经营模式将要发生改变。以往，绝大部分发展商只卖不租，其运营的核心是土地与资本，而现在政府在较长时间内都不会放松对土地与资本的监控，开发企业的风险也不断增加。与此同时，由成本推

　　动的通货膨胀可能将开始，钢铁、能源等房地产上游产业的成本上升与房地产市场的激烈竞争，将使得房地产开发企业的盈利空间压缩。而如果开发商实行“租售并举”，其盈利将得到更有力的支撑。复H大学管理学院产业经济学系主任芮明杰教授接受记者采访时表示，虽然“租售并举”对发展商的前期资金提出了更高的要求，但是一旦实施起来，发展商由此获得的益处十分明显：一，收入稳定，有长期的现金流入保证；二，固定资产规模大，抗风险能力强；三，融资空间大。

　　目前国有企事业单位持有大量物业

　　据复旦大学管理学院产业经济学系主任芮明杰教授介绍，现在在欧洲的房地产发达家，发展商持有物业几乎可以占物业数的50％。冯仑也表示，在国外，有相当多物业的建设、开发、持有者确实是分开的，但这种分开并没有让产权分散，开发商把房子建好以后，一次性出售或者让专业的管理经营公司来经营管理。

　　而在国内，真正在市场中流通的持有物业很少。北京世联地产顾问有限公司有关负责人

　　介绍，在国内持有物业的主要是国有单位、事业单位。根据该公司的调查，在所有持有物业中，学校、医院、军队、银行、政府部门、研究机构等所持有的物业占据了60％的比例，但是，这当中，只有近10％甚至不到10％左右的持有物业在市场上经营。而一些开发商手里的写字楼、酒店等，在市场上占有份额很小。

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　　目前，“租售并举，”主要在商铺、写字楼、服务式公寓等物业类型中得以实施，而在住宅项目中，除了部分暂且销售不出去的现房开发商可能会自己持有产权并实施租赁外，很少被开发商采用。而实际上，像和黄、新世界中国、恒基中国、新鸿基地产等香港知名房产集团，都持有相当比例的物业并收取租金，形成其长期稳定的收入，而这些租金收入也成为这些地产企业的主要盈利来源。无论是在1997年金融风暴中安然无恙的新鸿基，还是囤地雄师李嘉诚兵团，拥有不动产以收取租赁收入是其长期规划战略中的“安家石”。有专家分析，在香港，投资者普遍青睐那些既拥有开发型物业又拥有持有型物业的公司，因为他们认为这样的的企业具有较强的抗风险能力。部分本土地产企业也在汲取香港“前辈”的经验，兼顾开发出售与持有出租，在短期回报与长期收益之间寻找一种平衡。

　　(1)招商地产：2006年，在9大城市拥有22个项目，预计开工面积170万平方米。目前，招商持有的出租物业面为44．55万平方米，去年收入为2．35亿，利润率达42％。而招商地产董事总经理林少斌对招商地产的未来规划是“未来形成深圳和外埠收益各占驰经；出租物业和出售物业收益各占50％癌释芒种格局；’蓖仑证券分析师黄硕表示，招商在蛇口片区投资数十亿元兴建的多个商业物业，均在2006年陆续投入建设或完工。随着连接香港与深圳蛇口的西部通道于2006年底竣工，其蛇口区域的持有型物业和开发型物业均将受益。

　　(2)首创置业：首创置业开发的项目中，大概有80％的产品对外销售，20％为公司投资持有。对于首创置业来说，地处黄金地段不断增值的大量持有型物业，是其稳定收益的主要来源，并且在此基础上谋求更高的投资回报。首创置业的持有型物业已建成的包括国际金融中；(五星级酒店)、中环广场(含酒店)、华糖大厦(商业物业)等在内的多个项目。