聂梅生：房地产的经济杠杆作用

全国工商联房地产商会会长聂梅生
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　　[提要] 在经济、社会和资源的张力都比较大的背景下，这次宏观调控确实会促使中国房地产业转型。房地产是一条扁担，一头挑着商品住宅，另外一头挑着公共产品。应该更多的从原来经济领域属性特别强，公共产品属性弱这点，往公共产品这方面去转。

　　现在谈转型与和谐，不能离开它的背景，因为现在是在宏观调控当中，而且还是在宏观调控比较关键的阶段，这和转型的和谐有很大的关系。

　　关于背景可以分为三个方面：一个是经济，这次宏观调控在经济方面还是很重要的。投资增长过快，金融、银行等方面的问题，都属于经济领域；第二个是社会，社会方面就是住宅供应结构，社会方面张力比较大，经济、金融方面张力也比较大；另外一个，资源的张力也比较大，包括环境、土地、能源。在这样的背景之下，提到这次宏观调控，确实会促使中国房地产业转型。

　　转型，是从产业属性的一面转到另一面，并不是每个东西都能转的，比如汽车行业就不可以，但是

　　房地产是一条扁担，一头挑着商品住宅，另外一头挑着公共产品。房子是商品，遵守无形的规律，又是公共产品，必须得要解决住的问题，所以我们可以不买不看电视机，但是不能没地方住。这条扁担就是挑着这两头，应该更多的从原来经济领域属性特别强，公共产品属性弱这点，往公共产品这方面去转。

　　住宅有投资功能和使用功能，要是一家买十套房子会引起社会公愤，要一家买了十个电视机肯定没人管，甚至买十辆车都不一定那么大的愤怒，就是因为住宅有扁担作用，有投资和使用双功能。

　　另外，住宅有使用功能。现在这次宏观调控打压了投资功能，或者说控制了投资。90平方米占70%这一类的住宅再加上国土资源部在土地方面的调控，就是限价，限房型，这两个条件加一起，这种房子的投资价值就不高。因此，这次宏观调控的结果会使扁担平衡。不能说房地产只有使用功能，不许有投资功能，这是不可能的。一旦买了房子，实际上就是进行了投资。

　　为什么说房地产是个扁担呢？因为它在产业链上连接了上游下游的产业，比如上游，钢铁、水泥、能源。现在说它们产能过剩，2005年我国在全世界只占了4%的GDP总量，但是消耗的水泥是40%，钢材31%，氧化铝20%多。这些东西都出口了吗？很多没有，都在国内消耗了，房地产消耗就是很大一块，所以说，房地产是在上游联系了一大堆产业。

　　房子建成了以后又联系到下游一大堆产业，家装、家具、电器、汽车，汽车还得装到车库里，这又是一大堆。因此，又有一种说法，认为房地产不仅仅是支柱产业，而且是主导性的支柱产业，就是因为它连接上下游的产业链太长。它是一个扁担，所以要转的话，我觉得就是应该把产能过剩这块消化掉，转到产业链的下游刺激内需，使我们经济能够平衡，不应该往上游去推动产能过剩，现在作为银行来讲，投资流动性过强，和内需消费也是一种矛盾，所以要往这边转。

　　最后一个转型：房地产是城市化当中的一条扁担。比如说，最近的开发企业在观望，找地，开发量减少，农民工因此受不了了，农民工进城找不着活干，这也就不和谐了。流向城市的很大一部分农村人口的就业是和房地产有关的。另一面，房地产同时又造就了住宅，形成了新的城镇，促使了城镇化。按照国际上通用的说法，现代化就等于工业化加城镇化，只有工业化加上城镇化才等于现代化。所以在工业化的过程当中和城镇化快速发展的过程当中，它又是一条扁担，你没有城镇化这条路中国就到不了现代化，换句话说，如果九亿农民中的相当一部分没有到现代化，甚至也到不了城镇，要说转型，怎么转呢？转型应该更多的倾向于中小城镇，更多的有利于社会主义新农村建设，不这样转的话，中国整个社会就没办法往前发展，经济到了这一步，所以我觉得提到转型，从这头转到这头，它是一个扁担挑的两头。

