调控的悖论

　　调控的悖论

　　提问：我想问聂会长一个问题，咱们这次讨论的房地产转型，可能更多的是基于这次的国家宏观调控，这次宏观调控更多的是在强调公用结构的改变，它在房子本身的一个结构的调整。在这个基础上的一个调整，可能会导致房地产整个产业结构的一个调整，我想问的是，在这种国家调控的形势下的转型，会不会进入一种悖论，本身你房地产的转型应该是一

种市场化的，就是你市场发展到这个阶段你需要转型才去转型，但现在让人感觉是因为在宏观调控的这个基础上才导致的转型？

　　赵晓：你的问题是什么？你的意思是说这个转型是市场的转型还是政府的转型？

　　聂梅生：这次宏观调控九个部委，通过国务院办公厅来发文，肯定是政府各个部门联合的一个非常强力的一次宏观调控，而且这个宏观调控的第一标题就是《调整供应结构》，所以我觉得这不用回答了，肯定是政府各个部委，和房地产有关的部委，联合一起来调整。

　　调控的目标是让它更加的和谐，要和谐，我理解就牵涉到转型问题，所以如果宏观调控继续下去，取得成绩的话，从某种角度来讲，供应结构就变了，变了就是转型了。供应结构的变化无非是商品住宅这一块和公共产品这一块，大力调整住房供应结构，这种问题出来了最后就要转型。

　　提问：我想刚才聂会长也谈到了三大改革，其中有一个是房改，原来是由单位集资建房的方式来解决普通职工的居住问题，现在普通职工需要到商品房市场去买房。前不久国家也发布一个规定，就是禁止国家公务单位通过这种方式来解决自己职工的居住问题，我们现在想如果有一种方式，就是普通的企业或者普通的事业单位，他也采取这种集资为职工建房的方式来解决职工的居住问题，同时企业既没有资源获得公共上面的一些优惠，同时也不会给职工过多的福利补贴，如果采取这种方式来解决中国广大的普通人的住房需求问题，您觉得政府对这种制度应该采取一种什么样的态度？而房地产业界对这种制度如果产生，或者扩大或者是发展，会持一种什么立场？

　　聂梅生：我只能谈我个人看法，关于集资建房我是持反对态度的。我觉得有几点，第一条，它与现行的，已经公布的有关中国的土地使用、房地产这些法律法规是不符合的，因为中国不是没有法，关于房地产开发的土地应该怎么做，然后房地产有各种各样的法律法规政策，都已经好不容易才执行这么多年，集资建房除非建新的政策法规，如果在新的没有制订出来以前是和现有的相背的。所以从政策法规来讲是不可能的，因为它是违反的，这是一个。

　　第二，解决这个问题是回到相当于小农经济这样子，各个单位自己成立一个办公室，到哪儿去找一块地，关键现在是地从哪儿找，这是一个问题。这个不说了，这种做法我觉得是一种倒退，将来解决公共产品问题还是要像现在整体考虑，廉租房是一块，经济补助的是一块，像廉租房，经济适用房正在出台大量的政策支持它，如果这时候一下出台一个集资建房政策我觉得是一种倒退。

　　第三，产权是不清的，你将来关于私有财产还要保护吗？你这是私房还是公房，是单位所有还个人所有，会很麻烦，但是也能够理解，这样做不是很简单吗？我房子又不是为了卖，我也不想炒，为什么不能用这个方法来解决这个问题？我觉得是可以理解的愿望。

　　赵晓：这个问题回答的非常简明扼要，我就喜欢听到这样的回答，不管你是正确的还是错误的，都要是坦诚和简洁，直截了当的回答。还有没有问题？

　　提问：我是新加坡联合早报的记者，我就想问一个很简洁，很直接了当的问题，我从新加坡来看，他是没有为城镇户籍提供住房的责任？怎么可以说大量的住房推给市场是解决呢？刚才我听到王老师说这是要调控市场，我个人比较同意聂会长的讲话，就是分两块，我希望大家解释一下中国政府是不是没有负这个责任？

　　赵晓：你提出一个问题，我们到底应该调控市场还是调控政府？包括前一段我们引发了这么多不和谐，到底是政府失职还是市场失职？从你来自新加坡的背景看，你认为主要是政府失职，要调也要调政府，但是小广认为还是应该调控市场。所以有判断上的不同。

　　王小广：不是调控市场，是在规范市场上扮演一个角色，不是讲直接干预市场，你没有一个正常的市场发挥作用，我觉得是这个问题，不是你房价我要限制你，不是这个概念，或者市场存在过度(操纵式的)投机是不是要打击，这是不是一种制度的缺失？然后你对房地产过度的鼓励或者刺激，是不是应该调整？所以我讲的是这个，不是讲直接干预微观经济，没有这种事。实际上在房地产上之所以造成价格不是市场化，就是因为政府干预的太多。

