市民到农村建别墅 国土局：集体土地建私房违法

　　【龙虎网报道】网上发广告诱惑挡不住

　　“远离喧嚣的都市，建立自己的桃园。本人拥有南京市郊人居森林区私家宅基地近十亩，生态环境非常优美，天然氧吧，无价之宝。愿与有缘分、有实力的朋友合建别墅。”

　　8月份，南京的一些社区网站上，出现了一则项目名称为“人居森林区合建私家别墅

”的广告。

　　记者多方打听，找到发布人的联系方式。“如果与你合作建别墅，大约需要多少钱呢？”记者问。

　　“总投资大约50万元，我们这里5万块钱就可以买块地，建筑成本也不高，就几万块。建联排还是独幢，或者是几户一起建，我们都可以商量。”

　　在电话中，对方讲述道，这是他家的宅基地，现在有几间普通平房，家里一直想翻盖个小别墅，但是财力有限，而且一家人用10亩地也太浪费，所以就想到了征集合建人。见记者有几分犹豫，对方连忙说，你放心，合作建房肯定是可行的，只要以我家的名义进行修建就行。只不过别墅建成后，是没有产权证和土地证的。“关键是环境好，空气清新，价格也相当便宜呀。”这位广告发布者热情怂恿，并称，目前已和几位朋友在商谈此事。

　　据这位人士讲，江宁青龙山在前几年被定为“人居森林”后，有不少南京主城里的人来这里，和当地居民合建房子。“这两年城里房价涨得太快，开发商把周围也开发得差不多了，有城里人就跑来问有没有可能和我们合建房子。”

　　据土地公开拍卖情况看，今年初江宁青龙山“人居森林”地块价格，已超过每亩42.6万元，远远超出了私人搭伙建房的成本。

　　按照网上广告发布人给出的地址，8月19日，记者来到江宁横溪镇龙山村一探究竟。

　　从市中心开车至江宁禄口机场收费站，再行车10公里左右，进入了龙山村所在地，几年前开始实施的“人居森林”工程，让整个村庄掩映在一片绿色葱茏中，空气也格外清新。

　　在得知记者想在这里找人合作建房的意图后，路遇的一位村民告诉记者，“这个事要找村委会书记刘德安谈。”不巧的是，来到村委会大院时，刘书记的办公室大门紧闭着。一位工作人员说，刘书记不在。一室之隔的财务室里倒是有几位工作人员在办公。

　　“我们是城里来的，想和你们这里的农民合作建房子，行不行啊？”一位工作人员眼神“警惕”地打量着记者，回答异常干脆：“都是集体土地，你没有当地户口，这样做是不允许的。”“那前几天村里不是有人打广告，征集合作建房伙伴吗？”“没有这回事。”这位工作人员先是否认，不过，他后来也承认：“这个人的父母现在住在村里。但那是他的个人行为，与村里没有关系。”

　　记者决定到村上走走，看看实际情况如何。与村委会工作人员出言谨慎相比，村民们倒是实话实说。一位林姓村民说，与城里人合作建房的事情是有的。她家附近的田家就正和城里一位朋友在合建房子，1个多月前动工的。“200多个平方米吧，城里人出钱，准备盖9间房，给田家3间，自己6间。多少钱不太清楚。”

　　这位村民说，她家旁边正在新建的一幢楼房，包工包料才4万块钱。接着她又指指不远处山坡上的一幢接近完工的楼房，“这个别墅有200多平方米，说是家里老人和城里的子女一起建的，但我们觉得很可能是打着子女的名义和别的城里人一起建的。包工包料，6万块。”而她自己家几年前新建的这幢两层楼房，当时用料比较精细些，也只花了6万块。

　　“我家后面还有四五间老屋，加上堂前屋后这些地方，也有8亩地呢。你如果想在这里建房，地方也是比较大的。其实1个多月前，也有一位城里人来找过我，说想用我家宅基地建房，不过后来就没消息了。以我家的名义翻建房子，到村委会盖章，再到区国土局拿证，一般来说，村里都会同意的。”

　　江心洲出现一批私建别墅

　　城里人到农村建房，其实已不是新鲜事。在南京江心洲上，就有这样一些私建别墅。听当地村民讲，七八年前，一位知名画家看中江心洲的生态环境，在这里购置大片土地，建起了自家别墅。之后在2001年左右，陆续又有一些城里人来到洲上，购地建起了别墅。

　　19日下午，记者踏访洲上，在洲头一处农田旁，找到了某画家的私家宅院。这处私宅外竖起几米高墙，隐约可见墙内长满爬山虎的灰墙别墅。看上去，这处别墅占地面积约有五六百平方米左右。

　　而在江心洲永定村旁边，城里人另建的私家别墅赫然映入眼帘，这些别墅占地面积约几亩左右，但奇怪的是，并没有人居住的痕迹，别墅大门均被紧锁，而每家别墅的前院里，都是杂草遍生的景象。尽管如此，仍难掩别墅的豪华气派。村民说，这些别墅建好后就一直闲置着，里面大多还没有装潢。

　　据了解，这些房子都是2001年4月份开工建设的，2001年底全部完工。别墅所用土地原本是永定村东寿二组的机动地，以前村民们曾轮流在上面进行种植，一年也能产生不少效益。

　　江心洲街道党群科工作人员称，这些房屋建设的时间比较早，当时的江心洲，用地、建房的审批手续不是很紧张，所以，这些私家别墅都办到了合法手续，是受到法律保护的个人财产。直到这些房屋建成后的2001年底，洲上才开始对建房进行严格控制。