　　关于和谐问题，这是个比较重要的问题，上级屡屡要研究一些问题，其中有一个就是中国的房地产供应结构和房价，调到什么程度好，目标是什么？怎么调？宏观调控目标是什么？这就是和谐问题。因为供应结构的问题，实际上就是体现和谐社会的问题。光说调整供应结构，一会儿研究商品房，一会儿

　　关于价格，房价现在是高还是不高？有的说很高，有的说根本不高，到时候还要涨，现在持涨价理论者还挺多的。实际上确实是在涨，既然在涨价，是不是这个价格就合理？怎么叫合理？这个价格到底是不是像有些经济学家预测的会下跌30%，40%，泡沫破裂，崩盘？才对中国经济最有利，到底怎么样才合理？和谐问题是从这儿出来的，一个是结构不合理没房子住，第二个是价格太高，买不起。所有的和谐问题都是从这两点出来的。什么叫做供应结构合理？在说这个的时候一定要坚决的分成两个板块。因为，宏观调控还是各级政府起到了很大的作用，但是出台政策的时候，不管是“国八条”还是“国六条”，并没分成两个板块，什么叫两个板块？一个是全流通的商品房，另外一个就是限制流通的公共产品属性比较强的房源。目前说的房价，主要针对的都是第一块，就是商品房的房价，不包括

　　另外一块是政府应该切切实实通过宏观调控负起责任的，就是限制流通的这块公共产品。这块应该把它分成几个比例，一个就是完全没有能力购房的，完全要靠吃社会保障的，就是说最低收入的人，大概各个国家5%，这部分人口不要和房地产市场宏观调控有关系，就用廉租房，这块应该加强。

　　第二部分，是夹心。就是各个国家都有一个夹心层，既不属于最低保障这块，又买不起房，这部分就是政府政策性补贴群体，提供政府补贴性质的住宅。原来就是经济适用房，现在是限价房等，这块可以租，可以卖，但是一定得有政府补贴，那一定是限制流通的。美国这部分有很多限制条件，有很多税收，租金的政策，如果租的话有贴租，如果是买的话，有贴息，对开发商减免企业所得税等等。这是有限制流通的，可能要经过十五年以后，经过调整，才能进入流通领域。

　　所以这次宏观调控分别出政策，如果混在一起的话，永远认为房价高，但还是有人买，买的人是第一板块的。这个板块的房价降不下来的城市不少。就拿上海来说，宏观调控就从上海开始的。上海2004年的4季度开始涨价，2005年1季度涨到最高，造成去年人大会议的时候针对房价的意见很多，开始第一轮宏观调控。2004年的12月份到2005年的3月份，这4个月涨的相当多，涨了30%以上的项目是不希奇的。涨了这么多，上海的房价怎么调，“去年全国跟着上海吃药，今年上海陪全国吃药”，可是，上海吃了一年多的药，结果怎么样呢？上海并没有回到2004年12月份以前的价格。上海外环以内、内环周围降了没有？基本没有降，为什么没有降？起码这一年半之内有人在买房。所以政策要分两块，肯定有人买就有人卖，这块就是属于全流通领域，有税，有调息，用经济手段调控完全是可以的。这是关于和谐社会的第一个问题。

　　第二个问题，是关于价格问题，价格这个问题比较复杂，房价也应该分成两块，刚才讲的夹心层的这部分人可能占到20%，25%，然后再加上最低收入这块，充其量30%，这部分人的住宅供应结构和全流通房是不一样的，所以价格也是不一样的。谈到价格的时候，有两个公式，就是在商品房领域的定价，有两个大家认为比较合理的测算方法，一个就是按照房价收入比算，但是房价收入比不是用现在国际上通用的7左右，而是根据市场销售的统计，按照中国各地的情况确定，例如选10，出来以后基本要符合市场定位。另外一个是按照房价租金比，如果比例过高这也是国际上一种关于有没有泡沫的判断，商品房的房价和租金比例也要在一个合理范围之内。例如北京某开发企业用每平方米月租金的120倍等于每平方米的售价来测算投资性购房的市场，这是商品房这块的房价。这两个指标一个是按照房价收入比，一个是按房价租金比。

　　另外一个属于政府补贴的，这部分的价格就是另外一回事了。90平方米规则在两个板块当中体现的形态应该是不一样的，所以说和谐社会有两个事，一个是住房的供应结构，一个是价格，这两件事调好的话，可能才谈得上和谐。