二手房转让分三种情况征税

　　9月5日本报报道了《二手房个税可按卖价1%征》的消息后，在读者中引起强烈反响。市民打进本报热线称，希望更为详细地了解二手房转让到底有几种情况。记者从成都市地税局了解到，今后市民要转让二手房，分三种情况缴纳个税。

　　据介绍，成都市地税局要求主管税务机关在房地产交易场所设置税收征收窗口，一并征收房地产交易的契税、营业税、个人所得税等税种；对于暂不具备条件设置税收征收窗

口的，主管税务机关应委托房管部门一并征收个人所得税等税收，以便利纳税人履行纳税义务。

　　情况一转让5年内房屋

　　前提：转让5年以内非家庭唯一生活的用房征税：个人所得税与营业税等一并征收

　　计算公式

　　据介绍，成都市个人住房转让，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。根据纳税人能否提供完整、准确的房屋原值凭证，能否正确计算房屋原值和应纳税额，分查验征收和核定征收两种征收方式。

　　查验征收：应纳所得税额=（转让住房的收入额－房屋原值、转让税金及合理费用）×20%。

　　核定征收：应纳所得税额=转让住房的收入额×核定征收率。目前，成都市确定核定征收率按1%执行。

　　申报方法

　　纳税人须按税务机关要求提供以下涉税资料：纳税人(含配偶、产权共有人)身份证、婚姻证明、户口、房屋买卖合同、售房发票、房产证原件及复印件。产权登记为共有人的，须出具法定产权分割证明原件及复印件，否则视同平均分割。实行查验征收的，纳税人还须提供具有国家二级以上资质的房地产估价机构出具的《房地产评估报告》。

　　解读“合理费用”

　　合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。要提醒纳税人的是，上面提到的“房屋原值”、“转让税金”、“合理费用”，都需要纳税人提供房产证、完税凭证、税务发票、行政事业性收费收据，以及有关部门出具的证明等合法、有效凭证等，才能据实扣除。

　　情况二自用5年以上住房

　　前提：转让自用5年以上的家庭唯一生活用房优惠：可申请免征个税

　　确定购房时间

　　转让人申请可免征个人所得税，必须向住房所在地税务机关提出减免税申请。

　　首先确定购房时间，市民需要提供相应凭证证明。在2005年5月31日前购买的住房，确定购买时间的有效凭证包括：房屋产权证、房屋买卖合同、契税完税凭证、购房发票，按其记载时间孰先原则确定。房屋买卖合同指房地产开发企业与购房户签订并在房管部门备案的商品房购销合同；购买房改房、集资建房的合同，以房管部门档案中记载的房委办核准购买房改房、集资建房的合同为准；契税完税凭证，以其填发日期作为购买时间。

　　在2005年6月1日后购买的住房，以购房人取得的房屋产权证或契税完税凭证上记载的时间以孰先原则确定购房时间。

　　个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售，购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。还有，根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按“孰先”原则确定购房时间。

　　其次要确定住房自用终止时间，以房管部门受理其产权过户申请之日为准。

　　提交免税资料

　　1、房屋产权人身份证、户口簿户口登记卡的原件、复印件。房屋产权人为配偶名义或夫妻名义的，须提供结婚证原件、复印件；

　　2、出售自用住房的合同、房管部门产权过户受理回执的原件、复印件，及房产证复印件；

　　3、由房管部门开具的《房屋产权登记信息查询证明》。产权转让人户口登记卡的婚姻状况记载为“已婚”的，应同时提供其配偶名义的《房屋产权登记信息查询证明》；有18岁以下子女的，应同时提供其子女名义的《房屋产权登记信息查询证明》；

　　4、载明当初购房时间的合法凭据，按时间敦先原则提供下列资料中任一项的原件及复印件：包括房屋产权证、购房合同（其中，商品房，提供购房户与房地产开发企业签订并在房管部门备案的商品房购销合同；根据国家房改政策购买的公有住房，提供房管部门档案中记载的房委办核准购买房改房、集资建房的合同）、契税完税凭证、原购房发票（如属根据国家房改政策购买的公有住房，则提供房款收据）、税务机关要求提供的其他有关资料。

　　情况三一年内换购住房

　　前提：在一年内市民重新买房优惠：可分两种情况退还纳税保证金

　　办理方法

　　市民在转让住房时，先以纳税保证金形式缴纳个人所得税。在一年内该市民重新买房，如果购房金额大于住房转让收入额的，可以全额退还纳税保证金；如果购房金额低于住房转让收入额的，也可以按购房金额占转让收入额的比例退还部分纳税保证金。市民在住房出售后1年内按市场价重新购房，应在缴纳纳税保证金之日起12个月内向出售自有住房所在地主管税务机关提出纳税保证金退还申请。否则，所缴保证金将作为个人所得税缴入国库，不再退还。

　　申请资料

　　1、纳税保证金缴纳人身份证原件、复印件；

　　2、出售自用住房时开具的《个人所得税纳税保证金收据》第二联原件；

　　3、重新购房合同、购房发票和房产证的原件、复印件。以按揭贷款方式重新购房，尚未取得房产证的，应提供按揭合同原件、复印件和贷款银行出具的有效证明。

　　4、税务机关要求提供的其他有关资料。记者王立实习生李梦冰