经济学家茅于轼：土地制度必然会改变

70年后，我的房子是空中楼阁
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在深圳，到期土地已经大量涌现。 记者 张耀波 摄

经济学家茅于轼

　　经济学家茅于轼：土地制度必然会改变

　　南都周刊：现在的居民住房土地只有70年的使用权，这会带来什么困扰？你如何评价这一制度？

　　茅于轼：自己买的房子只有70年的拥有权，这个规定显然是一个不合理的矛盾的制度

，把很多问题推给了未来，推到了70年以后。在我看来，这个规定是相当可笑的，因为房子跟其它商品不同，它是推不动、长在地上的，现在很多房子都是刚建起来，60多年后我们会发现周围布满了突然“无主”的房子摆在那儿，国家要用车子把它们运走吗？这会带来大量的经济问题和社会问题。

　　南都周刊：现在的物权法草案提出了一些解决方法，譬如自动续期。能解决这些问题吗？

　　茅于轼：确实，现在的物权法草案提出自动付费续期，在我看来是决策层对规定作了新的解释，但依旧是可笑的。

　　按照新的逻辑，新房子70年后依旧会带来问题多多，怎么续费？怎么判断“公共利益”？这些都是回避不了的。很多人抨击它的操作性，因为我们不可能定下一个标准，譬如

　　南都周刊：那该如何破解这一困局呢？

　　茅于轼：如果不做出一些比较实在的标准，恐怕关心自己的房子的人们是不会满意的，而这些人相信几十年后将占人口的大多数。

　　现在并不合适在自动付费续期等细节上下工夫，我更想强调的是，无论延期交易的方式如何，都必须建立在对等协商、双方(房产拥有者与国家之间)同意的前提下进行，这是合理交易的基础。按照目前的立法情况，应该说是把国家和个人之间的关系稍微扯平了，但需要更坚决的字眼与制度去保证。

　　南都周刊：你的意思是，我们更应该把眼光放到立法细节以外？

　　茅于轼：当然，我们不必太过于计较这个法到底会定成什么样子。一座房子70年后变成什么模样，谁也说不清楚，我们既有的一些制度本身能维持多少年，这也是个大问号。尤其是土地制度，70年后相信跟现在会有很大的变化。因为我们运行的是市场经济，而土地是最重要的要素之一，它不能真正地流动起来，买卖不了，跟世界的大潮流是不符合的，当它到了改变的一天，交易房子的内涵就会有深刻的改变。

　　始终，财产权保护和平等规则是人类最基本的制度安排，财产权制度是最基本的制度安排，要强调平等。在这个制度里面不应该有人享有特权，可以去侵犯没有特权的人。在市场经济之前，在改革之前，基本上人们的财产权都是不受保护的。在那些可以侵犯他人财产的历史阶段，人与人不平等，所以特权的争夺是最激烈的。在这个阶段以后，人与人的关系就变成了平等的博弈，这个时候人们才能把注意力转移到合作和创造上来。这是大家关心这个话题的最长远意义吧！

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　　法律应该更易于操作

　　潘石屹 SOHO中国有限公司董事长

　　一项过于复杂的政策执行起来难度是非常大的，这样常常会造成很多政策无法执行。

　　中国的土地使用权仅有70年的时间，这70年的期限问题是所有购房人和投资者都非常关心的问题，但多少年来，这事情就含糊着过来了。今天物权法终于有了一个明确的说法，这70年的期限可以续期，续期后交多少出让金，按当时国务院的规定执行。

　　但我不能理解的是为什么住宅就可以自动续期，而商业用房(写字楼和商铺)就不能自动续期，一定要提前一年去申请？在北京有许多项目，同一块土地上，上面是住宅，下面是商铺，上面的用地性质是住宅，下面的用地性质是商业。为什么不能做得简单一些，或者索性都能自动续期？

　　70年后，我们一定都不存在了，能不能让我们的子孙后代看到这些法律时觉得是简便的，易于操作的、而不是专门制定出来难为人的。

　　合法的个人财产应受到保护

　　王宁 中山大学社会学系主任

　　不需要多少年，我们人口的一半将会拥有自己的房产。有这样的社会基础，政府必然更要认真地考虑房产70年的问题，至少要想一些办法，物权法的制订就是其中的一个进程。或许经济学家和法学家们会想出很好的方案，制订出一个社会公众心理上和能力上都可以承受的标准。

　　过去关于房产的公共讨论，多数在经济学家和法学家之间，只是围绕着一些比较技术性的问题来进行。现在的讨论，应该说突破了过去意识形态的束缚。过去大家对这类话题的讨论是被人为限制的，房地产开始交易起来的那些年头，给一个规定说房子70年后就要还给国家，本身就是一种回避。合法的个人财产是理应受到保护的，这可以说是我们社会发展至今的一种共识。

　　物权法的一个重大遗憾

　　魏雅华 知名作家

　　我家原来的住房价值至少几百万，后来政府只给了几千元便把我们“搬迁”出来了。新中国的《宪法》历来都承认私有财产的合法性，但实际上并非如此，住房土地70年只是其中的一个体现。现在的规定说“可以续租”，这为国家的公权力创造了大量的自由裁量权，批不批，租几年，租金若干，都不是我们能把握的。

