谁制造1.2亿平米的空置房

　　●国家统计局发布的最新报告中显示，截至7月底，中国商品房空置面积1.21亿平方米，同比增长14.4%， 占到了所有商品房面积的七成。

　　●在24个大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面积的比重还不到50%。

　　●自5月份以来，全国商品房空置面积一直呈现加速增长的态势。到8月份，这一增速

已突破两位数，10月同比增 长14%。依照这一速度，全国商品房空置面积不出两个月就将突破去年年底的水平。

　　●按照国际通行惯例，空置率在5%-10%之间为合理区；空置率在10%-20%之间为空置危险区；空置率在 20%以上为商品房严重积压区。官方数据表明，2004年末全国空置率约为26％。

　　□见习记者 宋晓俐

　　“密密麻麻的高楼大厦找不到我的家，在人来人往的排挤街道浪迹天涯，我身上背着重重的壳努力往上爬，却永永远 远跟不上飞涨的房价……”

　　这是上个世纪90年代初台湾歌手郑智化的一首《蜗牛的家》曾红遍了大江南北。

　　就在近日，国家统计局发布的最新报告中显示，截至7月底，中国商品房空置面积1.21亿平方米，同比增长14 .4%，占到了所有商品房面积的7成。

　　“当前住宅市场的产品类型和品质与消费者实际需求已出现了明显的偏差，商品房空置率居高不下，给市场发出了警 醒信号。”北京大学不动产研究鉴定中心主任教授冯长春在接受记者采访时不无担忧地说。

　　为了对北京现在商品房的空置率做一个准确的统计，记者专程走访了位于通州区的一些楼盘。北京市通州区的房地产 作为近几年来全市的热门区域，房价从已经由2000年最初的均价一千上升到了现在的均价五千。

　　探访北京市现有的

　　7成空置商品房

　　城铁沿线，各种各样花花绿绿的楼盘广告占据了沿途广告牌。这是北京市通州区房地产繁荣的最好见证。在城铁里八 通线一进入通州区，车厢里便突然多了一些特殊的人群——楼盘的推广员，更多的人称他们为售楼小姐或者售楼先生。这些“ 先生”“小姐”们把一张张宣传单子挨个不厌其烦地发到每一位乘客手中，并适时地将所推荐的楼盘中最大的亮点宣传出来… …

　　北苑城铁站出口处，记者一出站就被几个售楼人员团团围住：“小姐，您看房吗？我们有现成的班车！”果然，顺着 一位售楼先生所指，记者看到一辆车体上打着“XX锦园”字样的金杯车就停在出口的不远处。车上已经坐上了几位“乘客” ，不用问，肯定也是看房的人。金杯车在行驶几分钟后停在一个崭新的小区口，专门负责接待的工作人员早已在门口等候。事 实上，此前记者就已经了解到，这个小区是通州区2004年的一个项目，算是全区规模比较大的。早在2005年年初的时 候，楼盘正式开盘，当时该楼盘曾经打出“一期工程两个月内被抢购一空”的宣传口号。

　　在小区的大院里，记者注意到，一期房子虽然早在半年前就做出了“仅存十套限量版”的广告，但是从外观上看起来 入住率并没有那么高。记者透过大的落地窗可看到屋子里面大多还是毛坯房，装修过往进去的人家不过1/5。为了证实判断 是否准确，记者专门找到一位售楼处的主管人员，并借故查看了售楼纪录。真实的销售情况一目了然：一期工程中138平米 的房子共40套，卖出11套；89平米的房子60套，卖出23套；60.12平米的共60套，卖出31套……

　　按照这个楼盘出售的纪录来算，其房屋的空置率将近七成。“仅存十套限量版”的宣传为攻自破，早在半年前开盘的 一期尚且如此，二期的空置率比例将更高。此外，记者又调查了通州区的其它一些楼盘，有一些楼盘因为开盘时间较早，出销 情况相对好一些，但是空置房还是普遍存在，而且为数不少。

　　3大原因催生

　　市场上7成空置房

　　中国怎么会在如此短的时间里衍生出这么多的空置房呢？北京大学不动产研究鉴定中心主任教授冯长春大致分析了其 中的几点原因。

　　冯长春告诉记者，众多的开发商追逐高利润大量开发高档房是其中一个重要的原因，高档商品房因为面积大、单价高 非普通老百姓所能承受，而中国普通的老百姓才是房屋的最大需要者，这样一来，大面积的、高品质的高档房必然会被大量的 空置。

