小区民主自治，你参与了吗？

　　本报记者 王浩

　　在新型的小区中，业主们在维护自身权利时，由于单个力量的薄弱，维权过程困难重重，而由业主参与并选举产生的业主委员会被认为会逐渐成为小区自治的主体。业委会可以凝聚全体业主，选好物业管理企业并监督其运作，有效维护业主合法权益。但是，在这个以私有财产为核心、共有财产为纽带的现代小区里，由于业主对民主的认知程度尚属初级阶

段，民主不仅会遭遇麻烦，也使《物业管理条例》遭到了尴尬。自治，需要每个人从己做起，整个社会从头学起。业主维权———小区民主自治的尝试

　　龙珅花园新业委会罢免旧业委 物业费用很高，可物业服务却质价不符，业主利益受侵害，业主委员会却置之不理。8月16日，位于哈市南岗区红旗大街的龙珅花园小区召开了由业主自发组织的业主委员会选举大会，会上罢免了不作为的旧业主委员会，成立了新一届业主委员会。

　　龙珅花园的业主们是2000年开始陆续入住的，当时该小区是为数不多的几家花园式高楼住宅小区。据新业主委员会主任曲秉盛介绍，小区物业公司承诺参照香港物业管理模式，实行全封闭式管理。既然承诺得这么好，业主们也就痛快地把物业费交了，高层每平方米1.5元钱，多层1元钱，这在当时几乎是物业费最高的了。小区物业管理第一年还算不错，晚上超过23时，进入小区的人和车辆必须出示身份证明或登记在册，24小时全天候保安巡逻，大型监控系统保障小区业主的安全，业主们反映良好。可好景不长，近几年来，物业管理开始松懈了，三个进院大门只有一个门是封闭的，其余都全天候敞开，正门连保安都没有。这就导致了小区进入人员复杂，一些小商小贩、贴小广告的、收废品的、收地沟油的、推销产品的都可以轻松进入小区。尤其是车辆的摆放问题，更是业主们关注的焦点。小区业主有私家车的人居多，有的业主图方便，在花园中、人行通道中、车库门前肆意停放车辆，由于车辆乱停乱放，小区经常出现车辆堵塞现象，有的车主晚上回家，车辆无法入库，就拼命地按喇叭或踢汽车，有的汽车报警器敏感，一响就是几个小时。业主们找业主委员会反映此事，可是在业主委员会的办公室里，只能看到墙上悬挂的业委会成员名单，具体住址和联系方式都没有，办公室也无人办公，业主委员会形同虚设。

　　今年7月30日，开发商将小区正门前的办公楼出售，门前景观将改头换面，这样大的一件事本应由业主委员会告知业主并征求意见，可业委会却对此毫无反应，当业主联合起来找到他们时，发现业委会主任已经搬走了，其余几人主动提出辞职，对此事放手不管。“业主们便自发到广场强行阻止施工，不但解决不了问题，反而使矛盾激化。”曲秉盛认为，业主维权应当遵章守法，通过正规途径维权，于是建议成立了新的临时业主委员会，临时业主委员会工作半月，经哈市房产住宅局、物业公司、派出所等部门的批准，决定召开业主委员会选举大会，依法进行投票选举。

　　8月16日18时，选举大会准时开始，小区业主们集中在了中心花园，投上了代表自身权益庄严的一票。发出的628张选票中有效票有619张，新一届业主委员会的21位候选人得到了小区业主的拥护。在选举大会上新一届业主委员会的委员宣读了新制定的《业主公约》，还通过了《维护小区中心花园完整》的议题。新当选的业主委员会主任曲秉盛向业主们表示：“我们作为业主的代表，一定会在法律范围之内依法维护业主自身的权利，尽最大的力量为业主服务，建立和谐社区。”埃路物业被炒又成被告 道里区溪畔家园小区居民自2003年7月进户以来，小区内无路灯，无排水管道，丢失汽车和自行车现象时有发生，小区管理混乱。居民们把问题反映到物业，得到的答复却是管不了。2006年1月，在业主委员会的带领下，全体业主炒掉了原有物业，另聘新物业。可原有物业拒绝移交小区相关资料，致使新物业接手后，小区环境无法改善，存在问题无法处理。近日，溪畔家园的业主们又将原有物业告上了法庭。

