避税方式坊间流传 二手房买卖慎打“擦边球”

　　【龙虎网报道】新的营业税以及个税政策在南京全面实施后，不少房产买卖交易双方都在为如何避税绞尽脑汁，一时间，各种“瞒天过海”的避税方式在坊间流传开来。这些避税“花招”真的管用吗？对交易双方又有怎样的风险？记者昨日请业内专家对市场“流行”的主要避税方法一一剖析。

　　花招之一：先租后买，延期交易

　　我爱我家市场部的舒莉莉告诉记者，“两税”都是以5年为一道“坎”，5年以上转让的可以免征营业税，如果是惟一一套家庭自住用房，还可以免征个税，因此不少人纷纷将脑筋动在了“5年”上。据了解，二手房市场上早在去年新政出台后便出现了买卖双方协商以“先租后买”的方式合理避税的情况。如双方约定买卖房屋的总价仍为60万元，由于该套房屋未满五年上市需全额缴纳营业税，因此买卖双方协商在过户前由买方先租住该房屋，每月租金1500元，与该房子的租价相当。交易双方约定将这些租金抵消到以后须付的房款里。此外，卖方还要求买方缴纳一年的租金作为“抵押金”，以确保今后交易的安全性。

　　潜在风险：该办法虽然对双方都较有保证，但由于在相当长一段时间内无法办理交易过户，购房的产权也不是买方的，因此今后无论哪一方反悔都会造成纠纷。去年新政中规定两年内卖房的要缴纳营业税，今年又将年限提高到了五年，如果未来几年内政策再次发生变化，对买卖双方造成的风险将会很大。一方面，房价上涨的话房主有可能宁付违约金也不卖房，反过来说，楼价下跌买家也不愿完成交易了。

　　花招之二：离婚造假，瞒天过海

　　在今年出台的个税政策中规定，“对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税”。我爱我家的舒莉莉分析认为，一般来说家庭是指配偶关系，也就是说夫妻俩的第二套住房在转让时就要交纳个人所得税了。为了避掉这部分税费，许多夫妻选择在此大做文章，通过假离婚的形式进行避税。举例来说，小王夫妻俩为了避税，在办理了假离婚后，小王将自己名下的两处房产中的一处以赠予的方式转到妻子的名下，这样一来就可以省下几万元的税费。而离婚后再复婚，办理手续的成本与税金相比，几乎可以忽略不计。

　　潜在风险：离婚后，一旦一方为了私利而拒绝复婚的话，另一方将很难维护自己的合法权益，因此通过这种方式来避税风险较大。而且为了省点钱，如此“大动干戈”地视婚姻为儿戏，对夫妻双方来说都太不严肃。

　　花招之三：真买卖假赠予，暗箱操作

　　近期，不少业主都通过“赠予”的方式偷逃个人所得税和营业税，因为对于此类房产，业主只须缴纳4%的契税。通过“赠与”方式进行产权转让，房主往往在私下里收取买家的房款，房产过户时从表面上看没有任何金钱往来，即能逃税又“神不知鬼不觉”。

　　潜在风险：房管部门负责人士分析说，房地产赠与合同属无偿合同，受赠人无须向赠与人支付房款。因此，一旦以后发生纠纷，赠与人将可能无法得到对方私下承诺的“购房款”。此外，赠与并非买卖行为，购房者无法办理贷款，一次性支付现金对于买方来说压力很大。而且办理房地产赠与，当事人将不能办理住房公积金贷款，不能据此提取住房公积金。

　　记者还了解到，根据南京市户籍管理有关规定，购买60平方米的房产可以迁入南京户口，而办理房地产赠与，则不能据此入户。合同法中也规定，如果赠与的财产有瑕疵，赠与人将不承担责任，买方也得不到应有的赔偿。最为关键的是，由于受赠人无偿取得房产，因此其将来再转让时，有可能全额征收20%个人所得税。

　　楼市专家表示，买卖双方不管“绞尽脑汁”想出多少避税的花招，均属于“偷税漏税”的行为，依法纳税是每个公民应尽的义务与责任，不应随意躲避。况且，随着房地产市场宏观调控力度的不断加大，未来几年内很有可能开征物业税、遗产税等其他税种，买卖双方即使避开了营业税、个税，还有可能要缴纳其他税费。因此，在房产交易时最好弃用这些所谓的“避税”妙招，以免发生意外，得不偿失。