郊区楼盘入住率太低 物业公司炒掉全体业主

　　2006年8月14日，即将到来的普通一天，在龙先生看来却比较可怕，因为他所在的小区物管，包括保安、保洁等所有人员届时都将全线撤出，“到时候，不知道小区会不会出现垃圾成堆的现象，还有安全问题呢？”龙先生很忧虑。

　　龙先生所住的小区叫良渚花苑新村，位于良渚镇上，2003年4月开发，2004年6月交付使用，吸引了很多杭州主城区居民前去购买，当时每平方米的销售价格为2000多元。

　　但由于位置实在太远，很多购买了房子的杭州人最后没有住进去，两年后的今天，整个小区的入住率还没到40％。因为这个原因，业主们迎来了小区里没有物业服务的一天。

　　交付两年后物业要撤退

　　一个小区的业主委员会成立后，就有权决定前期物业公司去留，以及是否要再找一个物业公司。通常，业主委员会因为业主对物业公司的种种不满代表业主“炒”掉物业公司的情况比较多，不过，良渚花苑新村的情况刚刚相反，物业公司干满两年以后，死活不肯再继续做下去，坚决而干脆地“炒”掉了全体业主。

　　“小区的业主委员会是今年5月25日成立的，当时一成立，物管公司就来通知我们，说到6月30日就要撤走，在我们努力协调下，他们才同意延迟到8月14日凌晨。”业主委员会副主任龙先生说。

　　相关物业管理条例规定，每一个小区，开发商在取得商品房预售证之前，都必须事先选聘具有相应资质的物业管理公司作为前期物业公司。在小区刚交付的日子里，由前期物业公司为全体业主服务，等小区业主委员会成立后，业主委员会就有权利代表全体业主的利益，通过竞争的机制选聘更符合业主利益的物管公司，或决定是否续聘前期物业公司。一般，首套房屋出售并交付使用已满两年的，就可成立业主委员会。

　　龙先生说，业主委员会成立后，他们也跟原来的物业公司联系过，希望他们继续做下去，但谈不成，物业公司不愿意继续干的主要原因是亏损，由于小区入住率低，很多人的物管费都收不起来。

　　没来住的只有不到两成交了物管费

　　良渚花苑新村目前的物管费为每平方米0.38元，整个小区总建筑面积5万平方米多一点，共有新旧两个小区，新小区部分约3万平方米。其中，物管公司对住在新小区的业主收取0.38元的物管费，而对新小区建造完成后一起归并纳入管理的老小区，只收取每年120元的卫生费。“尽管是这样的收费标准，我们却怎么都收不齐物管费，目前已经住进来的40％不到的业主大多数还是正常交费的，但空关的60％多业主，正常交费的比例大概不到20％。由于他们都不来住，有的人我们催讨了一年多都只是口头应付说会来交，但从没来过。另外，很多空关房的业主，电话、联系地址都换过了，我们根本联系不上。而那部分老小区的居民，即使收每年120元的卫生费，很多人也不愿意交，因为他们以前都没有小区物管的概念，根本不稀罕我们的服务，但我们为他们清扫垃圾，把垃圾倒到垃圾站去，都是要交一定的垃圾处理费用的。”提起物管费，良渚花苑新村现任物管公司主任极为苦闷。

　　而根据相关物业管理条例，假若买了房子，即使没有去住，也要缴纳物管费，缴纳的比例为正常收费标准的70％。物管公司主任表示，不管小区里入住率如何，一旦小区交付，所有的工作人员就按照所有人都住进来的标准配置。像良渚花苑新村，虽然小区不大，但整个物业公司的工作人员有20多人，光是保洁人员，就有9个，按人均每个月600多元的工资来计算，这部分支出就要6.5万元/年。另外，这个小区目前开了三个大门，按照每天三班换班以及轮班算，要比开一个大门多配8个保安，所有人的工资加起来又要10多万元/年。另外还有维修员、管理员等。“虽然开发商会补贴一部分费用，但不可能一直补贴下去。”