　　赵晓：可不可以这样总结，小广强调的是地方政府越位，而新加坡记者朋友强调的是地方政府缺位，这两者并不矛盾。还有没有问题？

　　提问：我是中国国际广播电台记者，聂会长，您觉得政府应该对公共房的发展应该出台哪些政策来完善对公共房屋的补贴也好，或者是其他的也好？

　　聂梅生：我知道现在出台的是廉租房这块，这个力度很大，然后就是原来的经济适用房这块，相关的一些政策。比如说它到底是补砖头还是补人头，补人头到底怎么补？租怎么租？现在以租代售，这是一个。而且在中国的市场供应当中政府的作用，政府一定要加大在这方面的更多的负起责任来，关于这方面也牵涉到房改，就是今年下半年很重要的一个讨论。

　　二手房：和谐的密匙

　　提问：我想问一下聂会长和其他的在座嘉宾，您怎么看来中国未来二手房产业的发展？在这个市场中，政府应当做哪些具体的事情来真正把这个做起来？

　　范小冲：二手房是一个非常重要的市场，因为只有二手房流动起来，才能使一手房更加的市场化。因为整个住宅市场它有二手房和现在的增量市场，现在的做法是把二手房给打住了，这个定住的话，这就不利于房地产整个市场的发展了，比如说你现在买房，你没办法，只能买一手房，就会使一手房有效的供给矛盾就会更加突出，而大家本身原来的房子如果卖不掉，它又不能去买新房。包括对投资，因为房子本身就有二重性，它是一个消费品，又是一个投资品，应该把它两种的性质，如果你这个人有更多的资金，实际上你买更多的房子，你把它变成二手房的市场租给大家住，尤其现在的廉租房市场没有完全建立起来，现在你把二手房的市场供给大家有更多的房子可以租用，实际上是解决了很多人没房住的提供了一个更好的条件，这个应该从一个更大的市场观念和一个开放的观念来看待这些问题。

　　吕劲：我的观点是应该制订政策，鼓励二手房的流动，还要看存量房，这里面是真正大的资源。

　　提问：现在二手房要买卖的话要收税的，这样就增加了很多难度，卖主把这个东西转嫁到了消费者的身上，实际上最后是限制了这个交易的流通，所以整个二手房市场现在没有流动起来了？

　　王小广：如北京，现在的二手房价格是火起来了，但有价无市，没有成交量，原因就是因为存在恶性炒作。房炒得太高当然抑制成交量。

　　第二个问题是，中介市场的不规范，透明度低，不少中介公司既炒一手房又炒二手房，扰乱房地产秩序。应要不应该中介机构兼业经营，只允许其经营中介业务，不允许自营销售，要杜绝这一漏洞。

　　吕劲：我稍稍补充一点，过去没有中介大家也照样可以卖二手房，这个不是一定要中介才可以的，并不是说某些中介个别的弊端，搞的我们市场出现了这样的混乱，这不是，这只是很小一部分。真正全世界可行的办法还是有一些增加透明度，包括他在交易的过程里面，政府是完全参与的，在监管的，包括增加专业的人员的服务，让这种二手房之间的交易更安全，更透明，我老是强调我们真正政府能够调配的资源是有限的，但是城市里面存量的二手房是可以满足这种需求，这是各国成功的经验。

　　范小冲：实际上国家现在的政策是在打压二手房，流动的，现在包括五年的政策，实际上在近五年是中国房地产交付最大的，也就是说二手房存量最大的就在这五年中，所以怎么样一个很好的政策，能够使这个水平流动起来？因为今天房价上涨最根本的原因就是商品房这一块，实际上就是供不应求，实际上就是有效供给不足，现在需求旺盛，当然需求具有一定的泡沫。然后把这个二手房大量的存量释放出来的话，对于满足这个需求，对于提高有效的供给是有帮助的，包括现在说大家要树立租房，不是说要住房一定要买房，到哪儿去租房，所以说二手房既可以租也可以转售，从整个房地产市场上来考虑这个市场。现在我们就是以偏概全，刚才谈到实际上我们现在是拿商品房的市场涵盖了公务产品和福利房，把这俩混在一起，然后又把一手房，二手房混在一起，拿一手房承担了过多的责任，然后拿价值标准来衡量一手房，肯定它就成了一个焦点，应该要分级分层，要不同的类型有不同的处理，这样可能很多的问题就更加容易解决，很多的政策也更容易得到落实，很多大家的社会的焦点和矛盾，大家就会知道板子应该打在谁的屁股上。

