房地产与住房改革和谐是一个漫长过程

　　现在我们就进入到自由讨论阶段。媒体朋友还要等一等，你们提问还要在下一个环节。

　　王小广：大家都在互相吸收不同的观点，每次我都有交锋，但是每次我都会跟大家学习很多东西。城市化加快，城市人口增多就争相买房，房价就上升，这是许多专家和房地产商的逻辑，我要说的，高房价将阻碍人口城市化过程。或者说中国房价的大幅增长不是因为城市化，而是因为炒作和城市本身对住房的过度消费。什么是城市化？城市化是农村人口转移城市，这叫城市化，人口城市化就是农村人口的城市化。我们理解城市化就是你城市自身的需求，这完全不是城市化推动的房价上涨，讲城市化加速是个借口。我现在观察，这些年城市化放慢了，当然除了个别地区它确实是扩大了，但从成果来讲城市化是放慢了。

　　第二个，房地产企业家乐观是对的，但是我有一个提醒，希望有一个风险意识，不仅是你行业的风险，而是整个宏观经济的风险，到目前为止中国房地产没有经历一个像样的衰退，甚至萧条，但房地产增长是有周期的，而且有大涨也会有大跌，有快必须会有慢。一定要有风险意识，你们讲无风险是错的，房地产应该算是个高风险行业。另外，房地产在这个阶段发展，要更多的强调其公共属性，消费属性，而是过多地其投资属性，财富效应。

　　第三个我刚才还没有完全讲清楚，许多人强调现在房地产的高增长是因为发展阶段。我不同意，相反我认为，房地产大发展的阶段远未到来，现在是过度透支了。房地产的大发展应该是工业化完成之后的事情，在工业化的过程中过度强调发展房地产，把其作为经济增长的

　　2003年时，我曾说追求房地产可持续发展的目标，比GDP稍微高一点，GDP10%，房地产稍微高一点，这样可持续的长期发展，然后等工业化和城市化基本完成了，房地产才应该进入真正的快速增长期，那时候出现一些我没有意见。

　　我还有一个观点，刚才聂会长说房地产主要是两个问题：没房住和房太贵。我非常同意。许多房地产商和专家都认为现在主要是政府没有负起穷人(或低收入者)的责任，把一切问题都推给政府。我认为，没房住这个问题慢慢来，我不太强调市场和社会太过度的注重这个问题，但是我们一定要有公共政策，就是长期的，有一个长期的目标，慢慢做。主要的问题还是市场的问题，70%的多数人买不起房的问题，房价问题是核心，对这个问题政府和房地产商都有重大责任，目前这方面与消费者需要的差距甚大，我就讲这么多。

　　赵晓：我插一句，我要问小广一个问题，你前面讲到房地产整个国家的政策趋向应该是中性偏紧，这样一个政策效应，我们可想而知它会减少房地产的供应，如果减少房地产的供应，在给定需求的情况下，它带来的结果就是房价进一步上涨。这和你刚才讲房价贵是核心之间有没有矛盾。

　　王小广：不矛盾。

　　赵晓：压抑会不会压抑人民对幸福美满生活的追求？

　　王小广：你本来水平是70平米你非要住150平米，这是要付出代价的，因为这里面有风险。房地产商口口声声讲房地产市场化程度高，不能用非市场化的调控干预房地产市场，实际上中国房地产市场充满着“伪市场”，有很多垄断因素，在不少情况市场是扭曲的和被操纵的。所以不要夸大中国房地产的市场化程度和效率。这样的市场会使消费者付出高昂的代价。

　　赵晓：如果是市场化只是表面，那么它的实质是什么？

　　王小广：房地产的市场化不是“炒作房价”，而是制度的合理化和公开透明，尤其是政策上不能过度强化这种扭曲的市场化。而且我再强调一次，不应把房地产作为支柱产业而给予过度的政策刺激。

　　赵晓：主导产品跟主导产业有什么区别？房地产我们知道在很多国家，的确在某一阶段都扮演着支柱产业角色，你是反对在某个阶段发展房地产，还是整个都反对？

　　王小广：肯定是这个阶段。

　　聂梅生：可能咱们掌握的资料不一样，我掌握的情况是这样的，简单看一下美国情况，2004年4月份，全美商业银行工商企业贷款是8879亿美元，2004年4月，同样时间里房地产贷款是多少？23623亿美元，一个是8879，一个是23623，房地产贷款是工商企业贷款的2.7倍，这是2004年。再看2005年4月份，工商企业贷款是9677亿美元，房地产贷款是26663亿美元，相当于这两个数据的三倍，就是房地产贷款是工商企业贷款的三倍，这是美国的数字。中国现在是多少？中国现在房地产贷款只是工商企业贷款的六分之一，所以你说美国不重视房地产，这个我觉得是说不过去的。