　　来自国家统计局的最新数据正好表明了这一点，在24个大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面积的 比重还不到50%。

　　“二手房、租赁市场没有真正建立也是其中一个主要的因素。”财政部综合司苑广睿副司长在接受媒体采访时表示， 国家财政将从四方面解决低收入家庭的住房困难问题。四项举措是：进一步完善低收入家庭的住房保障政策。积极探索经济适 用住房的过渡化试点。与廉租制度结合起来统筹好。建立完善以租金补贴为主，实物配租为主的低收入家庭的长效保障机制。

　　此外，空置面积增加最主要的原因还是供大于求。以上海为例，据易居中国研究中心预测，今年年底上海会新增空置 量800万平方米，加上去年年底359.4万平方米的空置量，届时上海的空置房将达到1100万平方米以上。另外，国 家统计局昨日发布的10月份全国房地产开发业综合景气指数再次刷新了9月创下的2003年来最低纪录，近一步滑向不景 气空间。

　　空置率过高

　　极易引发市场问题

　　1.12亿平方米，是国家统计局公布的10月全国商品房空置面积数字。这一数字已逼近2004年末的全国商品 房空置面积1.23亿平方米。“从目前公布的数字来看，全国商品房空置面积还在一个可控的范围之内。”北京大学不动产 研究鉴定中心主任教授冯长春表示。最令人担忧的还不是现成的数字，而是这个数字的增长速度。自5月份以来，全国商品房 空置面积一直呈现加速增长的态势。到8月份，这一增速已突破两位数，同比增长14%。

　　“依照这一速度，全国商品房空置面积不出两个月就将突破去年年底的水平。”一业内人士表示，按照国际通行惯例 ，空置率在5%-10%之间为合理区；空置率在10%-20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压 区。官方数据表明，2004年末全国空置率约为26％。

　　所谓住房空置，就是住房处于没有进入交易或使用环节的一种状态。而住房空置率就是在某一时点上空置的住房占某 一时点所存有住房的比率。住房空置率又可以分为一手房市场的住房空置率、二手房市场的住房空置率、综合住房空置率及住 房自然空置率等。目前内地房地产出现的住房空置率基本上是房地产资源低效率配置的结果。

　　此外，冯长春教授说真正值得引起相关部门注意的是，目前内地房地产市场过高的空置率及价格快速上涨，既说明了 内地房地产市场人为地对价格操纵严重，也说明了内地房地产市场投资者过多，而这些问题不仅严重影响了内地居民住房条件 改善及降低了内地居民的住房福利水平，而且使内地房地产市场蕴藏着巨大的风险。如果政府不对该问题引起足够的注意并采 取政策进行调整，内地房地产市场将陷入更深的危机。

　　降价是解决空置房的

　　最好办法

　　要系统对待商品房空置问题，一方面仍要管住地根和银根，另一方面要遏制投机、抑制投资，从供给和需求两方面双 向收缩，逐步达到动态平衡。北京大学不动产研究鉴定中心主任教授冯长春认为，既然空置房大量出现的根源在于房价过分脱 离购买力，解决空置房问题最根本的办法还是降价价格下降之后，老百姓的购买力才会出现事实上的上升。

　　冯长春之房价应该下调30%，除了考虑去年底到今年初的房价涨幅之外，另一个原因是考虑到银行风险。目前，购 房最多只能有7成按揭，房价即使下调30%，房子变现的价格依然可以保证银行收回本金。

　　冯长春还建议，除了降价之外，政府部门还应采取其他配套措施。政府部门还应从政策上支持真正的住房消费需求， 只要确实是自住而非炒房的，并且家庭有一定的收入，可以考虑放宽贷款比例。

　　此外，相关部门可以考虑由政府出面收购一些合适的空置房作廉租房用，以解决中低收入家庭的住房问题。因为上海 土地储备少，在内外环线之间的公有住房储备也不够，这样做，一方面可以平稳市场供求，另一方面也可以解决廉租房问题。