物管条例：依旧呆在纸上吆喝（图）

　　多数小区依旧未成立业主大会，物业公司依旧只能听任房地产开发公司指定，各项费用账目依旧不公开

　　8月13日，太原市长风小区纠纷再起，业主委员会解聘了物业公司，小区保安全部撤

出，小区至今处于无物业管理状态，居民只好自发组织轮流值班。

　　随着房地产业的发展，物业管理也成了居民非常关注的问题，然而类似长风小区这样的物业纠纷却不断发生。是没有人管这些问题吗?事实上，去年1月1日起，《山西省物业管理条例》就已经正式实施，条例对业主的权利和义务、物业管理公司的服务、收费等都做出了明确规定。然而记者调查发现，虽然条例实施已经一年半了，但多数规定仍停留在纸上，并未“走进”小区。

　　选哪个“物业”，业主做不了主

　　相关规定

　　在新建的住宅小区，物业管理公司的选择，应该由开发商通过招标投标的方式选聘，如果投标人少于3个或者住宅规模小于3万平方米的，经房地产部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　现状扫描

　　业主、业主大会可以在物业服务合同期满前60日内或者合同解除之日起60日内，通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。现状扫描业主交费，物业公司服务，根据规定，多数小区的物业公司都是谁选的呢?“我们小区的物业公司，就是开发商直接指定的，哪儿有什么招投标?”16日上午，家住省城长风大街某小区的郑女士接受采访时这样说，“原来以为自己得听物业公司的，哪儿知道原来物业公司的选择得听业主的。”

　　记者走访10个居民小区发现，大多数居民都不知道物业公司应该通过严格的招投标程序产生，根据居民反映，多数楼盘的开发商大多采用两种方式确定物业公司，一是由房地产开发企业自己的物业公司直接进驻管理;一是开发企业指定自己熟悉的物业公司。

　　“这个条例去年才开始实施，别说老百姓，就连开发商、物业公司都不是非常了解。”太原市某房地产开发企业的营销部负责人告诉记者，如果严格按照条例的要求，对物业公司进行招投标选聘，那么开发商将为此额外支出一部分资金，而且最终招投标的结果是否公正很难说。因此开发商肯定不会积极对待，“即便在业主入住后，虽然物业与业主产生纠纷的案例越来越多，但很少有业主会炒了物业的鱿鱼，重新通过公开招投标选择新的物业公司。”

　　总结陈词

　　在采访中，好多小区的业主认为，在业主大会、业主委员会制度等都没有健全的情况下，让业主自己完成选聘物业公司等事情，显得不切实际，“这些事都需要人力、物力、财力，而且搞不好会遭到其他居民的埋怨，谁愿意去揽这些事?”

　　钱交得不少，咋花的业主不知道

　　相关规定

　　物业服务收费应当区别不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。物业管理企业应当遵守国家有关价格的法律、法规，实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。

　　业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。实行酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质疑时，物业管理企业应当及时答复。

　　现状扫描

　　记者从物价部门了解到，物业收费逐渐成为近年来新的价格投诉热点，而随着电费、水费、暖气费等各种收费由物业公司代收成为发展趋势，业主在交费过程中产生的疑问也越来越多。

　　家住省城黑土巷某商品房小区的老李告诉记者，2003年他住进该小区，当时与物业公司签订的合同上明确写道，物业管理费每月每平方米0.3元，然而今年3月份，物业公司突然单方面提出物业管理费要涨至每月每平方米0.5元，居民们对此无法接受。“小区300多户居民，每个月要收1万多元，这些钱都花到哪里去了?怎么花的?这些我们都不知道，物业公司只说自己亏损，但得拿出证据才能让人信服。”同样住在这个小区的黄先生说。

　　记者从太原市物价局了解到，目前太原市普通住宅物业管理服务收费，主要包括公共设施设备运行维修保养、共用部位维护及管理、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等几个方面，即物业收费后应承担以上工作。然而事实上，大多数物业收费遭到业主质疑的原因就在于此。