　　王小广：这跟支柱产业是两码事，如果这么分析，那么应该讲金融是第一支柱，因为社会的一切都是金融。

　　聂梅生：人家是几百年锤炼下来，这里面包含多少个金融学经验，有篇论文叫《中国房地产发展当中的金融问题》。建议大家看一看，这个观点我不是说完全同意，但是我同意他的数据，不能说国外不重视房地产。

　　赵晓：我有一个问题要问聂会长，刚才小广强调的是发展阶段，认为在我们这样一个工业化的阶段，房地产不能发展太快，特别是房地产泡沫应该是在工业化完成之后。所以，我们要反对他，举一个例子，就应该拿美国跟韩国他们发展阶段跟我们这个时期相当阶段的情况作比较。

　　聂梅生：这个有非常详细的研究，在人均GDP是我们的增速，包括美国，包括日本，日本在二战之后的阶段和我们现在的阶段差不多。昨天我们讨论这个问题，房价怎么叫合理怎么叫不合理？有两个重要的层次，一个是人均GDP，恩格尔系数，基尼系数，你拿来相比就知道。还有一种观点认为，人均收入的增长率大于房价的增长率，就应该说是合理的。因为你不能只说房价涨，人均收入也在涨，你看这两个增长率哪个涨的快？现在我觉得咱们有很多的论文都不能说明问题，要真正来说的话还得把数据查准了，我倒有一个问题想提出来，中国现在商品房房价到底高不高？现在的房价水平到底是合理还是不合理？当然有一个说法认为是非常不合理，甚至认为是泡沫，泡沫一定会破裂，破裂一定会造成崩盘，崩盘一定会连累宏观经济，这是一种。另外一种认为有些过热，不过不是肥皂泡一刺就破了，破了以后什么都没了就崩盘了，它是啤酒泡沫，啤酒泡沫稍微下来以后，恢复到正常，并不是说什么都没了，这个判断始终在各种PK争论当中是错位的，真的是错位的。

　　吕劲：我说说我的看法，我非常钦佩我们建设部的前官员做的深入的研究，说服力会更多一些，但是不能简单把美国跟中国相比，中国是中国，如果拿美国照套中国是行不通。另外一个，我真的不想参与房价问题。

　　赵晓：我也支持吕总的观点。

　　王小广：核心问题就是房价，但是都不愿意讨论。

　　赵晓：我们今天暂时不要谈房价。如果大家都觉得这个问题好，我们可以专门找一个时间来讨论。今天我们是围绕着我们的主题，转型和和谐这样两个主题来谈。

　　刚才聂会长提到，有关我们这个话题，核心一个是房价太高，另一个是住房的结构不合理，我个人觉得可能还有其他一些问题，比如土地产权和住房产权问题，住房市场制度的建设问题，还有政府监管的问题，可以说问题还是比较多的。比如，房地产是一个特别需要监管的市场，全世界的政府都努力地在房地产市场里面起到好的监管者的作用。一个典型例子是呼和浩特市，他们居然请北京的中介公司帮助呼和浩特市把房价推高，地价推高。这样的例子表明我们的地方政府并没有去扮演应有的裁判的角色，没有去监管好这个市场，而是扮演了踢球者的角色，他在里面又吹黑哨又赌球。另外，上海市出现了有人借贷款六个多亿买了128套房子这样的情况，还有人用贷款买了几十套别墅，这种情况说明什么？说明上海市政府他们对整个房地产市场的监管不及格，也许上海市在推进城市化、乃至推进上海的国际化都做的比较好，但在这方面肯定有它的问题。

　　所以我个人认为，房价合理不合理，我们不一定能讨论得清楚，买的人知道，卖的人也知道，但是学者反而可能看不清楚。学者真正应该关心的是房地产的公共制度，制度是否公平，也包括小广提到的政策的理念和方向、发展模式有没有问题，等等。我希望我们在自由讨论时间，还是更多的回到我们的主题上。小冲刚才也提到，如果这个规则是公平的，反正对大家都一样，我们就好好做事情就行了。如果这个市场是和谐的，如果它转型是成功的，我想一个非常重要的标志就是它建立、健全了这里边的制度和规程。我不太清楚各位是否认同我这样一个看法。

　　吕劲：我们觉得现在挺和谐的，越来越和谐，越调越和谐。

　　赵晓：如果是和谐的话，我们政府现在搞这么多调控，搞这么都措施，要不就是全无必要，要不就是使和谐变成不和谐。所以我还是倾向于聂会长，小广。他们在这一点上都是一致的，认为这里面的确有不和谐的因素，当然这个不和谐包括很多方面，包括社会方面，包括经济方面，包括资源方面。

