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商品房买卖引发群体纠纷 法官:预防买房四误区


http://www.sina.com.cn 2006年08月26日10:37 龙虎网

  【龙虎网报道】今年上半年,南京两级法院审理了多起商品房买卖引发的群体纠纷。虽然业主们维权意识越来越强,但是对一些关键问题仍存在法律误区。白下区法院民庭副庭长夏婕通过对此类案件的审理,认为在房屋买卖中业主对一些购房法律概念缺乏正确理解,存在四大误区。

  误区一:逾期交房和房屋质量不达标,两“责任”同时主张?

  石门坎一小区业主张先生购买的房屋本应在去年12月份交付,但直到现在还没有入住。他认为开发商交付的商品房层高太低,开发商接到他的投诉后马上采用降低地面的方式,增加屋内净高。最后双方矛盾不能调和,官司打到法院。原告的第一项诉讼请求就是要求开发商提供《竣工备案表》。

  夏法官解释称,有的业主把逾期交付和交付不符合标准混同起来,两个责任同时主张。但从法律上讲,逾期交付和交付不符合合同约定的质量标准是两个概念。所谓的交付是指开发商整幢房屋的建设通过了竣工验收,取得备案表,同时通知业主进行交接,就视为开发商交付房屋。只要开发商取得《竣工备案表》,并通知业主收房就视为交付。如果在约定期限内,没有达到这两个条件,就是逾期交付。

  交付过程中,有一项重要的内容经常被业主们忽视,几乎没有业主向开发商索要《住宅房屋质量保证书》和《使用说明书》。“物权法草案出来以后,在买卖过程中,这两书都是基本的保证书。”

  误区二:房屋主体工程不合规能否解除合同?

  白下区某小区多层商品房使用了砖混结构,但是合同中却约定为钢混结构。在这种情况下,业主本身可以提出解除购房合同,但由于业主放弃了这项权利,仅要求给予相应赔偿,最后法院判决开发商支付业主一定的差价补偿金。

  夏法官认为,《商品房买卖契约》的格式条款一般都规定,商品房主体工程不符合合同约定的,业主可以要求解除合同。而如果是非主体工程,不涉及安全因素的一般房屋瑕疵,通常法院会要求开发商继续履行合同约定,采取补救措施。

  误区三:房屋层高不足找开发商先维修?

  有些业主虽然很重视房屋的质量,但在诉讼中却缺乏相关证据。如石门坎某小区的业主张某感觉房内层高不足,并未请权威部门进行测量,而是放任开发商派人来维修,结果导致现场证据被破坏。

  在类似案件诉讼中,业主、开发商都会对固定证据有所忽略。比如开发商向业主进行交付,业主如觉得房屋有问题不能接受,可以及时把认为不合格的地方列出来,双方当事人也可以在交接单上约定,具体维修的时间,这样固定下来的证据,一旦发生纠纷后会起到关键作用。

  误区四:小区电梯“不正牌”就该重装?

  白下区法院今年曾判决过一起电梯质量不符合同约定的案件。“都市明园”小区商品房买卖合同约定,开发商要安装进口东芝电梯,结果安装的却是台湾产的电梯。一些业主要求开发商把正在运行的电梯更换为东芝牌,但诉求最后被法院驳回。对此法官认为,业主在主张公共设施的履行上,往往没有考虑到履行成本的问题。对公共配套措施不符合质量约定、需要补救的,若履行成本过高,会造成一方承担不合理义务,法院往往提醒当事人通过其他违约责任让对方履行约定。


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