　　“我们该交的钱都交了，花得却不明不白，物业公司应该把收费项目、收费标准、服务项目等都公示出来，并且都能够做到，让居民的钱花的值得。”刘先生说。

　　总结陈词

　　太原市杏梅律师事务所的杨律师表示，业主缴纳的物业服务费不是物业公司的自有资金，也不是物业公司用自有资金取得的赢利，因此物业服务费收取和使用不属于物业公司的商业秘密，因此业主对物业管理费的使用情况具有知情权。

　　专项维修资金使用情况不明

　　相关规定

　　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

　　未成立业主委员会的，专项维修资金由物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门代管;业主委员会成立的，物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门应当自业主委员会成立之日起30日内，将其代管的专项维修资金本息一并移交业主委员会。

　　专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　一幢住宅只有一个单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从该幢住宅的专项维修资金中支出;一幢住宅有两个以上单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从各单元的专项维修资金中支出;物业管理区域内共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照各幢住宅的建筑面积比例从各幢住宅的专项维修资金中支出。

　　现状扫描

　　记者调查了解到，由于目前太原市大多数小区未成立业主大会及业主委员会，因此专项维修资金多由房地产部门代为管理，根据规定，专项维修资金的代管单位和业主委员会应当每半年公布一次专项维修资金的收支情况。但大多数接受采访的居民都表示，从未见过这样的公示，“我手里倒是有交了维修资金的收据，但至于使用情况就不太清楚了。”在省城下元居住的吴先生告诉记者。

　　总结陈词

　　“主要是这个条例还没有引起人们足够的重视。”杨律师告诉记者，小区的业主应该主动行使自己的权利，成立业主委员会，定期召开业主大会，对涉及自身利益的问题进行协商解决，同时也可以督促物业管理公司的工作，此外房地部门也应该加以指导，帮助部分大型的社区建立业主委员会，从而起到示范效应。

　　没有业主大会业主物业叫苦

　　相关规定

　　一个物业管理区域应成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。在房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上时，业主大会可以召开业主大会会议，从而产生“业主委员会”，以作为业主大会的执行机构。

　　业主大会有权做出与物业管理有关的决定，包括选聘和解聘物业管理企业、确定专项维修资金的使用以及续筹等，从而维护业主的利益。

　　朝阳街某小区

　　8月16日，在省城朝阳街的一个小区内，记者走访了这里的居民，提到业主大会，大多数人都表示“不知道”。“我们小区的物业管理差得很，都反映了多少次了，根本没人管。”40多岁的马女士告诉记者，今年2月份，该小区的居民曾因为交了暖气费但暖气不热的问题，与物业公司产生纠纷，“有了问题，大伙儿都是一块儿找物业，吵闹一阵，但解决不了问题。”当得知小区应该成立业主委员会时，马女士表示，如果成立了专门的业主委员会，有了问题，会有一个正当的渠道与物业协商解决，“应该是件好事。”

　　新建路某小区

　　家住省城新建北路某小区的居民赵先生告诉记者，自己2003年买的房子，已经住了3年了，从来不知道有业主大会，“如果和物业产生纠纷，大多数都是居民自己去处理，其他人不会关心过问。”

　　黑土巷某小区

　　省城黑土巷某小区的物业管理人员告诉记者，自从该小区的住户入住以来，因为收费等问题，物业与业主多次发生过纠纷，“每次通知交费都没人交，上门去收，人家不给开门。”这位物业管理人员诉苦道，“后来为了解决问题，我们曾经贴出通告，建议居民召开业主大会，就产生的问题面对面协商解决。可是会怎么也开不起来。”

　　总结陈词

　　尽管业主大会的成立对居民来说是件好事，但记者调查发现，目前太原很少有小区成立业主大会及业主委员会，而少数成立过业主委员会的小区，也是在与物业发生重大矛盾后临时自发组成的，待矛盾解决后，或者随着矛盾的长期无法解决，业主委员会也渐渐形同虚设。

　　(来源：山西新闻网 山西晚报网络编辑：勾天)