　　我现在提这么一个问题，假设吕总有机会给总理提一个建议，我们现在已经很和谐了，没错，在这个阶段已经很和谐了，但是我们怎么样让它变的更和谐？你可能会提出一个什么样的建议？

　　吕劲：正常情况下有媒体在的话，我一般是不回答假设性问题的，所以我今天还是不改变这个习惯，而且是反映我们这个行业的实情，特别有媒体在我不会回答这个问题。

　　聂梅生：我们每年都做一些提案，这些提案有些会被采纳。现在我们正在准备两个提案，还没有成形，这个提案是写给人大政协的，一个提案，我们在酝酿还是关于限制流通的，有公共产品性质的这种住宅，在中国应该采取什么样的政策？因为我觉得当时三大改革，房改，医改，教改，对教改和医改现在说的比较多，我们也应该从房改进一步深入，以前更多说的是商品房，。当然商品房也应当管，它影响经济，影响金融，造成坏账当然要管了，但上一次房改完了以后重视不够的地方，重点是缺失的这一部分要补，这一块出现了不平衡，不和谐，地方政府很多时候还是解决地方的这部分。

　　另外一个问题比较复杂，现在土地是这样的，在进入到建设用地的过程中，就是农用地转成建设用地，这个过程当中就出现了很多问题，农民这块反映很大，农民收益太小，土地增值部分农民没有分享，为什么不能直接参与开发用地？

　　吕劲：我谈谈我的观点，关于政府要不要在里面扮演一个角色，政府还是需要扮演一定的角色，特别是一个城市的城府。你看世界各国一些成功的案例，每一个业主还是要拿出一部分资源去维持整个城市的运营，也就是我们说的地税，这是全世界一个可行的办法，成功的办法。

　　但在我们国家这个路很短，大家在目前也在争论这个事情，其实地方政府它还是有需求，一定要有资源去把这个地方建设的更好，这里边的资源其中一部分是从房地产中去获得，这个是正常的。不至于说需要从农民一手拿了以后我再拿高价，这个是相反的。像我们整个城市这种管理模式，咱们物业的税收政策里面，跟世界成功的案例还有一个很大的区别，是我们一次性把所有的七十里面发展商收在手里，收完了以后，这个地方政府在七十年里面不会再有机会收第二次了，七十年里面他收了这一次以后，每一个具体城市需要这笔资源。长远来讲是应该跟世界接轨，每一个持有物业的业主，都应该在一定的期间里面，一个月也好，一个季度也好，一年也好，去给当地的政府一个税收的费用，这也是大家所说的房产税，不管你这个业主来这里住也好，出租也好，拿来空置放也好，只要你持有这个物业，你就应该拿出这样的资源。特别是你这个区域，北京市二环以里应该高一点，那么你持有二环以里这个物业你就应该多拿点资源，五环以外还没涨，政府自然会这个资源少一点，你交的税收少一点，当五环以外也发展到像洛杉矶这样，五环以外的人同样要交一样高的资源，这样才能把城市维护好。所以我们也不应该指责各地的政府他的这种冲动，说要收取土地出让金，在目前这种情况这是其中一种说法，但不断我们会把这个情况调整过来，这是一个最终的，让我们整个房地产产业跟我们最终每一个持有物业的业主，整体的一个和谐关系。毕竟发展商跟全体业主还是一个巨大的差别，所以大家的注意力应该关注在目前的，已经持有物业的这些业主身上，在他们身上获取资源，来供养地方政府，或者是拿出这个资源，把地方资源，或者每个不同的区域搞的更好一点，假如这个区域贡献是大的，区域的政府把这块资源，这个特定区域他们这些业主贡献的资源，就应该大部分还是拿来维护提高这个资源的公共需要，卫生、治安、建设等等，这是我个人观点，我们应该向这种模式靠拢。在这种时期地方政府不收任何地价，他怎么让这个地方的人民生活的更幸福，提高的更快，所以我的个人观点是这样的。谢谢。

　　范小冲：刚才大家说和谐，平衡，实际上对于今天，特别是房地产行业是从计划经济走向市场经济的过程，在这么一个又是高速成长的发展阶段，所以肯定会出现很多的不平衡，像刚才聂会长说的扁担，你在快速爬山路，那个东西肯定是一颠一颠的。

　　出现这种情况怎么办呢？我觉得应该应用中国的智慧，原来的中医是怎么做的呢？赢则去之，缺则补之，而不是像简单的西医见脓包就挑，中医实际上是用药来调动你自身的潜力，然后使你从不平衡走向平衡，实际上还是借助你自身的力量，所以我觉得这个应该利用中国的智慧。