　　赵晓：你认为房地产现在没有发展起来的板子应该打在谁身上？

　　范小冲：我觉得政府应该设计有利于二手房市场流通的这么一个政策。

　　赵晓：关键什么样的政策？

　　范小冲：比如说税收政策，比如说它的一个产权流通交易的成本，现在流通的门槛太高了，交易的成本太大了，当然当规范中介机构等等，那都是市场很多的行为，随着现在市场化程度提升，那些黑中介慢慢会被淘汰的，大家购房者眼睛都是雪亮的，那些不能以偏概全。

　　赵晓：既然有需求在那里，为什么不卖呢？

　　范小冲：现在门槛太高了，现在要交易5.6再加上其他很多东西，现在的税费，转户，现在交易的门槛和成本太高了。

　　吕劲：最关键是金融系统没有参与到二手房，很便捷很透明的这种参与，他没有这个积极性，所以这个是受到限制的。

　　范小冲：比如说转按揭，等等，就让流动的成本太高，他应该是有效的，流动一次就加一次税。

　　赵晓：刚才你说的是“拉动”，就是我给了这些政策之后就拉动你去卖房，而小广讲的我收你物业费，从后面“推动”你。

　　范小冲：对。这种物业税是非常好的。

　　王小广：现在我们这头没有做。

　　范小冲：中国他七十年一把就收清了，应该是降低扭转的税费，增加持有的税费，像过去的一老一少现在把住北京的皇城根，大家住不起了，但是他烧着煤油，他也能住，这就是什么呢？这就是资源没有最有效的利用，实际上就是更加不经济，一定要使这些房子流动起来，增加持有的成本，然后降低流通的成本，然后更有利与发展，变成整个大的房地产的一个供给，这样对于一个房地产的市场才更加有利。

　　王小广：我补充一点，还有一个是增加炒作的成本。

　　范小冲：对，增加炒作的成本。

　　王小广：我们卖房子，我们这个过程中是免费的。

　　范小冲：对于短限炒作的，这个是要打击的，但是利用自己全部的资金，而且自己是中长期的投资，对于这种投资应该是鼓励的。如果那些钱都存在银行，对人民的冲击会更大。如果把这些钱拿出来买了房，又把这些房租给大家，这对降低金融风险是有好处的，而对于它的有效的利用也是有好处的，所以这种投资，实际上过去说中国人没钱，大家说今天中国人有钱了，我觉得还要利用中国人的智慧，要疏导，而不是要堵，更加疏导他金融要创新，比如说基金，让大家不要直接买这个房子，而是民间小额的资金聚集起来，在一个政策很好的引导下，在这些基金专业的运作下来分享中国城市化和房地产增值，这样对社会更加有益，对于降低房地产金融风险也更加有利。

　　赵晓：提这个问题的人应该特别感谢你。刚才我们大家相信都很有收获。我们在讨论怎么解决中国房地产里面的一些问题，比如大家现在都觉得不容易买到房子，或者房子价格太高时，大家就提出二手房一个问题。在前面讨论物业税的时候，我们又强调了物业税是发达国家一个普遍的经验。但是，在刚才的讨论中，我们发现二手房市场的完善其实是跟物业税联在一起的，物业税会把很多二手房的房主赶到房地产上去，因为他持有的成本很高。因此，通过物业税能带来二手房市场的繁荣，同时二手房市场的繁荣有利于中国房地产市场的稳定。而房地产市场的稳定对于和谐是有关系的，因为房地产市场大起大落绝对是不和谐。

　　遗憾的是，很多人在讨论房地产的时候他不是看整个房地产，他只看一部分，比如看商品房，或者只看一手房。但我们讨论到了保障房，讨论了二手房，这样我们今天对中国房地产的讨论就比较完整了。

　　下面再提一、两个问题，抓紧机会。

　　提问：我问一下主持人，大家没有谈到规则的问题，在公平和效率问题上大家探讨的技术层面问题比较多，但是在转型的过程中，主持人你认为最需要建立什么样的规则？我们知道有很多的高官都因为房地产的腐败的大案落马，这就说明里面有很多潜规则，还有一些不为人知腐败的东西在里面，怎么样让规则建立的更公平合理，让操作更透明化，让大家分享到由此带来的好处。

