买婚房如何"未雨绸缪" 父母出资购房产权要明晰

　　【龙虎网报道】也许在诸多情侣正计划过第二个“七夕”情人节的时候，讲“婚房纠纷”这样的话题未免会大煞风景，但是在纠纷产生之前未雨绸缪还是很有必要的，以免今后后悔不迭。记者特意搜罗了其中比较典型的婚房纠纷案例，邀请江苏苏源律师事务所建筑房地产部主任、南京资深房地产律师朱晓飞从法律角度进行了分析，希望能给那些正计划添置婚房的准新人们提个醒。

　　婚前购房，房产属于谁

　　案例一：张小姐要买一套住房，她有一个认识多年的男友，不过日后能否成为终身眷属还不确定。现在，张小姐想自己买房，目的并不是为结婚之用，而是为拥有属于自己的一席之地。目前她的积蓄加上父母给的钱，可以全额购买一套小户型房，但她担心结婚之后房子会不会属于夫妻共同财产。

　　朱律师点评：张小姐不必担心，根据我国婚姻法的规定，夫妻关系存续期间所取得的财产属于夫妻共同财产，一方婚前所取得的财产，无论经过多少年，也不会变成夫妻共同财产。而且女方婚前所购房屋（婚前付完全部房款），即使产权证是婚后办下来的，仍属于女方个人财产。

　　但朱律师同时指出，对于彼此关系不够稳定的情侣来说，如果共同出资购房同居具有一定的风险性，除非双方事先有约定，否则两人一旦分手，往往会因为所购房屋产权归属问题而产生纠纷，以至于最后连朋友关系都无法维持。

　　按揭部分共同还款怎么办

　　案例二：2004年，李先生与陈小姐想结束三年的恋爱长跑准备购房结婚，于是他在城东购置了一套面积为102平方米的商品房。房屋总价约为70万元，首付40万全部由李先生一人出资，两人商量好按揭部分共同还款，但出于种种原因，在房产证上只是李先生一人的名字。婚后两年来，两人经常吵架，感情几近破裂，最近，李先生以感情不和为由提出离婚。但陈小姐表示，离婚可以，因为房子按揭款是双方一起还的，所以这套房子不能全归李先生所有，应当属于夫妻共有财产，要求进行平均分割。李先生当然不同意，于是两人请法庭裁决。

　　朱律师点评：本案属于典型的夫或妻在婚前共同买房，结婚后二人共同还按揭的法律纠纷，根据本案实际情况，应当考虑到以下三个方面：首先，以李先生个人名义购房，该房屋产权和按揭债务已经登记在李先生名下；其次，李先生已经履行了购房全部付款义务，购房后仅有李先生对银行的债务；最后，两人婚姻的缔结并不导致房屋财产所有权的变动。因此，法院在处理中往往将陈小姐的还贷行为视为其与李先生之间的债权债务关系，在未约定各自偿还比例的情况下，李先生应支付给其前妻陈小姐婚后按揭款的一半以及按揭款部分的房屋增值款。

　　朱律师表示，在目前财产分割上，按揭贷款这一部分财产如何分割是最复杂的一个情况，现在大致可以分成这样几种情况：

　　一、和上述案例一样，法院都会判决房产归一方所有，另一方获得按揭款的一半以及按揭款部分的房屋增值款。

　　二、另一种情况与上述案例略有不同，夫妻共同还按揭，但所付的金额不同，比如一方是大头，另一方是小头，并且有证据能够证明这一情况，按揭款的这部分财产被视为按份共有，房产归产权证上的所有人所有，另一方根据所付按揭款的比例来获得按揭款的一部分以及按揭款部分的房屋增值款。

　　三、夫妻双方其中一方付的按揭款，另一方一分钱也没有出，但在实际操作中，由于很难取证证明是其中一方出的按揭款，所以如果没有明确的约定，基本上会被视为按揭款部分为双方共同承担。这点尤其要值得注意！

　　父母出资购房产权要明晰

　　案例三：小肖的父母为其在龙江购置了一套面积为180平方米，总价约为125万元的商品房，由于家中经济情况较好，绝大部分首付都已缴纳，仅有15万的按揭贷款。在办房产证时小肖与父母产生了分歧，他认为自己和女友非常相爱，并且就准备结婚，为了表达对女友的爱意，一定要把女友的名字写到房产证上。但小肖的父母认为他太年轻，没有经历过太多的世事。虽然房子买来是结婚用的，但毕竟两人还没有结婚登记，万一到时候分手了该怎么办？况且首付款全是父母出的，未来还贷也主要依靠父母的收入，这婚房应算是男方家的财产，因此写男方及其男方父母的名字比较保险。

　　朱律师点评：根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十二条第一款的规定，如果在婚前父母出资购房的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。若采用小肖父母的方案，法律上房屋将被认定是男方及其父母的共有财产，贷款也认定为他们的共有债务。而男方的相应产权份额属于婚前个人财产，这部分财产并不因结婚而产生共有的结果，因此小肖婚后房产不是夫妻共同财产。

　　如果小肖将女友姓名写入到购房合同中，除非一家人就房产各自份额进行有效约定，否则，法律推定女友与小肖具有同样的房产份额，而按揭贷款的归属不影响各自份额，属于双方婚前的按份共有财产并延续到婚后。在此过程中，无论双方是否进行婚姻登记，一旦劳燕分飞，则该房产权益应按共有份额进行处分。

　　朱律师提醒大家，根据法律规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。因此，如果没有特别说明，这套房子就应该是夫妻双方的，离婚时应由双方共同来分割。如果父母想要把这笔钱明确表示为给其中一方的，可以到公证处去公证一下，这样，这笔钱就属于其中一方的个人财产了。