　　刚才王老师说有一个观点我是同意的，就是说现在的需求是有泡沫的，这可能跟购房情节，包括现阶段的发展都有关系，包括对未来房价上涨的预期，在这块实际上房地产是个需求有泡沫，而不是这个行业有泡沫。刚才也提到城市化，房价上涨阻碍了城市化，包括城市化就是农村人口进入城市。

　　城市化没有过深的研究，城市化是伴随着工业化，伴随着急剧的效应，大家进入城市，应该拥有更好投资的回报，拥有更多投资的机会，也拥有更多就业的机会。同时在这儿也享有现代城市的生活方式和文明，实际上城市是更加集约的，所以这种城市的集约就使得过去可能是非常低效的，完全靠着自然资源，靠天吃饭的，逐渐就形成了人工的环境，使这种土地更加高效的来利用，使它通过全新的所谓的有成有失，来创造更大的价值。所以城市化必然导致房价的上升，因为它的土地的价值是被开发出来，土地的价值是被提升的，如果地价下降的话，它实际上表面看着只是房价和地价在上升，实际上它所创造的价值是更加在提升的，就像CBD，它实际上正常的流动，最合适这儿的人，能够最创造价值的人会再增，这种流动是非常好的，这种产业是在不断的更新，不断的换代，在这种房价虽然上升，它在某种程度上，当然你说上升到一定非常高的程度，你说限制城市化，它也是促使城市在转型，在升级，结构在调整。

　　我们理解的城市化肯定不是原有的城市人口，一个简单的消费升级，当然今天中国的城市化主要还是增量市场，现在实际上是一个巨大的增量市场，而今天的城市化也不简简单单就是民工进入城市就是城市化，现在看大量的，你看学生就业，你可以看到我们公司的人，包括我们卖房的，包括我们二三建城市，有很多比例都是周围郊县的人，他们到城市来就业，到城市来发展，所以我们针对的客户叫做新新白领阶层，这也是伴随着中国城市化迅速崛起的阶层，这个阶层也是今天购房主力的阶层。所以城市化是今天中国，应该是发展到一定阶段，像二战之后的日本，像当年的美国，在这个阶段，在这个快速城市化都会有这么一个阶段，这个是跟农业化，工业化和今天城市化发展阶段相关的，在这个阶段应该来说，我不敢说一个国家或城市，在这一个阶段都是城市在集聚的过程，而这个过程都伴随着房价地价上涨。

　　我知道纽约当年是花了一百多美元就买下了曼哈顿，今天大家看看曼哈顿是一个什么样的价值？所以城市化也伴随着城市价值的提升，也伴随着大量的市政基础设施的投入，把土地的价值更加开发，也使更多的产业和在这儿能创造更多的价值，这是城市竞争力的表现。

　　再说一个支柱产业，在今天这个阶段，房地产确实是中国一个重要的支柱产业，这只是一个现阶段。因为中国对经济的拉动现在房地产，刚才说的上下游，实际上拉动众多的产业。在今天中国经济的贡献，房地产又占有了相当大的比例，这么一个拉动中国经济的成长，对中国今天经济的贡献要占有这么大的比例，同时又对刚才说的产能过剩，又起到巨大的对资金，对资源具有着巨大的，使得它创造更大价值的这么一个产业，毫无疑问在现阶段就是一个重要的支柱产业。这个在十一五规划中也是这么明确的，当然它并不代表着它永远就是重要的支柱产业，你就像西方国家，现在实际上房地产在国外成熟国家，成熟的市场经济国家，它现在已经从开发阶段走向了现在的第三产业，所以它房地产的金融，二手房，包括它的旧城的改造，它已经成为主导，而今天中国实际上还是处于一个增量市场。所以中国房地产大家看到，实际上是一个开发过程，所以大家的眼光还都看在它的增量，开发，存量，因为实际上真正中国房地产的存量也就是近五年，八年才形成一定的存量，过去的很多存量都拆迁了。

　　所以我感觉今天城市化，对于中国房地产的这么一个阶段，这个阶段如果不在一个战略的高度，不在一个中国大背景下来看房地产，简单就看房价，简单就看房价怎么办，靠这个拉下来，见包就挑，这样的话这个人早晚被他折腾死，一定要找到他内在的原因，要通过制度安排，要通过调动市场自身的机制，才能使这个人从不平衡走向平衡，从不和谐走向和谐，这个和谐才是真正的和谐，而不是靠着输血，然后靠着家养，维持着一个植物人。谢谢。

　　赵晓：感谢小冲，现在大家热烈的鼓掌可能一半是给你的，一半是欢呼他们提问的时间终于来了。好，我们已经完成两个阶段了，发言阶段和讨论阶段，但是我感觉这个问题还是没有讨论清楚。刚才有的人认为我们现在已经很和谐了，有的人认为不和谐。我个人的看法我们现在的确不和谐。我们很难说中央政府和地方政府是和谐的，我们很难说农民和国家之间的关系是和谐的，我们也很难说开发商和购房者之间的关系是和谐的。现在全中国所有产业中最不和谐的领域就是房地产领域。