　　物权法的讨论，有个重大遗憾，就是未见关于城镇居民自居房宅基地的物权规定。在我看来，这是对宅基地问题的故意忽略，不去解决拆迁冲突等社会问题的根源。我认为这才是首要问题。

　　(记者许十文采访整理)

　　财产权深度匮乏才是根本

　　秋风

　　如果中产阶级的标志是拥有自有住房，那中国人差不多都是中产阶级了。但是，这群中产阶级住在自己的房子里，却一点都不踏实，尤其是刚买了商品房的人们。

　　他们不拥有房子所占用的土地的所有权，而只拥有它的建设用地使用权，按照法律，年限为70年。70年届满，会怎么样？想想吧，70年后某一天，地主——也即各地政府——要求收回土地，所谓的“恒产”一夜之间化为乌有。

　　没有人知道，为什么法律规定使用权期限是70年，也许这只是一个权宜之计。70年，相当于过了两三代人时间，之后的事情谁知道是什么样的？中国的事情变化快，也许几年或者十几年后的某一天，土地使用权就可以顺利地转成土地所有权了。

　　换一个角度，即使法律对这70年是认真的，忧心这70年的大限也是没有道理的。假如事情是这样的，那你的忧心也许就该大大提前，也许只是一二十年、二三十年的事情。

　　假如一条马路修到你家门口，那你唯一的选择就是走人，一个人对抗一个机场或一条公路的传奇故事，在中国永远不可能出现

　　在今天中国的各个城市，大规模的成片拆迁、旧城改造正在进行。现在很多人购买的房屋就是由拆迁而来，城市扩展之后通过征用农民土地而形成的新城区，性质与拆迁后形成的城区是一样的。

　　所有城市小区，只要未来的官员们高兴，或者政府要开个什么博览会、运动会，就可以进行大规模拆迁。那个时候，所涉及到的业主的命运，就跟之前被赶走的拆迁户的命运是一样的，不幸的故事肯定会循环上演。

　　这样的命运是由两项制度所决定的：土地的使用权不能对抗所有权；私人的权利不能抗衡政府规划。

　　在英国中世纪和近代，在中国的明清时代，土地的使用权(或占有)是完全可以对抗所有权的。土地的使用权拥有人可以随意支配土地，而毋须经过土地的所有权人同意。土地所有权人甚至丧失了收回土地的权利。这是一种法律的智慧。

　　但在当代中国，所有权好像成了社会中一个决定性因素，并形成了一种奇怪的“所有权崇拜”心态。政府觉得自己必须保持对土地的所有权，而且，法学理论与法律规章也都预设，所有权天然地优越于使用权，所有权人可以随意地支配使用权人。城市政府对城市的所有权正是以其对城市土地的所有权为依据的。

　　城市政府的这种权力又辅之以强制性的城市规划权。即使在西方，城市也会制定城市规划，但是，没有一个国家的城市规划比中国的更有强制力。中国的城市是政府利用自己手中的权力规划出来的，一些地方政府既不尊重历史，也禁止任何自发地建设城市的努力，只有权力才能决定城市的风格和范围。

　　城市的规划权力可以非常专断。比如，城市政府如果想把一个地区建设为金融商务区，他们就可以禁止任何人在该区域内建筑住宅、开设餐馆。对于他们的这种强制权力，私人无从抗衡。同样，假如一条马路修到你家门口，那你唯一的选择就是走人，一个人对抗一个机场或一条公路的传奇故事，在中国永远不可能出现。

　　真正困扰中产阶级业主们的，也许正是财产权的深度匮乏及面对政府的无力感，七十年大限之类的担忧只是这种深层次忧惧的表征而已

　　这两项制度决定了，法律所授予的七十年土地使用权，其实没有多大价值。即使在遭遇拆迁之前的那些时间，土地使用权同样没有任何价值。因为，业主享有使用权的土地，在物理上是不存在的。没有人能够具体地指出，自己享有使用权的那块土地在哪儿。就在自己居住的楼宇下面，但具体是哪儿？也因此，业主不能按照自己的意愿支配它，并实现收益最大化。

　　从法理上说，住宅之土地使用权是小区、至少是同一楼宇的业主共有的。共有的含义就是，假如要处置该土地，需要得到全体业主的一致同意，而这在现实中是不可能达到的一个条件。从经济学上说，如果不能处置，该块土地就没有价值。土地跟你的房屋不相干，你的房屋的价值就只是房子本身的价值。在前些年的实践中，政府只补偿房屋而不涉及土地价值，遵循的就是这样的逻辑。

　　因此，严格说来，中国城市所谓中产阶级没有几个拥有“恒产”，他们所拥有的只是一栋悬空的房屋而已，而城市政府随时可以把这栋房屋吹倒。事实上，真正困扰中产阶级业主们的，也许正是财产权的深度匮乏及面对政府的无力感，七十年大限之类的担忧只是这种深层次忧惧的表征而已。

　　近十几年政府经营城市，城市迅速扩张并繁荣起来，拥有自有住房的人群急剧扩大。但是，城市所特有的精神与制度，却并没有同步发育。人们所拥有的不动产，反而成了他们的心病，让他们的心灵趋向狭隘而闭塞。用阿玛蒂亚·森的话说，这是一种“以自由看待的发展”吗？(未经许可，不得转载、摘编)。