学区房这1年又涨了千把块

　　“即便把原来的房子卖掉，还得借个二十万。”家住水西门大街的倪先生为了能早日买下西康路上的一套学区房，让即将上小学的孩子顺利进入琅琊路小学，两年来一直在准备。然而今年，这里的房价已高达1.2万/m2，一年近两千元每平方米的上涨速度让倪先生不知如何是好。昨日，南京知名中介“我爱我家”对外公布的《2006南京学区房调查报告》显示，琅琊路小学、力学小学等名校周边的学区房正以每年1000-2000元/m2的速度急速上蹿。

　　学区房每平方米年涨千余元“总体上，一年来的学区房价格上涨了1000—2000元/m2。”南京我爱我家总经理助理舒莉莉是这份报告的主要制作者，谈起南京学区房的价格，这位见识过诸多二手房的业内人士也“啧啧”感叹。

　　据介绍，南京好的学区房主要集中在鼓楼、玄武两区，而房价上涨得最快的也这是两个区域。报告显示，鼓楼区的学区房价格一年大约上涨1000-2000元/m2。舒莉莉认为，由于这些学区房价格大多超过高档房标准（主城8690元/m2），本身就要缴纳营业税，所以“6·1”营业税新政对高端学区房并没有太多影响。这也是今年调控不断，学区房价格仍然上涨的重要原因。

　　此外，玄武区由于聚集了北京东路小学、南师附小等名校，学区房上涨势头同样强劲。不过，由于这些房子大多以上世纪80年代的老房子为主，一年内价格上涨的幅度在1000元/m2左右，稍逊于鼓楼区。“全市学区房的涨幅在12％-15％。”舒莉莉表示。

　　学区房非学区房每平方米差4000元

　　“我爱我家”的这份报告显示，随着房价的不断上涨，学区房与同区域的非学区房价格正在越拉越大。以琅琊路小学的学区房为例，目前同区域的学区房价格已达到了12000-13000元/m2，即便是面积较大的100-140平方米的北京西路华瑰园学区房，价格也在9000-12000元/m2。而这一带的非学区房价格（指普通住宅）只有8000元/m2左右，大面积的非学区房甚至6000元/m2就能买到。两相对比，学区房与非学区房之间相差4000元/m2。

　　其他地方的学区房也不例外。报告显示，北京东路小学的学区房比同区域非学区房贵3000元/m2左右；力学小学的学区房比同区域非学区房贵2000元/m2左右；南师附小、琅小分校（芳草园）学区房比同区域非学区房贵1000元/m2左右。其他的一些小学如瑞金路小学、瑞金北村小学等学校的学区房比非学区房贵400元/m2左右。

　　50-60平方米的学区房最受欢迎

　　在所有学区房中，拥有优越地段和名校琅琊路小学的“琅小”学区房最贵。记者一位朋友曾在西康路上有一套59m2的学区房，去年年底以60万总价卖出。不过，随后他便后悔了，因为在他看来，这样一个房子今年至少能卖到70万。

　　报告显示，琅小的学区房目前房价已达到12000-13000元/m2。其中北京西路华瑰园由于面积较大，在100-140平方米之间，价格稍便宜些，在9000-12000元之间。舒莉莉介绍，从南京全市来看，“琅小”和“力小”学区房属于顶级，价格在1万元/m2以上。北京东路小学和南师附小的学区房价格比“顶级”区域稍微低一点，在8000-10000元/m2。其他如成贤街小学、长江路小学等学校的学区房价格也都在8000元/m2左右。

　　此外，尽管学区房大多集中在主城，但由于需求较大，整个南京小户型学区房仍较为紧缺。报告显示，50-60m2的学区房最受欢迎。包括琅琊路小学、力学小区、北京东路小学等学校周边的小户型学区房都处于严重供不应求状态。

　　“高位”之上上涨空间有限

　　呼呼上蹿的学区房价格让不少人直呼“太快”，“我爱我家”的这份报告也给“高位”之上的学区房降了降温。

　　南京我爱我家的一位资深经纪人表示，对于名校来说，入学名额供不应求决定了这些学区房仍然会具备一定的升值空间。“但这样的空间肯定也是有限的。”该经纪人分析，由于学区房大多地处老城区且房龄较老，大多是上世纪80年代、90年代的房源，且价位已高，这将限制学区房的上涨。

