李启明：南京楼市十大预测 今年房价上涨5%以内

　　【龙虎网报道】南京楼市十大预测

　　近年来，一系列的房地产政策相继出台，今年的房地产市场也太不平静。“国六条”、“国十五条”、《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见的通知》、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》、《关于城镇廉租住房制度建设和实施情况的通报》、《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》、南京的今税征收细则……

　　这些新政对未来南京楼市有何影响?东南大学城市与房地产研究所所长李启明教授对此有十大预测：

　　(1)中低价、中小户型住宅供应量将增加，住宅供应结构将得到有效改善；

　　(2)经济适用房和廉租房投资将有一定增长，住房保障制度更加完善；

　　(3)短期性投资需求得到一定的抑制，消费需求将更加合理；

　　(4)房贷首付比例上调；面积超过90平方米的住房需求受到一定的影响；

　　(5)房价过快上涨的压力得到缓解，短期内整体房价可能稳定小幅上涨；

　　(6)二手房市场受到一定影响，但依然在市场承受范围内，无大的波动；

　　(7)租赁市场容量增加，将获得较快发展；

　　(8)囤积土地行为得到遏制，土地市场将更加规范；

　　(9)炒房、囤房、惜售现象得到遏制，信息更加透明，市场秩序更加规范；

　　(10)房地产开发企业极有可能进行一次重新洗牌。

　　对话实况

　　记者：近期不斯有媒体报道，称许多重点城市乃至全国，住宅的供应呈现出“倒70％”结构，即90平方米以上套型的住宅供应量占整个市场的70％，而90平方米以下的中低价位、中小套型住宅供应量仅为30％。新政的实施，你觉得对南京住宅市场的供应结构会带来怎样的变化?

　　李启明；新政改变了土地市场的供给结构。“国十五条”对土地供给的调整不再局限于控制土地供给总量，而着眼于土地供给结构的调整，明确规定中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。

　　中低价位、中小套型住房土地供给量的增加势必减少高价大户型住房土地的供给量，可能造成用于建设高价大户型住房的土地价格上涨。总的来说，住宅供应结构未来将得到有效的改善。但是，从新政的落实到结构的切实改善有一个滞后性，因此结构方面的改善不会很快得到反映。

　　记者：您认为经济适用房、廉租房的投资会有所增长，住房保障制度会进一步完善，这个结论是怎样得出的?

　　李启明：建设部建住房[2006]63号文《关于城镇廉租住房制度建设和实施情况的通报》通报了各地廉租件房制度建设、实施情况和覆盖面情况，并指出了廉租住房制度建设还存在一些突出问题。

　　文件要求尚未建立廉租住房制度的市(区)、县，应在年内建立，并纳入省级人民政府对市(区)、县人民政府工作的目标责任制管理；各市(区)、县要积极落实以财政预算安排为主、多渠道筹措资金的规定，建立稳定规范的资金来源；各地要抓紧对调查结果的分析和建档工作，逐步扩大廉租住房制度覆盖面，满足城镇最低收入家庭基本居住需求。

　　综合看来，经济适用房与廉租房投资将有一定量的增长，同时经济适用房和廉租房的建设资金来源有望形成机制。目前廉租房保障资金财政来源主要是住房公积金的增值收益。为贯彻落实“国六条”，财政部会同建设部、国土资源部发出通知，从五个方面联手落实廉租房建设资金，其中土地出让金净收益中的部分资金(5％左右)，被纳入廉租房建设资金之中。

　　记者：从调控情况看，投资需求是不是会得到一定的抑制?

　　李启明：闲置土地大量开工，市场未来的供给量将大幅增加，特别是90平方米以下的户型未来的供应量将大幅增加，而近期的供给量基本不受影响。首付比例的增加、二手房交易个税与营业税的征收，使得自住性与投资性需求同时下降。短期性投资需求得到一定的抑制，消费需求将更加合理。

　　记者：房贷首付比例上调，以及央行加息等贷款利率的变化，将对住房需求产生什么样的影响?

