楼市涨声此起彼伏 专家称调控效果年底才见分晓

　　【龙虎网报道】楼市涨声此起彼伏

　　房价向来是楼市最受瞩目的焦点，敏感的购房者已经发现，新政后楼市涨价并不是个案，除了个别板块外，涨价之声可谓此起彼伏。江北超级大盘威尼斯水城第二街区和天润城第五街区7月底开盘后，价格都比前期上涨了200元／平方米左右，明发滨江新城、大华锦绣华城等江北楼盘也相继上调价格200-300元／平方米，比如江岸水城，销售均价从2600元／

平方米达到了2800元／平方米。城中楼盘天正湖滨花园8月份两次推出新房源，第一次开盘时均价11000元／平方米左右，间隔不过短短半个月，由于第二批房源具有湖景优势，其最高单价已经接近1．7万元／平方米。仙林板块的新城·尚东区，联排别墅原来的均价是6800元／平方米，因为销售火爆大幅提价。江宁翠屏国际广场、明月贵都等楼盘已经冲破4000，河西非奥体板块接近1万元／平方米的楼盘也已不在少数。

　　南京网上房地产成交统计数据显示，与前三个月的连续下跌相比，7、8月份南京商品房成交均价有了明显变化，开始止跌回升。其中，7月份全市商品房住宅成交均价4546元／平方米，比6月份的4466元／平方米相比，涨近100元／平方米，约与5月份的成交均价持平。城东、仙林、高淳、溧水板块都在上涨，仙林板块的涨幅最明显，达到了5606元／平方米，比6月上涨了近600元／平方米。根据预测，8月份全市成交均价将继续上行。

　　需求强劲为涨价撑腰

　　新政之后，南京楼市的房价为何仍然居高不下?大多数业内人士表示，这是房地产市场的刚性需求在起作用。改善居住、结婚购房、购房

　　养老、拆迁安置等需求，都是南京楼市的刚性需求。2005年的宏观调控让人们选择了持币观望，暂时抑制了自己的需求。但是宏观调控一年多来，市场对宏观调控逐渐适应，人们发现房价也并没有出现预期中的下降，因此原本因为政策因素而暂时搁置的财房需求逐渐释放了出来。南京中原地产最近的一次市场调查显示，有90％的购房目的是自住，有54．7％的购房者表示新政后还将尽快购房。

　　在购房者对宏观调控的回应日趋理性，自住需求在市场上所占的主导地位进一步巩固时，购房者发现他们期望购买的房源在市场上却并不

　　容易发现。同样以中原地产的调查报告为例，有28％的人购房时首选城东，17％的人选择城中，但是在目前的城东和城中板块，房源供应十分稀缺，在售的住宅数量远远赶不上需求量，是典型的供不应求。根据市场经济的客观规律，供不应求的情况下价格自然就会上涨。比如天正湖滨花园，520多万一套的豪宅同时有三个人在抢夺，新城·尚东区的联排别墅只剩八、九套，排队的却有数十人，需求非常强劲，价格上涨自然是在预料之中。

　　涨价背后的冷思考

　　虽然受到刚性需求的影响，新政对房价的影响被弱化，房价依然呈现出上涨之势，但近日全国工商联房地产商会会长聂梅生接受采访时称：“宏观调控效果年底可见分晓。”因为房地产调控政策对市场影响力有滞后性的特点，先是对投资量、交易量等发生作用，最后才传递到房价，因此近三个月刚刚出台的调控政策对当前房地产市场价格的影响不会太大，“现在的房价体现的是前一到两年投资的结果”。

　　也有业内人士分析，房价的上涨与“90平方米要占70％”的政策有一定关系。受这一新政的影响，南京不少项目需要重新规划，如何在户

　　型方面创新也要花一番时间，因此这些本来即将上市的房源被迫推迟开盘时间。而新房源的减少，也在一定程度上造成了房源供给相对紧张

　　的局面。

　　另外，部分专家认为南京楼市涨声不断也不排除个别开发商定价时不够理性的因素。目前国家对于房地产业进行宏观调控的决心之大、力度之大都在不断升级；虽然部分楼盘的价格上涨幅度较大，但整体房价的发展趋势应该是涨幅趋缓，最终房价会实现理性回归。