王小广：房地产的发展应在工业化之后

国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广
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　　[提要] 建议对房地产政策进行大的调整，把房地产发展放在一个相对次要的位置，而把主要精力放在建立国家的工业特别是重化工业的竞争力上。

　　2004年时，我曾提出房地产业的三个转变，第一个转变就是观念的转变，转变发展观，发展观分为三个层次，第一个层次是政府，政府的政策要有大的变化，如政府追求的目标以及其导向；第二个层次是企业的转变，我觉得我们的房地产企业确实存在很多问题，首先

就是从来都无视消费者对房价的期盼，相反却总是通过推高房价来追求暴利；第三个就是消费者，住宅是大众消费品，而不是大众投资品，很多消费者想通过房地产投资赚大钱的思想是不现实的，只能产生泡沫，消费者理性地对房地产进行消费和投资，就大多数人来讲，住宅不具有很高的投资价值，一般而言，不过是一种强迫性储蓄罢了，另外，目前社会对房地产的关注度太多，这也是浪费社会资源。因此，第一个转变即发展观的转变就是观念的转变。

　　第二个转变是制度的转变，这个制度包括两个，透明度和公开化，透明度现在已经有了非常大的进步，然而我觉得更重要的是建立一个长效的机制，主要是要建立和完善一套有效的税收调节机制。

　　第三个就是销售模式的转变，即由期房为主的销售模式转为现房为主的销售模式，以期房为主的销售模式存在两个问题，一是它需要很高的监管水平，但我国在这方面明显缺乏；二是这种模式是恶性炒作

　　我今天重点强调第二个，最近我在思考这样一个问题，中国这些年的经济发展，出了这么一些问题，即投资热总是控制不住，我们认为有体制上的问题，还有一些产业上的问题，产业导向及产业选择上也有问题，这个问题到底表现什么呢？我最近总结出这么一个观点，供大家讨论、参考、批判。

　　我觉得中国经济变成一个双重依赖，如果走不出双重依赖，中国的宏观调控，效果会很成问题，经济过热总是反复出现，因为它的病根，除了体制上的原因我觉得跟产业导向有很大关系。这两个依赖是什么意思？第一个依赖，就是过度依赖房地产。房地产是一个分蛋糕的产业，我把它叫做分蛋糕，而不是做蛋糕，在现代经济增长过程中，我发现基本上房地产没有角色。

　　在所有实现工业化的国家里，没有一个国家把房地产摆的这么高，关注度这么强，所以我觉得这是一个历史要记起的问题，在各国的整个现代化过程中，特别是在发展的早期和中期，房地产在工业化完成之间一直是个配角，不太重要，因为它是个分配体制，而且这种分配机制与税收体制不同，更加加重了不平等，而且许多时候是通过市场炒作(一种巧取豪夺的方式)的名义来实现的，在一个国家原始积累和产业竞争力还未建立起来时，你就过度关注它，不过是把钱从这个口袋挪到那个口袋，这是错误的，我认为，在加速发展的中期阶段，过度强调房地产发展显得太奢侈。

　　这个过度依赖就对我们整体产业发展和经济发展产生了很多不稳定的因素，包括投资过热，我认为，投资过热一个很大的因素就是房地产过热，这个很多人都反对我，特别是房地产人。我曾经测算过，北京市2003年，房地产对GDP的贡献达到了73%，所以称得上是过度依赖。

　　从历史来讲，世界历史来看，房地产业在工业化之中应该是一个比较平静的产业，在中国却变成了一个热闹的产业，而且是一个头等支柱产业，对经济增长的作用太大,这个经济增长主要是指GDP增长，税收的增长和暴利的增长，许多人都说当今的房地产不能出问题，不能调整，不能放慢，不能打击，如果房地产出问题(增长明显回落，

　　日本房地产泡沫是起始于86年，5年时间出现了一个大泡沫，台湾是八十年代末期，89年、90年前后，都是工业化完成之后出现房地产泡沫的，即房地产高增长时期在工业化之后，美国也一样，房地产大发展在战后。我又看了一些关于韩国的资料，韩国在1975年开始搞重工业化的时候，就像我们一样房地产投机开始出现，但政府为了重工业化目标实现，为了防止炒作，影响民生，在整个重化工业化过程中一直对房地产采取抑制性政策，之后的整个发展过程中只有两次是刺激房地产的，而这两次出台刺激政策的背景都是由于经济危机，也就说只有在出现危机的情况下才会鼓励房地产，其他的情况下应该是适度的压抑房地产发展，因为什么呢？因为房地产过度发展或超前发展会阻碍工业化和城市化的过程。

　　现在，中国有大量的资源都集中在房地产这个行业，这个行业是转移财富，它是分蛋糕，不是做蛋糕。我想，应该做一个政策的大调整，这个大调整就是把对房地产的过度刺激政策，调整为一般的刺激，最后调整为一个中性政策，甚至是中性偏紧一些的政策。

　　不能再过度刺激房地产发展了，我们已经相当超前了，而且高房价对城市化是一种抑制作用，对消费也有挤出效应。我们现在城镇人均住房面积是26平方米，韩国已经现代化了，人均住房面积仅24平方米，所以我想这是明显超前了，房地产这个蛋糕不能再这么做下去了，继续这么做的话会将影响整个国民经济的稳定和工业的国际竞争优势的建立。

　　第二个依赖是对外资的依赖，这跟今天的话题关系不大。

　　我最主要、核心的观点是：建议对房