　　下面我们进入媒体朋友提问的时间，看能否进一步推进讨论。

　　提问：我想问聂会长一个问题，咱们这次讨论的房地产转型，可能更多的是基于这次的国家宏观调控，这次宏观调控更多的是在强调公用结构的改变，它在房子本身的一个结构的调整。在这个基础上的一个调整，可能会导致房地产整个产业结构的一个调整，我想问的是，在这种国家调控的形势下的转型，会不会进入一种悖论，本身你房地产的转型应该是一种市场化的，就是你市场发展到这个阶段你需要转型才去转型，但现在让人感觉是因为在宏观调控的这个基础上才导致的转型？

　　赵晓：你的问题是什么？你的意思是说这个转型是市场的转型还是政府的转型？

　　聂梅生：这次宏观调控九个部委，通过国务院办公厅来发文，肯定是政府各个部门联合的一个非常强力的一次宏观调控，而且这个宏观调控的第一标题就是《调整供应结构》，所以我觉得这不用回答了，肯定是政府各个部委，和房地产有关的部委，联合一起来调整。

　　调控的目标是让它更加的和谐，要和谐，我理解就牵涉到转型问题，所以如果宏观调控继续下去，取得成绩的话，从某种角度来讲，供应结构就变了，变了就是转型了。供应结构的变化无非是商品住宅这一块和公共产品这一块，大力调整住房供应结构，这种问题出来了最后就要转型。

　　提问：我想刚才聂会长也谈到了三大改革，其中有一个是房改，原来是由单位集资建房的方式来解决普通职工的居住问题，现在普通职工需要到商品房市场去买房。前不久国家也发布一个规定，就是禁止国家公务单位通过这种方式来解决自己职工的居住问题，我们现在想如果有一种方式，就是普通的企业或者普通的事业单位，他也采取这种集资为职工建房的方式来解决职工的居住问题，同时企业既没有资源获得公共上面的一些优惠，同时也不会给职工过多的福利补贴，如果采取这种方式来解决中国广大的普通人的住房需求问题，您觉得政府对这种制度应该采取一种什么样的态度？而房地产业界对这种制度如果产生，或者扩大或者是发展，会持一种什么立场？

　　聂梅生：我只能谈我个人看法，关于集资建房我是持反对态度的。我觉得有几点，第一条，它与现行的，已经公布的有关中国的土地使用、房地产这些法律法规是不符合的，因为中国不是没有法，关于房地产开发的土地应该怎么做，然后房地产有各种各样的法律法规政策，都已经好不容易才执行这么多年，集资建房除非建新的政策法规，如果在新的没有制订出来以前是和现有的相背的。所以从政策法规来讲是不可能的，因为它是违反的，这是一个。

　　第二，解决这个问题是回到相当于小农经济这样子，各个单位自己成立一个办公室，到哪儿去找一块地，关键现在是地从哪儿找，这是一个问题。这个不说了，这种做法我觉得是一种倒退，将来解决公共产品问题还是要像现在整体考虑，廉租房是一块，经济补助的是一块，像廉租房，经济适用房正在出台大量的政策支持它，如果这时候一下出台一个集资建房政策我觉得是一种倒退。

　　第三，产权是不清的，你将来关于私有财产还要保护吗？你这是私房还是公房，是单位所有还个人所有，会很麻烦，但是也能够理解，这样做不是很简单吗？我房子又不是为了卖，我也不想炒，为什么不能用这个方法来解决这个问题？我觉得是可以理解的愿望。

　　赵晓：这个问题回答的非常简明扼要，我就喜欢听到这样的回答，不管你是正确的还是错误的，都要是坦诚和简洁，直截了当的回答。还有没有问题？

　　提问：我是新加坡联合早报的记者，我就想问一个很简洁，很直接了当的问题，我从新加坡来看，他是没有为城镇户籍提供住房的责任？怎么可以说大量的住房推给市场是解决呢？刚才我听到王老师说这是要调控市场，我个人比较同意聂会长的讲话，就是分两块，我希望大家解释一下中国政府是不是没有负这个责任？

　　赵晓：你提出一个问题，我们到底应该调控市场还是调控政府？包括前一段我们引发了这么多不和谐，到底是政府失职还是市场失职？从你来自新加坡的背景看，你认为主要是政府失职，要调也要调政府，但是小广认为还是应该调控市场。所以有判断上的不同。