　　据溪畔家园小区业委会主任李学伟讲，小区居民进户后，就由市埃路物业管理有限责任公司进行管理和服务。去年，业委会接到了许多居民投诉，主要集中在小区单元门上的拉手、闭门器、电子门铃等损坏率高，维修率低；小区内下水井、化粪池无人清淘，经常堵塞，粪便流满院；车库改饭店，商服私搭乱摆，占道经营；保安形同虚设等等。对此，业委会多次协调物业要求对小区环境进行整改，可物业方称他们对小区的管理已尽力，有一些问题，物业无执法权。无奈，今年年初业委会代表全体业主按照程序向市房产住宅局物业处申报，要“炒掉”埃路分公司，不再续签“物业管理委托合同”，委托黑龙江国利物业公司承接该小区的物业管理。

　　“埃路物业移交工作时，就交出了52把单元门、水房等地的钥匙，有关居民的材料都没交出来，使小区新聘物业无法开展正常工作。”李学伟讲，目前小区的供排水、电路等管线图纸都没有移交。他们从接手至今只能是处理一些应急事件，而且都是凭经验，不但延误了处理时间，还搁置了很多问题。为此，居民多次找到原物业，但是因协商未果，居民只能将原物业告上法庭。居民在起诉状上写道，2006年2月14日，小区正式更换物业管理企业之时，埃路物业违反《物业管理条例》规定，故意拒绝向业主委员会移交相关的物业资料、业主资料和前期物业管理协议书、小区接收报告等；埃路在收取了居民物业费后，没有履行责任和义务，反而给小区带来了巨大损害，据不完全统计，两年内小区丢失机动车、摩托车和自行车上百辆；小区进户时物业让居民交纳装修抵押金300元，装修垃圾清运费200元。可很多居民装修时并没有破坏建筑结构，装修垃圾也都是自己清运的。物业公司理应退回收取的保证金和抵押金，但是物业却以充当物业费为由拒绝返还；随后，物业又出台了物业费标准，要求商品房和经济适用住房的居民都交纳每年每平方米6元的物业费。按照相关物业费收费规定，经济适用住房的小区物业费最高不得超过每年每平方米3元。居民们多次找到物业，但是物业仍坚持此收费标准；2004年8月，埃路物业伪造业主委员会公章，与某公司签订合同，在小区安装架设该公司的信息网络工程业务，从中牟取利益，致使小区的房屋本体的墙体、墙面及楼外环境受损严重。请求法院责令哈市房产住宅局物业管理处依法对埃路物业给予相关的行政处罚，并将罚金转交给原告用于小区的设施建设与维护。

　　针对居民的诉讼，埃路物业在法庭答辩时称，开发单位移交的物业管理资料，该单位均移交给业主委员会和国利物业公司了；埃路物业是持《物业服务收费许可证》对居民收取的费用，严格执行规定的收费办法和收费标准；小区许多居民进户后对原有的房屋结构进行了改动致使小区垃圾成堆，对此物业公司都进行了清理。现在已有很多用户的保证金抵了物业费，多的已全部退还；所谓的私刻公章和与某公司签订协议书均是征得了广大业主同意的行为。另外，溪畔家园小区部分业主拖欠物业服务费达26万多元，请求法院保护物业公司的合法权益不受损害。

　　目前，法庭已对此案开庭数次，正在审理中。 一致对外时，业主配合你；涉及自身问题时，讽刺打击你———

　　业委会主任道苦衷：

　　小区自治不能几人忙 罢免了旧业主委员会和炒掉了原有物业公司，代表业主利益的业主委会在自治的道路上可以说“有所作为”，龙珅花园和溪畔家园的业主委员会主任应该可以轻松地出一口气了。可是，有三年主任工作经历的李学伟却没有如释重负的感觉，他认为几十年的计划经济与国有体制，使城市人口习惯于他治，面对突然到来的业主自治，才发现原来民主并不那么简单。维权的最高境界，不是和开发商、物业公司斗，而是业主和业主的维权，每当处理业主间维权事件时，李学伟总有种“费力不讨好”的感受，这种感受常常困扰着他。

　　“当年，业主发现物业公司服务不到位时，我在家看了许多物业方面的书籍，热心地为业主们出谋划策，大家信服我，我也对这项工作有热情，通过民选我就成了业委会主任。那时候多数都是在与开发商和物业公司斗争，大家非常拥护我，对我的期望值非常高，似乎上千户业主的利益都落到了我的身上，我感觉肩上的担子很重，但每当看到大家向我投来信任的目光，我就像一匹不知疲惫的老马，无怨无悔地为小区事业忙碌着。”提起当上这个业委会主任，49岁的李学伟半开玩笑地说：“当年是热心肠，可干上了才知道民主自治很难。比如说开业主大会，全小区千户人家，挨家挨户通知，通知完了腿都快疼折了；要不要换物业公司和起诉物业公司这样的大事，必须得开业主大会。你先要准备大量文件和资料，要一轮轮征询意见，确定时间地点，印单子，发选票。一个业主大会，不准备几个月，根本开不下来。而如果参会的业主们人数不够法定比例，这个业主大会就白开了。即使是业委会的几个委员开会，也有委员以工作忙为由不来，有时候跑腿的事我一个人就干了。”