　　李启明：对一部分还贷能力有限的人群来说，面积超过90平方米的住房需求会受到一定的影响。户型在90平方米以下的商品房近期的成交比例可能会出现下降，但由于目前供应量不太大，所以价格上不会有太大的变化。从未来长远的角度看，90平方米以下住房成交量占成交总量的比例将上升，价格可能出现一定波动。

　　户型在90平方米以上的新建商品房因未来预期供给量大幅减少而因祸得福，存在政策性投机现象。近期内成交量占成交总量的比例可能出现增长，但由于供应量已经较高，所以价格不会有太大变化；从长远看，成交量占成交总量的比例将下降，而价格将上升。

　　目前房地产开发投资对银行体系依赖很强，因此加息将产生巨大的影响。一般认为，加息对资产价格泡沫有挤出效应。可以从微观的层面，分析加息对各类市场主体的不同影响：

　　(1)对于已购房者，每月的月供增加，资产可能缩水。

　　(2)准备购房者支付能力下降。

　　(3)作为房地产的投资者融资成本提高，投资利润下降。

　　．(4)开发企业由于建设贷款利率上涨，面临市场风险。对于开发商来说，财务成本增加可能迫使他们考虑加快项目开发的周转期，居民购买力下降引起的价格下跌可能使得企业减少赢利甚至亏损。此外还会增加土地储备的成本和风险。

　　记者：一系列政策出台将给房价带来什么样的影响?

　　李启明：这一系列政策使得房价过快上涨的压力得到缓解，短期内整体房价可能稳定小幅上涨。整个今年南京房价(上涨幅度)差不多也在5％左右，还是比较平稳的。

　　记者：近年来，政府加大了对闲置土地的处置力度，这对南京的土地市场会有何意义?

　　李启明：政府加大对闲置土地的处置力度，盘活了闲置土地资源，增加了囤积土地的成本和风险，有利于市场中的主体规范健康发展。

　　从房地产开发企业来讲，为了使土地不被强制收回，开发商会千方百计开工建设，新开工的土地面积将大幅增加；部分拥有土地却无法开工的企业将会通过转让、合作开发、并购等手段进行运作，土地二级市场将更加活跃。清理闲置土地力度的加大，以及最近关于开发资本金和信贷新规，对开发商资金的管理提出了新的要求。

　　不过，近期土地出让市场可能比较冷清，成交量和成交价可能下降。这其中的主要原因有四个：一是大量闲置土地被激活，流入市场；二是囤积土地的成本和风险大幅增加，以囤积为目的的需求也将减少；三是近期出让的土地包含限房价、限户型的条件，开发商将持观望态度；四是对“35％”的资本金比例要求将加大企业资金压力，企业的土地购买能力下降。

　　记者：从调控方向看，炒房、囤房、惜售的现象得到遏制。这对增加房地产市场信息的透明度，以及市场秩序的规范会有什么作用?

　　李启明：“国六条”明确提出要进一步整顿和规范房地产市场秩序，完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。“国十五条”把很多内容细化了，比如要求对已经规划许可但未开工项目，重新进行规划审查；对套型结构超过规定的项目，不得核发三证；对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房予以处理直至没收。整治房地产交易环节违法违规行为，加大处罚力度；对开发建设面积不足1／3或已投资额不足1／4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

　　在信息披露方面，新政要求各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布；抓紧开展住房状况调查，健全房地产市场信息系统；统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况；对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。所以，房地产市场信息将更加透明，市场秩序将更加规范。

　　记者：许多人认为，土地供应规则的改变，以及跟开发相关的一些新规，将引起房地产开发企业的再一次洗牌。你对此有何见解?

　　李启明：闲置土地清理的加强，以及关于开发资本金和信贷的规定，对开发商资金的管理提出了新的要求，可能会带来市场的重新组合。

　　但是我们也可以看到有一些大的综合的房地产企业也开始进入南京，说明他们对南京的房地产市场还是很有信心的。比较可喜的是南京的房地产市场还没有受到比较大的外资的侵袭，这在外地的影响还是比较大的。