物管条例下月听证

　　Ｎ本报记者 关永辉

　　邱文辉 本报讯 昨日，就《福建省物业管理条例（草案修改二稿）》（下简称草案），省人大常委会召开征求意见座谈会，省人大常委会、9个设区市的人大常委会、省政府法制办、省建设厅相关负责人参加了会议。

　　与会者就业主大会的成立、业主委员会职责、共用部位收益归属、附属设施设备权属、物业服务费用、物业管理企业安全防范义务、公用事业设施维修责任、公共停车位管理、专项维修资金等方面展开讨论，并提出了建议。据悉，针对这些热点问题，9月份省人大常委会将召开立法听证会。

　　七大焦点引发热议

　　业委会成员

　　能否领工资？

　　草案规定：业主委员会的组成人员不得在本区域内物管企业中兼职，业委会的工作经费筹集、管理和使用办法，由业主大会决定，但不得要求物管企业提供经费。

　　争议：这样的规定，出发点在于合理明晰地界定业委会及物管企业在法律地位上的相对独立性，以及在经费管理使用上的排他性。但目前，相当多的业委会成员是不从业委会领取报酬的，这对于业委会成员工作的积极性和主动性，以及坚持长期有效地开展工作，造成很大的困难。

　　因此，应当规定业主委员会成员享有领取工资报酬的权利，及物业管理企业按比例承担该笔工资支出的义务。具体报酬标准，由业主委员会与物业管理企业协商确定。业主应当按照条例及业主大会的决定，及时交纳业委会工作经费，具体标准由业主大会决定，业委会可委托物管收取业委会工作经费。

　　另外，筹备业主大会也需要经费，建议规定这笔费用由开发商出，对参加筹备的业主给以一定的经济补偿。

　　投票权数

　　按套还是按面积算？

　　草案规定：业主在首次业主大会上的投票权数，根据住宅套数和建筑面积确定。住宅物业一套计20个投票权数，建筑面积不足120平方米的按一套计算，超过120平方米的每满10平方米增加一个投票权数，不足10平方米的部分不计算，但未售物业部分的投票权数不得超过总投票权数的30%。

　　争议：福州市人大常委会有关负责人认为，上述投票权数的规定，烦琐复杂，且无法解释以120平方米为基准的合理性。此前2003年省政府规定，根据业主拥有物业的建筑面积确定，以每平方米为一个投票权数，简便易操作。近三年，业主、物业管理企业及主管部门都已接受了这种计算方法，且福州厦门已采纳了这种方法。

　　也有与会者认为，以住房套数计票，简便易行，更能体现中小户型业主的利益，否则以面积算，房屋面积大的业主声音就大。

　　地下层、架空层

　　归谁所有？

　　草案规定：物业管理企业办公用房、业主委员会办公用房、门卫房等物业管理用房；地下室、底层架空层等公共配套设施和共用部位的权属，在购房合同中没有约定或约定不明确的，归全体业主所有。

　　争议：漳州市人大常委会负责人认为，物业管理区域内建筑物归属，应通过物权法的建筑物区分所有权加以明确。建议规定物业管理区域下列设施归属全体业主所有：物业管理用房、垃圾集散间、公厕、物业管理区域内的公共绿地、道路、围墙、运动场地以及所有相关设施。除业主产权建筑面积中进入公摊面积的公共设施、规划部门在方案审批中法定配套的设施归全体业主共有外，其他公共设施，全体业主只享有共同使用权。

　　另有与会者认为，关于地下室、底层、架空层等共有配套设施设备和公用部位的权属，没有约定或约定不明的，除建设单位等能证明其享有所有权外，归全体业主所有，这样可以与《物权法（草案）》相衔接。

　　小区水电管线

　　谁维护？

　　草案规定：供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任及相关费用。

　　争议：根据《国务院城市供水条例》规定，城市供水企业维护的范围只到进水户总表，小区内供水设施属小区业主所有。所以，不应由城市供水企业承担维修费用。

　　旧小区维修金

　　应该咋交？

　　草案规定：专项维修资金由业主交纳。首次专项维修资金由业主在办理产权登记时交纳；已批准预售但满三年未售的物业，由建设单位在三个月内交纳。

　　争议：办理好产权证的“老”房子，维修金如何归集应有规定。但若一次性交纳比例过大，会增加业主经济承受力，建议逐期交纳。此外，对已批准满三年未售的物业，由建设单位交，也不现实，因为开发商三年后可能就消失了。建议规定，所有开发商在楼盘竣工之时，应缴纳房屋维修保证金。

　　省建设厅的有关负责人说，全省房屋专项维修金，目前只归集6亿元，而交全要达到18亿。对于不交专项维修金的制约手段目前尚不充分，老房子现在要大规模修缮，如果没把维修金补齐，今后三五年矛盾将非常多。关于这个问题，国家建设部与财政部正在制定相关办法，建议我省的规定与两部委的规定相衔接。

　　还有与会者建议，对不交纳维修金的业主要予以处罚。

　　部门决定

　　维修金的动用？

　　草案规定：县级以上地方人民政府房地产行政主管部门，应在接到专项维修资金使用申请之日起15日内对是否符合使用条件进行核实，并提出核实结果的书面意见。

　　争议：有人提出，专项维修金是业主的钱，如何使用得由他们决定，怎么要由部门决定？这种规定还是官本位思想。如果部门拖沓不批准怎么办？建议只要由业主同意即可动用维修金。

　　不同意见的人则提出，增加一道管理程序，可保证专项维修金用得恰到好处。

　　多余车位

　　能对外卖么？

　　还有与会者针对目前小区停车库（位）的问题提出建议：现实情况中，由于部分业主在买受物业时，并没有购买或者租赁物业管理区域内的停车库位，等到自己经济能力允许购置小车时，物业管理区域内剩余停车库（位），已经出售或出租给本管理区域外的单位、个人使用，业主将面临有车无处停的局面。所以建议，停车库（位）不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车库（位）多余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。

　　此外，以目前现实的情况来看，物业管理区域内的公共场所用于经营的收益，多数由物业管理企业享有。建议规定，公共场所用于经营的（如电梯广告费）扣除成本外归全体业主共有，可以补充维修金，因为公共场所归全体业主所有。