　　该主任说，他们与开发商的前期物业合同早在今年1月14日就已经到期，因为实在亏得太厉害，他们没法再继续维系下去，为了给业主委员会腾出时间寻找新接手的物管公司，他们又多运作了半年时间，这半年又是一笔巨亏。

　　邀请函发了35张没有一家接

　　既然前期物业公司不愿意继续做，良渚花苑新村的业主委员会开始向广大物管公司广发邀请函，希望早点有物业公司来接手，不至于小区物管真空，出现大家都不愿意看到的一塌糊涂的现象。

　　他们的这一行动，被当地政府称作是余杭区第一个由业主委员会出马招物管公司。

　　不过，尽管业主委员会如此积极，但效果却不尽如人意。龙先生说，他们成立业主委员会后积极搜集各物管公司的资料，在7月份共向35家物管公司发出了邀请函，邀请的物管公司范围比较广，从一级资质到三级资质的都有。另外，考虑到良渚花苑新村在良渚镇上，离杭州市区比较远，他们还着重找了一些离良渚近一点的小区物管，如三墩、老余杭、勾庄等区块的小区，希望他们会有兴趣。“最终来跟我们接洽的物管公司有4家，是我们陪着到小区里去看现场情况的，还有几家自己来悄悄摸了底。不过，最后给我们的回答都是一样的，没有兴趣接手，原因就是小区的入住率实在太低了，担心物管费收不到。毕竟没有人愿意做亏本生意。”龙先生说。“我们做过测算，假使这个小区，大家都住进来了，百分之百地缴纳物管费，那么收支基本上可以持平，做得好的话甚至还能够略有盈余。”上述物管公司主任坦承。“但现在要等到大家都住进来，还要一个很长的过程。”

　　提高入住率或许是减亏办法

　　由于杭州城市的扩大，目前造到郊区的楼盘越来越多，但很多郊区楼盘的生活和交通配套却不能及时跟上，由此，类似的楼盘交付后却迟迟少人住的情况，现在很普遍。

　　与配套不成熟、生活不方便等问题同时存在的，还有业主们对小区人气不够后可能存在安全隐患的担心。曾经有位读者，兴奋地搬进小和山的某个楼盘，乔迁第一天，下班后回家却发现家里已经有小偷光顾了，洁白的地毯上还留下了两个大大的黑脚印。“郊区楼盘交付第一年，亏是肯定的，而且会亏得很厉害，这是非常正常的现象。”坤和社区服务公司的林副总说。

　　林副总说，因为楼盘一旦交付，整个物管团队的管理班子就全要到位，但不来住的业主交的物管费是全额的70％。所以为了鼓励业主们尽快入住，物管公司和开发商就会做很多工作，而且一个小区人气旺不旺，还关乎小区的形象。

　　以位于三墩的亲亲家园为例，去年刚交付第一期，刚交付的时候入住率不到30％，但今年已经达到了60％－70％。坤和建设杭州公司营销管理部经理朱虹说，当时为了鼓励入住，他们推出了半年之内入住免一年物管费、一年之内入住免半年物管费的优惠措施。同时，针对业主担心的安全隐患问题，对部分一楼的东西向房子装上了栅栏，并安装了安防、报警系统，还按照组团来配备保安和保洁人员。

　　另外，商业氛围的营造也是一个很大的工作，亲亲家园在交付半年内就引进了两岸咖啡、知味观等，还组织了不少互动性强的社区活动，营造出好的社区氛围。这让一些原来想投资的投资客也纷纷转了角色，一部分选择自己住了，另一部分人的房子也马上有人接手，接手后就马上有人住进来了。据悉，从去年到今年，购买亲亲家园二手房的业主与购买一手房的客户一样多。“通常，投资客的物管费是比较难收的，即使只收全额的70％。但自己来住的就不一样了。”

　　目前，即使是全国的郊区大盘，物管公司一般也不赚钱。不过，与没有强大开发商做后盾的郊区小楼盘相比，品牌开发商开发的大盘，其物管公司身后有个很强的支援后盾，就是开发商的资金支持。“开发商为了树立品牌，每年会补贴自己的物管公司一部分费用，让物管公司先保证给业主提供品质服务，赚钱的事放放再说。”(记者邬愉波 周涛 都市快报)