　　最让李学伟寒心的，是小区里的业主们“素质不高”。他举了一个例子：有一位业主，私下里把车库改造成了饭店，就餐者上厕所就成了难题，许多人喝完了啤酒，抬腿就到院里方便，搞得小区内臭气熏天。业主们反映了情况，李学伟就以主任的身份找这家业主谈了话，话没等说完，对方开口就说：“你算什么？你以为你有多大权力？多管闲事！”还有几家业主，把走廊公共的窗户堵上，把窗户附近的地方改造成了自家厨房，方便了自己却坑了其他业主。有一位女业主因为走廊黑，从楼梯上滑落下来，住进了医院。可当李学伟去干涉时，这10多家业主对他进行了围攻。“业委会的成员都是义工，没有工资。遇到大事小情时，都是委员们自己拿钱垫付的。可干到头，许多时候都是吃力不讨好。”李学伟讲，遇到业主间维权的事，让他最难处理，这时他就需要物业公司、街道办事处、派出所和物业管理部门能帮帮他，可有时走到哪都碰一鼻子灰。他认为，目前哈尔滨市小区走民主自治之路，缺乏保障机制，许多业主都是一哄而起一哄而散，遇到困难就打退堂鼓。这就需要相关主管部门加大监管和支持力度，这样小区自治之路才能走好。哈尔滨市小区自治还属初级阶段———

　　物业管理部门：业主自治维权要理性 自2003年国家出台《物业管理条例》之日起，哈市正式开始了小区民主自治的工作，要求各新建小区通过公众选举的形式成立业主委员会，进而更好地为小区业主维权。按照规定，成立业主委员会必须到相关管理部门进行备案登记，可截止到目前，全市仅有几十家业主委员会到物管处备了案，而这其中能正常开展工作的业委会也只有少数。换句话说，哈尔滨市的小区自治还处于初级阶段，自治的路很长很远。

　　据哈市房产住宅局物业管理处陈科长介绍，按常规讲，小区业主进户就应自发组建业委会，条件越好的小区业主这方面意识越强，可在哈尔滨市却恰恰相反，大多数业委会都是被动成立的，条件越差的小区业主意识却越强。以龙珅花园为例，当业主们为了共同的利益，充满激情地投入到与开发商、物业公司和前业委会的抗争中时，才由此激起了人们自治的愿望，把本来互不相识的业主们团结到一起，在入住6年后成立了真正意义的业委会。成立后的业委会，往往存在不懂法的现象，如开发商遗留下来的产权问题，许多业委会主任都会带头打官司，其实按照相关法律规定，业委会的职权是对物业管理活动中出现的问题进行监督，而不是针对开发公司，这是一种越权行为。

　　针对近段时间哈市相继出现小区业主重新选定物业公司的现象，物管处处长许建华认为，小区业主通过招标形式选择新物业，炒掉旧物业，这种维权行为有利于促进物业市场的有序竞争和发展，实现优胜劣汰，充分保证小区业主的合法权益。从这个角度说，业主们的做法是值得肯定的。但是，哈尔滨市也曾出现过小区业主一连炒掉四家物业公司的事件，这种做法就要分析根源。一般来讲，小区业主的立足点都是为了把小区管理好，把业主的利益维护好，这样才解聘服务质量存在瑕疵的物业公司，选择新物业。可是业主们在选择新物业时的立足点往往在费用上转圈圈，一味地压低物业费，或者提出一些物业公司根本达不到的要求，如在没有封闭的小区实行封闭式管理，在小区内建停车场搭自行车棚，安装成套的健身器材等。导致新物业接手后，低成本运行，管理水平下降，质价不符。就管理部门而言，炒掉劣质物业追求高质服务，通过市场化运作将小区民主自治纳入正规市场轨道，这是件好事。但是，没有原则地频繁更换物业，反而会对业主利益产生负面影响，因为毕竟老物业在与开发商的交涉过程中还能起到协调作用，而新物业则一切需从头开始。这就需要小区业主在行驶自治权时，对物业选择不要治标不治本，要从实际情况出发，才能把好事好办。