加息后 部分房贷利率实际降了

　　贷款期限3年内、享受8.5折优惠利率的客户“捡了便宜”；专家建议，没必要因此弃长选短

　　据专家们分析，8月19日央行上调利率后，并非所有的贷款利率都上升。对于期限在3年以内、可享受8.5折优惠利率的优质个人房贷客户来说，实际贷款利率反而下降了。

　　这么说来，客户是否有必要将原本计划的长期贷款转为短期贷款？对于提前还贷的市民来说，如果实际贷款时间很短，能否享受低得多的短期贷款利率呢？针对此次升息后首次出现的新现象，记者昨日进行了调查。

　　3年期以内房贷利率降了

　　此次央行升息的同时出台了一个政策，那就是个人房贷的利率优惠幅度可由原来的9折扩大到8.5折。这样算来，部分客户在享受最大优惠后，实际贷款利率反而降低了。

　　以6个月的房贷为例，原9折优惠后的利率为4.86%，而升息后享受8.5折优惠，利率反而降为4.743%；1年的优惠房贷利率从5.265%下降为5.202%；1年～3年的优惠房贷利率从5.427%下降为5.355%；3年～5年的优惠贷款利率与原先持平。5年以上贷款利率上调（详见上表）。

　　据此，浦发银行的工作人员给记者算了笔细账，以30万元商业性个人房贷为例，如果贷款期限是6个月，那么执行新利率后，月供下降了17.18元，贷款利息总额下降了103.05元；如果贷款期限是1年，那么月供下降8.67元，贷款利息总额下降了104.01元；如果贷款期限是3年，那么月供下降9.74元，贷款利息总额下降了350.38元。

　　为什么此次加息后，会出现短期房贷优惠利率实际降低的怪现象呢？是否意味着央行鼓励市民选择短期贷款呢？

　　“不能这么说。”上海浦东发展银行南京分行个人信贷部总经理孙俊称，此次央行加息主要是限制投资过热。对个人房贷优惠从9折扩大到8.5折，主要是兼顾个人的住房需求，鼓励个人贷款购买第一套住房。

　　“虽然对于银行来说，中长期贷款利率高，收益好，但这并不意味着银行就全部要发放中长期贷款。”孙俊告诉记者，银行为了控制流动性风险，要求1年期以上中长期贷款占比在25%以内。“因为房贷风险较小，这一比例可以适当放大。”

　　1%客户将享受到“降息”

　　此次加息后，真正能享受到“降息”待遇的客户究竟有多少呢？据南京各银行介绍，这一比例大概在1%左右。某银行相关人士告诉记者：“现在来银行申请房贷的，一般都在15年以上，申请1～3年贷款的客户不多。申请5年以下短期贷款的客户占比大约在1%左右。”

　　市民陈先生日前在浦发银行申请到了30万、5年期的个人房贷，月还款5700多元。据银行介绍，申请短期贷款的客户月收入高，然后又有一笔预期的钱会到账，比如卖房子的钱或是有一笔欠款会到账，但是临时缺点钱，所以申请一笔短期贷款，调剂一下。

　　“只要是我们的优质客户，他们都能享受到8.5折的最大优惠。”南京多家银行如此承诺。因此，南京约有1%的老客户在明年1月1日调整利率时，可能享受到“降息”的实惠。

　　【记者调查】

　　多数房贷期限实为三年

　　加息后 部分房贷“降息”了

　　目前，提前还款的市民明显增多。以7月份为例，南京市个人就总共提前还款4.6亿元，8月上半个月已提前还贷1.57亿元。某银行曾做过一项统计，因为提前还贷，客户实际贷款平均期限缩短为3年左右。那么除了1%申请短期房贷的客户外，这些实际贷款期限在3年左右的客户，能否同样享受到“降息”的优惠呢？

　　对于这些虽然申请了十几年但实际期限仅为两三年的客户来说，他们是否能享受到短期房贷的优惠利率？

　　“贷款合同一旦签订，就具备了法律效应，根据合同法，个人是不能随便更改合同的，合同上签订的贷款期限是10年，那么利率就得按10年的标准执行。”南京一位银行界人士称，根据我国国情，允许客户提前还贷。而且南京各银行还都没有收取违约金。这就很人性化了，因为个人提前还贷，已经是违反合同法在先，大量的提前还贷打乱了银行的资金使用安排。“银行允许客户提前还贷，已经帮客户节省了不少利息，不可能再根据实际贷款期限重新修整贷款利率。”

　　不过，也有法律界人士提出了相关建议。江苏鸣啸律师事务所董永斌律师认为，目前合同法没有严格界定，碰到这种情况究竟应该执行什么利率，他认为贷款合同中可以补充一块内容，就是碰到提前还贷应该怎么处理，比如能不能还？提前还贷利率怎么计算？如果有了这样的补充条款，那么客户才有可能享受到此次短期房贷的优惠利率。

　　【专家支招】

　　市民没有必要弃长选短

　　“这次加息后，短期贷款利率优惠后实际下降了，那么我是否该将贷款期限申请短一点、节省点利息呢？”有些精打细算的市民，在申请房贷时，有点犹豫。银行专家建议，市民选择房贷不必弃长选短。

　　“市民申请房贷，不应单纯从利率高低来判断。期限越短，月还款压力越大。”建行南京新街口支行一位工作人员告诉记者，一旦连续拖欠3个月或是累计拖欠6个月，那么银行就有可能提起诉讼。“而你如果将期限放长，那么你得到的是每月的还款压力较小，每月你能还得起款。”这位银行工作人员称，更关键的是，如果你有了一笔闲钱，就完全可以提前还贷。“现在银行对提前还贷不收违约金，如果提前还贷，相比短期而言，客户也不会多付很多利息。”快报记者 王海燕