城市“进化论”推动昆明商圈步伐再次加快

　　引力，是向心的动力，新昆明建设是一个强大的磁场。在优惠政策的推动下，在服务职能的强化下，在潜在市场的前景下，在优厚回报的感招下，昆明到处是投资的热土。

　　引力来自于核心政策的可感可触，来自于内外环境、软硬环境的协调发展。吸引者与被吸引之间就是一种前进方向的协力互动。

　　作为中国连接东南亚和南亚的桥头堡，现代新昆明的建设规划2004年浮出水面，整个城市的“进化”步伐再次加快。当越来越多的人流、物流、资金流和信息流在昆明交汇，城市扩张的速度远远超过了配套商业的发展步伐。“进化”过程中自发形成的多、小、散、乱的商业形态，已经成为制约新昆明发展的一大瓶颈。

　　为高起点建设现代新昆明，也为还城市一个优美的环境，城市改造从新昆明城市规划蓝图上走进了我们的乘胜前城市，由此，散落在东、南二环路上的多个建材、灯饰、五金市场将被连根拔起。消息一出，引发了昆明商业地产新一轮的开发热潮，大批专业市场在昆明的南区、东区一夜催生。这一片迅速形成了以建材、五金、机电、汽配、家具等为主的大型专业市场商圈。

　　“昆明速度”：“大商汇”提前交卷

　　位于广福路、前新路与官南大道交汇处的大商汇项目，由于带着四川“新希望”的希望，投入达20亿元，规划建筑面积80万平方米，一时间成为媒体和业界关注的焦点。设计中，这里是集建材、综合商贸、美食、金融等专业卖场、市场为一体的大手笔，将成为汇集各类商品和厂商的超大型商贸、交易、展示中心，是开放、互动、一体化的国际商贸平台，是最开放的资本互动平台，最盛大的采购博览峰会，最专业的信息交流中心，最具国际化的商业旗舰。

　　“新昆明的建设速度太快了，为配合政府的拆迁改造，把受拆迁市场里面的商户接收和吸纳进来，原本计划3－5年的项目周期已全面提前，至2005年1月全面开工建设以来，我们加大了投资力度，加快了建设进度，到2007年初，2年就可建成。目前，面积35－40万平米的大商汇国际建材装饰城的商铺已经全部招商完毕，开始试营业，综合商贸城一期也租完了，现在二期招商进展顺利。”昆明大商汇实业有限公司的陈彦声副总告诉记者。

　　由此看来，大商汇的成功不单纯是企业行为，应该算是一个由市场、企业和政府共同作用的完美结果。

　　据陈彦声介绍，昆明大商汇是新希望涉足商业地产领域的第一个项目。早在2002年底集团就开始在昆明考察这个项目的市场环境和发展前景。通过对昆明现有商圈中87个市场、14种商业业态的调研，新希望得出这样的结论：与昆明的经济发展、人均GDP等经济指标相比，这里的商业及商圈发展严重滞后，与经济发展速度极不匹配；市场中以大棚等临时性建筑为主，多、小、散、乱，安全、卫生、消防隐患多，交通不畅，市场管理和服务配套差，经营管理模式亟待提升。

　　他们同时了解到商户的需求：希望能提供好的企业和品牌形象展示手段和场所；市场要有宣传意识；希望得到好的配套的服务；希望得到一个永久性的经营场地，进驻以后一劳永逸，再不用担心因城市规划造成搬迁移动。大商汇现在的经营方向和建筑结构形式，就是在此调研基础上形成的。

　　“总部经济”：行业市场规模化

　　在昆明华灯世家灯饰公司老板范华的身上，记者看到许多到昆明做生意的外地人的缩影。范华这次一口气租了大商汇灯具市场5000平方米的商铺，仅装修都花了差不多200万元。然而13年前，他只是个从温州初到昆明，在武成路上租个20平米铺子的练摊儿小贩。后来，他又辗转护国路、云纺和昙华寺，在昙华寺灯具市场奋斗了近6年，把商铺开到了1000多平方米。随着二环路的改造，范华的店铺眼看又不见了。

　　大商汇的招商人员知道范华的公司名气大，是昆明灯具市场的标杆，于是早在2003年，就开始和他接触，询问他对市场的要求和希望。第一次，范华不信这么大的项目会在昆明落地，但第二次、第三次他信了，开始打听大商汇情况。结果，范华成了大商汇的第一批潜在客户，市场一招商，他马上来挑位子，最终选了一幢3层楼、5000平方米的单体式楼房，把整个公司都搬了进来。

　　据范华介绍，在二环路改造中，60％－70％的灯具经营商都迁进了大商汇。“你觉得一下子搞5000平方米的面积，消费市场能接受吗？”听到这个问题范华来了兴趣，翻出一个笔记本为记者算起账来：

　　“昆明现在就算有100万户人家，400万人口，其中50％的家庭年消费照明灯饰500元，每年就有4亿元的市场。再换个算法，假设每个家庭的照明灯饰更换周期是4－5年，每年就有25万户在消费，每户按最低的1500元算，一年也有3.75亿的市场。其实只要装修，每户的消费绝对不会只有1500元。这还只是昆明市的消费哦！”看来，闯荡市场13年的范华已经把生意经念得很熟了。

　　他认为生意人最怕的就是市场做起来以后又搬迁。据他的经验，市场的培育期少则2年，多则3、5年，他在昙华灯市的店在开起来后3年左右才渐出效益，但才见效益没几年就拆迁，市场资源全损失了。好在他如今信心实足，认为在大商汇的扎堆效应里，市场会热得更快，应该能以最快的速度获得良好的效益。

　　陈彦声认为云南建材行业的“总部经济”效应在大商汇得到了体现。大多数建材商户可能在宏盛达、云纺、小板桥等市场都有分店，但他们最看好的还是大商汇，把区域总部设在这里。

　　“城市磁场”：吸引新希望落子

　　采访中记者发现，昆明大商汇其实是新希望“三汇联动”中的第一步，不久的将来，新希望将在广西南宁，以及越南的河内或胡志明市，分别再建一个大商汇，占据中国通往东盟的高地，进一步拓展海外市场。

　　第一颗棋为什么落在昆明？新希望的考虑有三。

　　其一，02、03年的时候，云南是该集团除了四川之外投资最多的省份，雪兰、邓川两个大型乳业集团都有新希望的投资，还有饲料、化工等多个企业。对投资环境和政策、投资回报比较熟悉，就有了好的先决条件，加上政府支持力度比较大，投资的基础就具备了。

　　其二，昆明和南宁都算是对东南亚的桥头堡，长远来说做好了是有大机遇的。“10+1”也好，“9+2”也好，昆明都是交汇点，先占好这个点，预先把基础性工作做好，再向外拓展就非常有利。

　　其三，昆明是云南的单一中心城市，没有第二个城市和它竞争，城市GDP和人均递增幅度都不错，由此产生的商业辐射力超强，磁场甚至延伸到周边省份和东南亚国家的边缘地带。同时人们消费观念升级，新增消费需求大。“为什么在昆明会形成比较多、比较乱，但仍然能生存的市场？因为除了本地，还有全省其他州市在帮助消化这些业态释放出的能量。”陈彦声认为。

　　出于这些原因，新希望断定在昆明有巨大的市场可以挖掘，率先启动了昆明大商汇。通过建设、招商和运营实践，新希望沉淀了对“大商汇”这样大型商贸项目的建设内涵和运营特点的规律性认识，同时积累了品牌推广，吸引了商业资源，扩大了合作伙伴的经验。