　　王小广：不是调控市场，是在规范市场上扮演一个角色，不是讲直接干预市场，你没有一个正常的市场发挥作用，我觉得是这个问题，不是你房价我要限制你，不是这个概念，或者市场存在过度(操纵式的)投机是不是要打击，这是不是一种制度的缺失？然后你对房地产过度的鼓励或者刺激，是不是应该调整？所以我讲的是这个，不是讲直接干预微观经济，没有这种事。实际上在房地产上之所以造成价格不是市场化，就是因为政府干预的太多。

　　赵晓：可不可以这样总结，小广强调的是地方政府越位，而新加坡记者朋友强调的是地方政府缺位，这两者并不矛盾。还有没有问题？

　　提问：我是中国国际广播电台记者，聂会长，您觉得政府应该对公共房的发展应该出台哪些政策来完善对公共房屋的补贴也好，或者是其他的也好？

　　聂梅生：我知道现在出台的是廉租房这块，这个力度很大，然后就是原来的经济适用房这块，相关的一些政策。比如说它到底是补砖头还是补人头，补人头到底怎么补？租怎么租？现在以租代售，这是一个。而且在中国的市场供应当中政府的作用，政府一定要加大在这方面的更多的负起责任来，关于这方面也牵涉到房改，就是今年下半年很重要的一个讨论。

　　提问：我想问一下聂会长和其他的在座嘉宾，您怎么看来中国未来二手房产业的发展？在这个市场中，政府应当做哪些具体的事情来真正把这个做起来？

　　范小冲：二手房是一个非常重要的市场，因为只有二手房流动起来，才能使一手房更加的市场化。因为整个住宅市场它有二手房和现在的增量市场，现在的做法是把二手房给打住了，这个定住的话，这就不利于房地产整个市场的发展了，比如说你现在买房，你没办法，只能买一手房，就会使一手房有效的供给矛盾就会更加突出，而大家本身原来的房子如果卖不掉，它又不能去买新房。包括对投资，因为房子本身就有二重性，它是一个消费品，又是一个投资品，应该把它两种的性质，如果你这个人有更多的资金，实际上你买更多的房子，你把它变成二手房的市场租给大家住，尤其现在的廉租房市场没有完全建立起来，现在你把二手房的市场供给大家有更多的房子可以租用，实际上是解决了很多人没房住的提供了一个更好的条件，这个应该从一个更大的市场观念和一个开放的观念来看待这些问题。

　　吕劲：我的观点是应该制订政策，鼓励二手房的流动，还要看存量房，这里面是真正大的资源。

　　提问：现在二手房要买卖的话要收税的，这样就增加了很多难度，卖主把这个东西转嫁到了消费者的身上，实际上最后是限制了这个交易的流通，所以整个二手房市场现在没有流动起来了？

　　王小广：如北京，现在的二手房价格是火起来了，但有价无市，没有成交量，原因就是因为存在恶性炒作。房炒得太高当然抑制成交量。

　　第二个问题是，中介市场的不规范，透明度低，不少中介公司既炒一手房又炒二手房，扰乱房地产秩序。应要不应该中介机构兼业经营，只允许其经营中介业务，不允许自营销售，要杜绝这一漏洞。

　　吕劲：我稍稍补充一点，过去没有中介大家也照样可以卖二手房，这个不是一定要中介才可以的，并不是说某些中介个别的弊端，搞的我们市场出现了这样的混乱，这不是，这只是很小一部分。真正全世界可行的办法还是有一些增加透明度，包括他在交易的过程里面，政府是完全参与的，在监管的，包括增加专业的人员的服务，让这种二手房之间的交易更安全，更透明，我老是强调我们真正政府能够调配的资源是有限的，但是城市里面存量的二手房是可以满足这种需求，这是各国成功的经验。

　　范小冲：实际上国家现在的政策是在打压二手房，流动的，现在包括五年的政策，实际上在近五年是中国房地产交付最大的，也就是说二手房存量最大的就在这五年中，所以怎么样一个很好的政策，能够使这个水平流动起来？因为今天房价上涨最根本的原因就是商品房这一块，实际上就是供不应求，实际上就是有效供给不足，现在需求旺盛，当然需求具有一定的泡沫。然后把这个二手房大量的存量释放出来的话，对于满足这个需求，对于提高有效的供给是有帮助的，包括现在说大家要树立租房，不是说要住房一定要买房，到哪儿去租房，所以说二手房既可以租也可以转售，从整个房地产市场上来考虑这个市场。现在我们就是以偏概全，刚才谈到实际上我们现在是拿商品房的市场涵盖了公务产品和福利房，把这俩混在一起，然后又把一手房，二手房混在一起，拿一手房承担了过多的责任，然后拿价值标准来衡量一手房，肯定它就成了一个焦点，应该要分级分层，要不同的类型有不同的处理，这样可能很多的问题就更加容易解决，很多的政策也更容易得到落实，很多大家的社会的焦点和矛盾，大家就会知道板子应该打在谁的屁股上。

