中国地产进入并购时代

　　万科30亿“低价入市”布局长三角

　　□见习记者陈君

　　实习生汪哲璞

　　堪称中国房地产业最大并购案的“深圳万科并购浙江南都房产”一案，终于落下帏幕。

　　此次交易后，万科将拥有南都房产80%的股份，成为南都房产的控股股东。

　　新一届董事会已经通过决议，将南都房产更名为浙江万科南都房地产开发有限公司(下称“万科南都”)。

　　“万科已经决定一年之内在浙江市场投入30亿元人民币。”万科总经理郁亮同时还透露，“不拒绝在任何地方的类 似整合机会。”

　　市场人士普遍认为，在国家紧缩的土地政策和信贷政策调控下，中国的房地产行业进入了并购时代，联合做大做强已 然成为大势所趋。

　　万科布局

　　土地储备紧张的状况是万科渴望改善的地方，也是并购的原因之一。

　　“在深圳，万科每年买进超过政府公开拍卖土地的1/3，仍不能满足开发需求。”郁亮说，政府拍卖土地面积不确 定，已经进入全国扩张阶段的万科等不起。

　　万科窥伺浙江久矣。

　　早在1994年，王石就把目标锁定在杭州之江度假村一带，但由于种种原因，万科后来放弃了这个项目，抱憾离开 杭州。

　　对于手握重资的万科来说，通过对小型房地产公司股权的收购来补充，效率未免太低。收购当地大型房地产商，成为 在资金充沛情况下进入浙江市场、获得项目土地的最佳选择。

　　郁亮表示，“浙江是中国民间经济最有活力的省份，也是中国民间财富增长最快的省份之一，在全国率先突破了人均 GDP3000美元的门槛。万科一直非常看好本地市场，从2006年开始，进入浙江就成为万科完成长三角布局的最重要 目标。杭州更是我们来了就不想走的城市。”

　　接下来，万科进军浙江市场亦将依托南都房产原有的平台展开。“新成立的万科南都将成为万科在杭州唯一的操作平 台。”郁亮称。

　　至此，万科在上海、江苏、浙江的未来可销售资源实现三足鼎立。

　　郁亮评价说：“此次交易后，万科长三角的布局基本完成。”

　　地产界走进

　　“低价入市”时代

　　南都房产被并购，当地很多人觉得意外。

　　因为南都房产看起来正在良性轨道上发展，在杭州的12家一级资质

　　对此，原南都房产总裁、现任万科南都董事长的王海光这样解释：“双方对行业未来发展趋势的判断高度一致，是促 成进一步深入合作的首要原因。资源整合、联合做大做强，是中国地产企业必由的出路。只有开放才能赢得机遇，只有合作才 能共创未来。”

　　业内人士分析，也许是企业资金链方面的原因。

　　当前，一些房地产企业资金链“绷紧”并不是秘密。

　　今年6月，杭州一家大型房地产集团由于卷入一桩官司，被曝因高速扩张导致资金链紧张，而从2003年开始采用 “拆东墙补西墙”的“走钱”方式管理现金流。

　　万科入主南都房产另一个被关注的话题，就是并购价格。

　　万科开出的总价是17.6566亿元。看上去数目庞大，但明眼人一对比就发现，一年前，万科受让南都集团浙江 房地产业务20％权益和上海、江苏房地产业务的部分权益，总价约18.6亿元。

　　尽管万科管理层解释说，不存在第二次收购价格更便宜的情况，因为“两次收购内容不同所以价格有所差异”。

　　一位业内人士认为，南都房产这次只卖17亿多元的价格肯定是不高的，而且万科在控股南都房产的同时，还一次性 获得了269.2万平方米的项目资源，其中杭州项目就有174.1万平方米。

　　显然，在

　　业内人士称，今年房地产企业的利润预期普遍要低于去年，企业出售的心理价位也肯定会低一些，因此对万科这样已 经发展到一定规模的企业来说，“低价入市”的时代已经来临。

　　行业整合

　　提升地产集中度

　　业内人士普遍认为，此次并购事件具有深远意义。

　　郁亮表示，此次合作在中国地产行业具有参考意义：“宏观调控给万科带来行业整合的机会。只有整合才可能给整个 行业带来最终利益。”

　　万科利用融资平台、品牌等优势，在地产行业并购中占有先机。而通过并购和合作，也使得万科获得比较优良的项目 储备，也降低了项目风险。

　　行业资源整合的一个必然结果是集中度的上升。

　　目前中国地产行业的集中度，与成熟国家和地区相比，还存在着相当大的差距。

　　以万科为例，尽管万科行业领跑者的地位已经逐渐得到公认，万科进入的城市和开发规模在业内也已经首屈一指，但 是万科的全国市场占有率，仍然只在1%左右。

　　在过去10年中，美国地产业的集中程度上升了一倍以上。而万科的标杆企业美国帕尔迪公司，也正是通过2001 年与德尔韦伯公司的合并，奠定了美国乃至全球最大专业住宅开发商的地位。

　　原南都房产总裁王海光表示，世界经济早已进入全球化阶段，随着WTO承诺的全面兑现，中国整体融入全球化市场 的时代已经来临。

　　在这样的背景下，资源整合、联合做大做强是中国地产企业的必由出路。