泉州商业地产走出“底商”时代

　　商业地产对开发商后期经营管理能力提出更高的要求

　　核心提示

　　泉州商业地产的开发，在人们印象中，更多是以住宅“底商”的形式出现。不过，这种局面正逐渐得到改观。

　　金鑫集团联手世界500强的零售业巨头麦德龙摘得2005—04号地块，狮城帝苑与“易初莲花”签订意向书，福隆商业广场联手威兰超市、苏宁电器打造主力店……

　　商业地产联姻大卖场的现象，在商业地产开发愈来愈热的今天，似乎成了一种大势所趋，那么，这一现象又将为泉州商业地产带来怎样的影响？是否又将改变泉州未来的房地产市场呢？

　　联手大卖场

　　多个项目联手大卖场

　　上个月，位于泉州市区云鹿路曾两度流拍的2005—04号地块，被位列世界500强的零售业巨头麦德龙，联手金鑫集团摘得该地块使用权，麦德龙入驻泉州一事终成定局，此事的背后，更受人们关注的是开发商联手大卖场，欲将这一项目打造成大型购物广场。

　　与此同时，位于泉州市区周边的商业地产项目，亦是火热开展。位于石狮市区子芳路与香江路交叉口的狮城帝苑项目，就是一个很好的说明。.泉州现代房地产管理有限公司首席执行官左龙海认为，该项目所处的位置较为不错，其周边有龟湖公园、体育场、华侨医院等公共设施，区域配套较为理想。他说，狮城帝苑项目以1.8亿的高价拍得，这在当年价处最高，这与其所处的位置及周边的环境有着紧密的联系。作为一个拥有700多套住房、600多个停车位的现代化居住小区，其上万平方米的商业布局，赢得了正大集团的认可。据福建晋兴集团有限公司副总经理林壮伟介绍，“易初莲花购物中心”与该项目签订意向书，双方之间建立了强强合作的关系。

　　同样，位于晋江泉安路的福隆商业广场，其一期、二期商业物业面积在10万平方米左右，单店面积大小均有，最小为20平方米。该项目负责人韩琪介绍，为了更好地带动整个商业项目的发展，以及后期的运营，该项目联手威兰超市、苏宁电器等商家，全力打造主力店，开启商业地产运营的新模式。

　　新兴项目抛出橄榄枝

　　在泉州商业地产开发市场，注重联手大型卖场，打造主题商业的开发商远不止于此。位于泉州市区泉秀街东段，与“麦德龙项目”相邻近的另一大型项目———盛世融城，同样因为将招商定位世界500强企业，而备受业界关注。据盛荣集团总经理助理陈志阳介绍，该项目在规划百米高层建筑的基础上，另辟出26000平方米的大型商业物业，希望以世界级500强零售商的牌子，拉动整个商业项目商业气氛的提升，促进这一商业项目的发展。

　　而在招商方面有较大压力的项目当属晋江阳光时代广场。记者了解到，该项目总占地100多亩，其中一期大约在45亩。作为一个打着“shoppingmall”概念的大体量商业项目，其规划有大型超市、时尚百货、步行街以及其他休闲、娱乐配套。据负责该项目的洪建明介绍，该项目的招商对象定位为国际品牌。

　　此外，还有位于石狮南洋路的金丘阳光城项目。据介绍，该项目也有规划一部分的商业物业，对于商业物业的以后经营，其有意引进世界超级零售商家入驻。

　　满足不同消费需求

　　不同业态互相融合

　　其实，不管是大型商业广场抑或是全力营造“shop－pingmall”概念的大体量商业项目，其全面进入市场，对于现有的商业形态影响最为明显。商业地产联姻大卖场，打造主力店的做法，对于聚集商家，融合不同业态，从而满足多层次的消费需求，有着极大的意义。

　　“通过引进较大规模、有经营实力的主力店进来，可以带动整个商业项目的招商，从而促使不同种类、不同经营业态商家的落户。”晋江福隆商业广场销售负责人韩琪认为，商业广场由于其体量大，可以融合大量的商家经营，从而形成一个多种业态的经营场所。从目前来看，泉州的商业以传统商业模式为主导，而作为全新经营的商业地产项目，其与大卖场联手，能够吸纳众多的商家。据介绍，福隆商业广场就是一家集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型综合性购物休闲中心。

　　商业地产通过与大型卖场的联姻，打造主力店，改变了人们传统单一的消费模式。与此同时，记者在调查时了解到，目前为数不多的“shoppingmall”项目，同样将不同业态融合在一起，从而满足消费者一站式的购物需求。

　　消费模式升级换代

　　“大型商业项目的引进，对于改变人们的消费模式，提高生活品味有着极大的促进作用。”泉州现代房地产管理有限公司首席执行官左龙海先生认为，狮城帝苑与“易初莲花”购物中心签订合作意向，不仅给未来生活带来更大的便捷，更重要的是提升了城市的品位，引导全新的消费模式。

　　而盛荣集团总经理助理陈志阳同样认为，一个大型卖场的进驻，其产生的影响并不仅仅局限于区域周边，更重要的是它强大的辐射力，能够带动更大区域范围的消费模式。

　　其实，，随着商业市场的持续升温，在全国各大城市，各类商业地产不断掀起。作为一个集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型综合商业中心，将成为人们购物、休闲、娱乐等消费的首选地。

　　而韩琪认为，福隆商业广场应属于复合地产性质的商业项目。他认为，通过主力店带动商铺的招商，从而在沿袭传统消费模式的基础上，有新的模式在里面。

　　大型商业地产项目并不仅仅只是扩大业态类型、营造了更人性化的消费空间、倡导新的生活方式，其最核心的价值在于使得消费者在购物中得到更多精神上的享受。当然，一站式消费的好处在于：在选购不同类别物品时不必东奔西跑，在大型的消费场所里，可以满足自身不同的消费需求。