　　赵晓：我一会儿还有一个总结发言，本想一会儿再谈我的个人看法，现在引火烧身，那我就先谈你的问题。

　　在国外，我们知道很简单，一个市长他到底干的好不好，是老百姓或者说选民说了算。市长可能做了一百件好事，但是有一件事也就是住房问题上没解决好，而这关系到大多数人的利益，那对不起，老百姓就要把他赶下台去。但在我们国家，政治文明仍然在建设过程之中，还没有这么一个选举与制衡的制度，官员对于老百姓住房的诉求完全可以不管不理，因为市长的乌纱帽是在组织部，而不在老百姓的选票上。所以，从房地产的问题中，我们的确发现有一个政治文明的问题。

　　至于腐败，它不仅跟房地产有关，跟任何事都可能有关，只要有权利的地方就会有腐败，只要权利绝对没有制约一定会有绝对的腐败。这个实际上跟房地产不是直接相关的，它主要跟权利缺乏制衡直接相关。

　　但我们知道，在我们国家政治文明建设的道路是漫长的，因此我们不可能指望中国今天就有一个新的政治文明转型并靠它来推进房地产制度的完善。这个不太可能。我们要设想的是，在目前这个政治体制下，我们做什么事？我看唯一能做的就是调整组织系统对官员考核的目标，增加公共产品和公共服务的考核成分。如果你光有经济增长，但这些指标完不成的话，那对不起，你就下台。所以房地产新政的一个非常重要的方面就是建立了经济目标责任制，包括把监察部也放进去了。这个方向我个人认为，在目前的体制内这是唯一的办法，我认为也许我们还可以更加继续往前做一步，这就是借鉴计划生育的做法，一票否决，凡没有落实中央政策，没有解决好老百姓保障住房的，乌纱帽一律拿掉，你看会不会有效果。

　　房地产发展最大的矛盾在于利益分配不均衡。显然，只有分享才有和谐，只有和谐才有健康的发展。现在我们最大的问题就是利益没有很好的分享，地方政府拿了收益的大头，开发商在里边也分到了巨大的一杯羹，但是大量的农民他们的土地收益被瓜分了，大量的普通百姓他们的存款被掠夺了。这样没有一个共享的发展格局是不可能和谐的，而要是不和谐就不可能实现房地产市场长期健康稳定的发展。

　　解决问题的龙头在哪里，当然不在开发商，而在政府的转型。

　　提问：国六条里面提到一个重要的中心思想，要保证中低收入者的住房需求，那这样的话就必须是中低价位的房价，也就需要中低收入的土地保证他。国家政策要求房价低，现在土地价格这么高，这种问题怎么解决？

　　聂梅生：现在土地问题上出台了很多政策，比如

　　王小广：还有一个办法，要想便宜，地价是不能便宜的，但是政府可以少拿点，你容积率提高了一倍，十层现在变成二十层，房价不就相对降低了吗？

　　提问：王主任，您刚刚提到过分依赖房地产和增长，那么怎么不过分依赖房地产和增长呢？

　　吕劲：现在没有依赖，这都是误导。

　　王小广：我刚才已经讲了，一个是政策的调整，房地产政策应从刺激的政策向中性的政策转变。要把两个依赖变成两个依靠，第一个，依靠国内需求，就是扩大国内消费需求，这个需求不包括过度刺激房地产消费需求。第二个，要依靠自主创新，形成重化工业的国际竞争力，创造更多就业机会。

　　赵晓：以后我们有机会再可以讨论。作为主持人，我要再次感谢今天到会的几位嘉宾，因为我知道参加这个会没什么好处。大家不要以为参加房地产会议就一定有什么好处，据我所知大家参加这个会几乎全是赔本的，这些重量级的人物，都是付出了个人的所得来为大家来讨论公共问题，所以我想对到来的这些嘉宾再次表示感谢。当然也要感谢我们今天到会的媒体朋友，你们提出了特别好的问题，丰富了我们的讨论。

　　最后我想用三句话来概括：

　　第一句话，我仍然认为中国房地产目前它的确不和谐，因此它面临的转型的任务是非常艰巨的。我个人相信，假如新国六条以及细则不及时出台，再这么下去三五年内中国可能就要出现大问题，所以中央的政策目的在于转型，是非常英明的。很多人批评它好像不太市场化，那我的理解就是，这个弯拐的也许是有点快、有点急，但没有办法，谁让我们拐弯拐晚了。弯是非拐不可的。

　　第二句话，中国房地产发展的转型将包括多个方面，如发展理念和发展方向上的转型，游戏规则的转型，发展模式的转型，尤其重要的是在利益分配和分享上的转型。

　　第三句话，只有共享，才有和谐，只有和谐，中国房地产才能健康发展。能否实现共享是检验房地产发展是否和谐，是否能够健康长期的发展的关键。

　　最后，希望大家进一步关注房地产市场，因为这里面的一些问题关系到我们国家经济发展、社会的稳定和民族的前途。谢谢大家。