　　一位村民还告诉记者，她家旁边一块地，也是被一位城里人买了准备建别墅的，但后来当地政府开始对私人建房进行限制，那个人后来只建了两三间平房了事。

　　与购买农民土地建房相对应的一幅图景是，这些年，在农村集体土地上，还出现了一批当地街道或镇政府与开发商合建的集体土地商品房。

　　同样是在江心洲，靠近当地政府办公区域的一片土地上，还有一片别墅小区，约有七八十户左右。与私家别墅不同的是，这片别墅是三四年前由镇政府和开发公司规划修建的，公开对外销售。商女士于2003年购置了该小区的一处面积为228平方米的双联别墅，当时的售价较为低廉，也就四五十万元。不过，由于是集体土地建房，她的房子只有产权证而没有土地证。 南京人蜂拥滁州购买农民房

　　不仅在郊区农民土地上建房或买房，记者了解到，一些南京市民还将购房的目的地瞄向了邻省安徽的农村。

　　在南京一家事业单位工作的查先生，去年在安徽滁州买了一套农民房，“便宜，一亩地不过6000元，当然是连房子在一起，还有的人买了3亩地，也就花了17000元。我还听说有个人正在谈10亩地的项目，也就几万块钱。”

　　据查先生讲，他买房的地方属于丘陵地带，无污染、有山有水。据记者调查这些地都是在村子外面，独门独户的，所以吸引了不少南京人去买房。

　　“都是农民盖的普通砖瓦房，买后自己进行装修，当地农民把‘集体土地建设使用证’都交给了买房人，也就是说这处房产是购买人永久性的财产了，然后双方还进行了公证。当地的镇长、镇党委书记等地方官都建了这样的房子，卖给城里人，他们非常欢迎南京人去‘投资’”。

　　“不常住，通常是周末或长假的时候去住，当然也有人买来后是用于投资的。这是从广州、深圳那边学过来的，听说那边这样的行为都疯掉了。”

　　“在南京要先买地然后自己盖房，要花四五十万元，划不来。而且在南京自己建房还要申报。”查先生觉得在滁州买农民房，比在南京操作同样的事，更省心省钱。

　　[相关链接]：

　　2003年8月20日，南京市政府发布《关于禁止利用集体土地从事房地产开发、销售的通告》，其核心内容为：除国家征用外，农民集体土地不得用于经营性房地产开发，任何单位、个人未经依法批准不得利用集体土地建房出售、出租；已建、在建及拟建的项目立即停止销售，接受处理；城镇居民不得购买集体土地上的房屋或购买集体土地建房，已购买的房屋和已使用的集体土地由所在镇（街）、村负责办理清退手续，市、区县的房产、国土行政主管部门不得对其核发房屋产权证和土地使用证；对已入住集体土地上开发建设的住房户，今后如遇国家建设需要而征地拆迁，除已取得合法权利证书的外，一律不予补偿。

　　此后不久，该市全面清理整顿集体土地房产。集体土地建房行为明显收敛。而对于一些集体土地房地产项目私下擅自销售的行为，相关部门态度坚决：绝不允许，将予以查处。

　　现状

　　集体土地建房知多少？ 究竟有多少人在集体土地上建房？南京市相关部门曾做过一次调查，发现该市建邺、栖霞、大厂、浦口、雨花台五个涉农街道，几乎都有集体土地建房，总面积达140万平方米，相当于南京一年竣工的经济适用房面积。栖霞区迈皋桥街道兴卫村距紫金山不远，从1997年就利用集体土地建房，分三期开发出200多幢楼。由于土地几乎是“零成本”，一期房价仅1700元/平方米，十分抢手。当地干部说这样做是为了让集体土地产生最佳效益。这些楼盘未纳入城市发展统一规划，地块凌乱，公共配套不足，兴卫村部分楼盘甚至建在煤气管线上。

　　不过对于更为详细的情况和数字，南京市国土局相关负责人称，很难进行面上的统计。比如与农民合作建房，有的是相当隐蔽的，还有的即便是听说了，但因为是以农民的名义建的，取证也困难。他认为，由于市场需求的存在，集体土地上建房的行为私下肯定还是存在。

　　声音

　　南京国土局：私建别墅违法

　　就在记者前往江宁龙山村的前两天，江宁区国土局工作人员在闻悉有人发广告欲合作建私家别墅的事后，已到村里进行了实地调查，明确对这种行为“叫停”。

　　而针对江心洲私建别墅这样的情况，南京市国土局宋处长表示：这些别墅就是因为违法一直补办不了两证，因此才一直空关。“它本身是违法的，就像没收赃车一样，不排除拆除的可能。”

　　“在集体土地上建房和购买集体土地房存在相当大的风险，首先它是违法的，一旦被查处，将被依法拆除；最大的风险是，这类房子在土地使用权性质上不属于国有土地，所以办不到两证，买卖双方交易得不到法律保护，今后也不能合法转让。”

　　从去年开始，南京市陆续为部分通过审查的集体土地房补办了房产证、土地证，但仍有一些集体土地住房因为占用了规划道路而无法补办两证。更有甚者，违规楼盘被勒令停工后，购房业主的房款至今都要不回。西善桥街道大众花园农民公寓40多户业主缴付了400多万元房款购房，原本合同约定2004年年底交房，但该楼盘在2003年底就被勒令停工，致使业主房款打水漂。宁南泰山花园的业主，有的购房已两年，但开发商先前承诺的“两证”，连影子都没见到。