　　突破传统商业格局

　　改变单一商业模式

　　泉州房地产开发水平远远低于国内大城市的发展水平，从商业地产的角度来看，主要体现在大型商业项目缺失，商业大多以原始的“底商”为主，从旧城改造到新区新盘，沿街“底商”无疑是最为常见的商业形态。

　　单一的商业模式，大大限制了商业氛围的提升和商业的发展，开发与需求错位，一方面使得商铺的空置率出现，另一方面则是商家的需求无法得到满足，各大家电卖场、各种大型娱乐、餐饮企业虽然有意入驻泉州市区，但往往受到经营场所的限制而不得不改变计划或者放缓发展速度。找个合适的经营场所成了大型商家最为头痛的事。

　　而大型商业广场的开发，将大大改善这种紧张的局面，首先，从商业项目本身来看，其商业项目往往较大，经营面积达到数万平方米，可以满足商家对场所的需求；其次，从配套来看，这些项目更注重商业开发、经营与所需相关配套的配比需求，如停车场，有些项目的停车场位置配比达到了较高水平；最后，大型商业项目告别了“小商时代”，其经营场所分割自由灵活，更具人性化。

　　不过，相关人士认为，随着泉州几大商业项目的启动，原有的商业格局必将受到冲击，作为一个更为集中的商业广场，对传统商业的冲击，避不可免。

　　更强的辐射力，使得泉州商业广场项目在未来凸显出两大优势，一是可以在短时间内聚集大量的消费者；二是满足消费者的消费模式，从而拉动更强劲的需求。

　　促进新兴商圈形成

　　相关人士同时认为，这种消费模式必将成为未来的潮流。而消费者、商家的大量聚集，最终将对区域性商圈的调整产生极大的影响。

　　盛荣集团总经理助理陈志阳认为，就泉州市区东海片区来讲，城市的东进步伐，为这一区域商圈的繁荣埋下了伏笔。

　　从目前来看，虽然这一区域的相关配套并不完善，但是，其潜力指日可待，另一方面，这一区域的大型商业项目集中，而且其商业模式已经告别原先纯底商的商业模式，项目一旦启动，不仅会吸引周边的人流，甚至更广区域的消费者都会到此，那时这一区域的商业价值才会凸显。

　　而位于晋江的阳光时代广场及福隆商业广场两大商业项目，由于其位居于阳光路商圈周边，其未来的潜力同样不可忽视。诚如洪建明所讲，阳光时代广场与繁华的阳光路相邻，其周边单单酒店项目就不下10个，这一区域的未来潜力很明显。

　　而福隆商业广场的韩琪认为，福隆商业广场就处在老城区的商圈中心，这一区域的消费人群集中，消费能力较强。而阳光时代广场及福隆商业广场的开发，无疑奠定了老城区商业的基础，对于老城区的商业地位，更是起到了更为深远的影响。

　　谈到商业项目对商圈的影响，不得不提到石狮狮城帝苑项目。福建晋兴集团副总经理林壮伟认为，作为区域较有影响力的楼盘，“易初莲花”购物中心对狮城帝苑区域价值和项目价值都将起到一个很好的推动作用，而更为明显的是，这将改写石狮的商业模式，为创造石狮新的核心商圈提供了可能。

　　前景被业界看好

　　有望成商业新亮点

　　对于即将入市的商业项目，未来的前景自然备受人们的关注。对于这些购物广场开发的前景，大部分业内人士对此持乐观态度。购物广场联姻大卖场、打造主力店，其所吸纳的消费人群不仅仅是周边的居民，更重要的是更广阔的消费群体。

　　对于各方的说法，相关人士认为，从目前现状来看，泉州目前以“底商”为主要的商业经营模式，这种情况受限于商业地产开发的模式以及人们传统的消费习惯。而“麦德龙项目”、盛世融城、阳光时代广场、福隆商业广场、狮城帝苑等项目的入市，在改变目前商业现状的同时，更会引领一种新的生活方式和购物习惯。正是基于这一点，业内人士提出，这些商业项目有望成为泉州商业未来的新亮点。

　　消费能力才是基础

　　对于开发势头愈来愈猛的商业地产，以及有意抢滩泉州市场的国际化商家，相关人士认为，最终取决于泉州雄厚的商业基础以及强劲的消费能力。

　　麦德龙进驻泉州市场，无疑看中这一区域的消费潜力。作为一家国际巨商，其自1996年进入中国以来，取得了较快的发展速度，而在省内的福州、厦门都有设点。对于泉州市区的看法，GDP水平无疑是最好的说服理由。

　　正大集团将“易初莲花”这一著名商业品牌有意入驻石狮，同样基于这一区域繁华的商业圈及强劲的需求能力和消费能力。而阳光时代广场、福隆商业广场对这一区域的消费能力充满了信心。

　　经营管理更显重要

　　不过，对于商业地产未来的前景，也有人士认为，商业地产项目能否得到繁荣发展，不仅仅在于前期的开发，而且注重的是后期经营，这对开发商的经营管理团队、管理能力提出了更高的要求。有些开发商项目纯粹在于销售商铺，后期的经营管理难以跟上，最终使得整个项目陷入无序经营状态。当然，从目前来看，亦有开发商实行自主管理，统一经营，这对于项目的健康运转起到了良好的作用。

　　“盛世融城有较大的商业项目，但目前没有考虑对外销售，而是招商出租。”陈志阳认为，商业地产不同于住宅，其更强调的是统一管理。他说，该项目目前已和多家大型卖场进行接触，但租金水平的高低并不是我们所要考虑的重点，更重要的是卖场引进后，能否带动整个商业项目的发展。