新政下聚焦“户型之变” 中小户型房源市场走俏

　　【龙虎网报道】九部委新政之后，“90平方来以下”、“70％以上”成了令开发商们极为敏感的两个数字。部分在建项目大胆创新，分割户型，变大为小；已获规划审批但尚未建设的项目及时刹车，调整规划增加小户型比例。开发商们频出新招；纷纷调整户型；一时之间“小户型时代”到来的呼声渐起。究竟市场上初露端倪的户型之变是开发商们为了顺应新政，规避风险的无奈之举还是基于市场需求，深思熟虑之后的未雨绸缪呢?

　　项目“变脸”，户型“缩水”

　　尽管建设部明确建筑面积90平方米以下户型比重不得低于70％是相对于城市开发总量而言，南京的具体操作细则尚未明确。但是不少开发商已经先行一步，着手对做好规划、设计但未获得报批的项目进行调整。

　　7月中旬，万科光明城市公示项目规划调整，在原地块弃建已获规划审批的联排别墅项目，拟改建小高层住宅，面积大都在90平方米以下。此举使其成为南京首个新政后更改规划的项目。此后金陵大公馆、紫鑫中华广场等开发项目也相继做出变更规划的决定。前者扩大了户型面积在40平方米左右的酒店式公，寓在原有项目中的比例；而后者则通过取消原住宅楼底层商业的做法，实现了90平方米以下中小户型比例的增加。另外据了解，江宁的百家湖花园、同曦鸣城等多个楼盘也正在酝酿调整新项目的规划设计，根据市场需求适当增加中小户型产品的比重。

　　紫鑫中华开发商建瑞房地产常务副总经理孙文彬认为，目前开发商对新建项目规划设计方面频频做出的调整不排除出于规避新政带来的政策风险方面的考虑。但是由于改变规划和产品设计就意味着对原有开发模式的调整，新目标客户群的重新定位将大大增加开发成本，因此一些项目刹车转向中小户型，更大程度上是市场真实需求的体现。

　　中小户型房源市场走俏

　　南京中原房产8月初对春季房展会上的购房者进行回访的结果从某种程度上印证了孙文彬的观点。在其公布的“2006年南京春交会消费者调研报告”中，我们不难发现“六一”新政实施近两月来，市场需求结构发生的显著变化。

　　根据报告的数据显示，6月新政后；期望购买90平方米以下面积住房的购房者较春季房展会时上升了近2个百分点。90-100平方米左右以及90平方米以下面积的住房获得了大多数购房者的青睐，有占受访总数近75％的人选择希望在该面积区间内购房。而在户型方面，期望购买两室户型的比例接近五成，其中实用性较强的两室两厅中小面积户型占26％，成为购房者的首选户型。相比之下，面积较大的三室户型以及140平方米以上的大户型房源的购买比例则较往年同期有明显下降。

　　相当一部分购房者新政之后改变了原先的购房计划，倾向于购买90平方米以下的中小户型住房。出现这种变化的原因主要有两个：一方面，部分原先苦于小户型产品供应量较少，选择余地不大，而无奈购买中大户型的购房者，在新政后，随着市场上小户型房源的明显增加从而实现了自己真实需求的回归；另一方面，也有部分购房者预测，随着中大面积房源供应量的减少，其房价将进一步提高，进而将超出自身购买能力，故转而购买小户型。

　　与中小户型房源新政后日益走俏的局面形成鲜明对比的是，南京在过去一两年中，市场上同类产品的供应量明显不足。据某房地产研究中心对本市住宅供应结构所作的调查显示，目前南京户型在90平方米以下的住宅面积只占到住宅总面积的40％左右。其中如果扣除经济适用房和中低价商品房等政策类保障住房所占的比例，90平方米以下户型的商品住宅只有总供应量的不足三成。正是注意到了目前市场上小户型房源供需结构上的失衡状况，开发商们才纷纷转向中小户型的开发。因此针对新政调整规划，增加中小户型住宅的比重只不过是表层原因，顺应市场真实需求的变化才是新政后众多开发商小户型项目上马的真实动因。

　　大户型房源未现热销奇迹

　　如果说新政之后，中小户型房源备受购房者青睐，市场需求日益旺盛是开发商们纷纷调整项目规划，转投中小户型开发的主观原因，那么大户型房源近两个月来销售状况的下滑也在客观上起到了助推作用。

　　六一新政出台之后，不少业内人士预测大户型房源将会由于开发受到严格控制而变得弥足珍贵，从而带。动房价的攀升。然而，事实表明大户型房源“物以稀为贵”的情况并未出现，相反在实用性更高的经济型户型持续旺销的冲击下，大户型住房逐渐失宠，市场交易情况清淡。南京万科置业有限公司总办主任王培表示，此次万科对已经审批通过的联排别墅项目。调整规划，增加90平方米以下住房的比重，很为主部分原因就是出于对目前市场上不同户型房源销售情况的考虑。