　　赵晓：你认为房地产现在没有发展起来的板子应该打在谁身上？

　　范小冲：我觉得政府应该设计有利于二手房市场流通的这么一个政策。

　　赵晓：关键什么样的政策？

　　范小冲：比如说税收政策，比如说它的一个产权流通交易的成本，现在流通的门槛太高了，交易的成本太大了，当然当规范中介机构等等，那都是市场很多的行为，随着现在市场化程度提升，那些黑中介慢慢会被淘汰的，大家购房者眼睛都是雪亮的，那些不能以偏概全。

　　赵晓：既然有需求在那里，为什么不卖呢？

　　范小冲：现在门槛太高了，现在要交易5.6再加上其他很多东西，现在的税费，转户，现在交易的门槛和成本太高了。

　　吕劲：最关键是金融系统没有参与到二手房，很便捷很透明的这种参与，他没有这个积极性，所以这个是受到限制的。

　　范小冲：比如说转按揭，等等，就让流动的成本太高，他应该是有效的，流动一次就加一次税。

　　赵晓：刚才你说的是“拉动”，就是我给了这些政策之后就拉动你去卖房，而小广讲的我收你物业费，从后面“推动”你。

　　范小冲：对。这种物业税是非常好的。

　　王小广：现在我们这头没有做。

　　范小冲：中国他七十年一把就收清了，应该是降低扭转的税费，增加持有的税费，像过去的一老一少现在把住北京的皇城根，大家住不起了，但是他烧着煤油，他也能住，这就是什么呢？这就是资源没有最有效的利用，实际上就是更加不经济，一定要使这些房子流动起来，增加持有的成本，然后降低流通的成本，然后更有利与发展，变成整个大的房地产的一个供给，这样对于一个房地产的市场才更加有利。

　　王小广：我补充一点，还有一个是增加炒作的成本。

　　范小冲：对，增加炒作的成本。

　　王小广：我们卖房子，我们这个过程中是免费的。

　　范小冲：对于短限炒作的，这个是要打击的，但是利用自己全部的资金，而且自己是中长期的投资，对于这种投资应该是鼓励的。如果那些钱都存在银行，对人民的冲击会更大。如果把这些钱拿出来买了房，又把这些房租给大家，这对降低金融风险是有好处的，而对于它的有效的利用也是有好处的，所以这种投资，实际上过去说中国人没钱，大家说今天中国人有钱了，我觉得还要利用中国人的智慧，要疏导，而不是要堵，更加疏导他金融要创新，比如说基金，让大家不要直接买这个房子，而是民间小额的资金聚集起来，在一个政策很好的引导下，在这些基金专业的运作下来分享中国城市化和房地产增值，这样对社会更加有益，对于降低房地产金融风险也更加有利。

　　赵晓：提这个问题的人应该特别感谢你。刚才我们大家相信都很有收获。我们在讨论怎么解决中国房地产里面的一些问题，比如大家现在都觉得不容易买到房子，或者房子价格太高时，大家就提出二手房一个问题。在前面讨论物业税的时候，我们又强调了物业税是发达国家一个普遍的经验。但是，在刚才的讨论中，我们发现二手房市场的完善其实是跟物业税联在一起的，物业税会把很多二手房的房主赶到房地产上去，因为他持有的成本很高。因此，通过物业税能带来二手房市场的繁荣，同时二手房市场的繁荣有利于中国房地产市场的稳定。而房地产市场的稳定对于和谐是有关系的，因为房地产市场大起大落绝对是不和谐。

　　遗憾的是，很多人在讨论房地产的时候他不是看整个房地产，他只看一部分，比如看商品房，或者只看一手房。但我们讨论到了保障房，讨论了二手房，这样我们今天对中国房地产的讨论就比较完整了。

　　下面再提一、两个问题，抓紧机会。

　　提问：我问一下主持人，大家没有谈到规则的问题，在公平和效率问题上大家探讨的技术层面问题比较多，但是在转型的过程中，主持人你认为最需要建立什么样的规则？我们知道有很多的高官都因为房地产的腐败的大案落马，这就说明里面有很多潜规则，还有一些不为人知腐败的东西在里面，怎么样让规则建立的更公平合理，让操作更透明化，让大家分享到由此带来的好处。

　　赵晓：我一会儿还有一个总结发言，本想一会儿再谈我的个人看法，现在引火烧身，那我就先谈你的问题。

　　在国外，我们知道很简单，一个市长他到底干的好不好，是老百姓或者说选民说了算。市长可能做了一百件好事，但是有一件事也就是住房问题上没解决好，而这关系到大多数人的利益，那对不起，老百姓就要把他赶下台去。但在我们国家，政治文明仍然在建设过程之中，还没有这么一个选举与制衡的制度，官员对于老百姓住房的诉求完全可以不管不理，因为市长的乌纱帽是在组织部，而不在老百姓的选票上。所以，从房地产的问题中，我们的确发现有一个政治文明的问题。

　　至于腐败，它不仅跟房地产有关，跟任何事都可能有关，只要有权利的地方就会有腐败，只要权利绝对没有制约一定会有绝对的腐败。这个实际上跟房地产不是直接相关的，它主要跟权利缺乏制衡直接相关。

　　但我们知道，在我们国家政治文明建设的道路是漫长的，因此我们不可能指望中国今天就有一个新的政治文明转型并靠它来推进房地产制度的完善。这个不太可能。我们要设想的是，在目前这个政治体制下，我们做什么事？我看唯一能做的就是调整组织系统对官员考核的目标，增加公共产品和公共服务的考核成分。如果你光有经济增长，但这些指标完不成的话，那对不起，你就下台。所以房地产新政的一个非常重要的方面就是建立了经济目标责任制，包括把监察部也放进去了。这个方向我个人认为，在目前的体制内这是唯一的办法，我认为也许我们还可以更加继续往前做一步，这就是借鉴计划生育的做法，一票否决，凡没有落实中央政策，没有解决好老百姓保障住房的，乌纱帽一律拿掉，你看会不会有效果。

　　房地产发展最大的矛盾在于利益分配不均衡。显然，只有分享才有和谐，只有和谐才有健康的发展。现在我们最大的问题就是利益没有很好的分享，地方政府拿了收益的大头，开发商在里边也分到了巨大的一杯羹，但是大量的农民他们的土地收益被瓜分了，大量的普通百姓他们的存款被掠夺了。这样没有一个共享的发展格局是不可能和谐的，而要是不和谐就不可能实现房地产市场长期健康稳定的发展。

　　解决问题的龙头在哪里，当然不在开发商，而在政府的转型。

　　提问：国六条里面提到一个重要的中心思想，要保证中低收入者的住房需求，那这样的话就必须是中低价位的房价，也就需要中低收入的土地保证他。国家政策要求房价低，现在土地价格这么高，这种问题怎么解决？

　　聂梅生：现在土地问题上出台了很多政策，比如国土资源部发的文，对普通住宅限房价，限

　　王小广：还有一个办法，要想便宜，地价是不能便宜的，但是政府可以少拿点，你容积率提高了一倍，十层现在变成二十层，房价不就相对降低了吗？

　　提问：王主任，您刚刚提到过分依赖房地产和增长，那么怎么不过分依赖房地产和增长呢？

　　吕劲：现在没有依赖，这都是误导。

　　王小广：我刚才已经讲了，一个是政策的调整，房地产政策应从刺激的政策向中性的政策转变。要把两个依赖变成两个依靠，第一个，依靠国内需求，就是扩大国内消费需求，这个需求不包括过度刺激房地产消费需求。第二个，要依靠自主创新，形成重化工业的国际竞争力，创造更多就业机会。

　　赵晓：以后我们有机会再可以讨论。作为主持人，我要再次感谢今天到会的几位嘉宾，因为我知道参加这个会没什么好处。大家不要以为参加房地产会议就一定有什么好处，据我所知大家参加这个会几乎全是赔本的，这些重量级的人物，都是付出了个人的所得来为大家来讨论公共问题，所以我想对到来的这些嘉宾再次表示感谢。当然也要感谢我们今天到会的媒体朋友，你们提出了特别好的问题，丰富了我们的讨论。

　　最后我想用三句话来概括：

　　第一句话，我仍然认为中国房地产目前它的确不和谐，因此它面临的转型的任务是非常艰巨的。我个人相信，假如新国六条以及细则不及时出台，再这么下去三五年内中国可能就要出现大问题，所以中央的政策目的在于转型，是非常英明的。很多人批评它好像不太市场化，那我的理解就是，这个弯拐的也许是有点快、有点急，但没有办法，谁让我们拐弯拐晚了。弯是非拐不可的。

　　第二句话，中国房地产发展的转型将包括多个方面，如发展理念和发展方向上的转型，游戏规则的转型，发展模式的转型，尤其重要的是在利益分配和分享上的转型。

　　第三句话，只有共享，才有和谐，只有和谐，中国房地产才能健康发展。能否实现共享是检验房地产发展是否和谐，是否能够健康长期的发展的关键。

　　最后，希望大家进一步关注房地产市场，因为这里面的一些问题关系到我们国家经济发展、社会的稳定和民族的前途。谢谢大家。