　　此外，按照南京的相关规定，南京目前小学的赞助费1.5万元封顶，老百姓也会在赞助费和高价学区房之间权衡，所以高价学区房升值空间实际上也是有限的。

　　部分学区房价格及分析

　　琅琊路小学

　　学区：琅琊路、北京西路（19-69号，包括69-1，34-70号，包括70-1号）、天竺路、普陀路、灵隐路、莫干路、颐和路、牯岭路（1-9号，2-18号）、玉泉路、钱塘路、天目路（20号-底，25号-底）、西康路（7-33号、40-52号）

　　点评：房价在12000-13000元/m2之间。这一带的房子面积普遍较大，总价50万以下的基本很少，所以60平方米上下的最好卖，且房源主要集中在玉泉路、钱塘路、天目路、华瑰园。其他的路段很多是别墅区，很少有房拿出来卖。

　　力学小学

　　学区：匡芦新村、匡芦路、山阴路、石钟路、宁海路123号至底，96号至底，扬州路、汉口西路74号至底，北东瓜市、仙霞路、剑阁路、虎丘路、西康路1-5号、2-38号。

　　点评：房价一般在9000多元/m2，匡芦路则要达到10000元/m2左右。扬州路顶楼的8000元/m2多一点也能买到。而这一带的普通的非学区房价格也是在7000-8000元之间。学区与非学区比差2000元/m2。

　　拉萨路小学

　　学区：广州路159-215号，192-298号、牌楼巷、百步坡、北校卫营、拉萨路、峨嵋岭、怡景花园、永庆巷、大永庆村、小永庆村、左所巷、汉中路140-280号。

　　点评：学校在扩容，学区有可能调整。这一带房子建筑年代基本在1982-1997年之间，跨度较大，大多房子比较老、房型差些。目前学区房价格在9000—9500元/m2之间。一中心小学

　　学区：汉中路2-138号（双号）、双石鼓、双石新村、慈悲社、五台山村、明华新村、沈举人巷、沈举人巷后街、大锏银巷、平家巷、兴业里、管家桥、高家酒馆、上海路1-75号，2-68号、五台花园、五台山、豆菜桥、干河沿前街、后街、北街、广州路1-157号，146-190号、中山路1-199号（单号）、麻家巷、华侨路、豆菜巷、盔头巷。

　　点评：这一带学区房价格在7500—8500元/m2之间，大多房子为1985年左右所建。比较好的小区五台花园房价在11000-12000元/m2之间，普通非学区房的价格在7000元/m2左右。琅小分校（芳草园）

　　学区：芳草园、蓝天园、碧树园。

　　点评：这一带房子以上世纪90年代的为主，面积基本上都在60平方米以上，其中不乏一些面积较大的，价格在7300—8500元/m2之间。其中芳草园一些高层价格要低些，而多层的价格要高些。基本上学区房与非学区房价格相差1000元/m2上下。

　　北京东路小学

　　学区：北京东路24-30号（30号内只有06幢）、39-71号（除57号、67号、69号）、公教一村、蓝家庄、兰园、太平北路138号（楼上）。

　　点评：学区房价格在10000-11000元/m2之间，建筑年代以上世纪80年代为主，90年代的在公教一村、北京东路24号才有。非学区房也就在8000元/m2左右，基本上学区与非学区房价格相差3000元上下。但这一带性价比好的房子少，因此成交率较低。

　　南师附小

　　学区：A片：大石桥15号，17号（单号），2-28号（双号）、进香河路33号、新安里9号、沙塘园、文昌桥。B片：成贤街45-117号（单号）、56-114号（双号）、四牌楼、蓁巷。

　　点评：有些新房如市级机关的高层卖9000-10000元/m2，多层的房子大多较旧，建筑年代在上世纪80年代，价格在8000-9000元/m2之间。非学区房在7000-8000元/m2之间。

　　长江路小学

　　学区：碑亭巷53-203号（单）、杨将军巷（不含杨将军巷25-27号新增住户）、石婆婆庵、网巾市、肚带营、雨花巷、邓府巷。

　　点评：房价在8500—9000元/m2之间，建筑年代为1995年前。

　　成贤街小学

　　学区：花红园、文德里（24-25号已拆）、文昌桥、晒布厂、文昌街2号、太平北路114号、太平北路（35号-51号）（76号之1之2-80号之1之2为部队）、小贵山、文德里村（67号-71号已拆）、红旗新村（1-12幢）、碑亭巷（106号-234号）、太平桥南、杨家胡同、珠江路511-653号（单号）、648-684号（双号）。

　　点评：价格在7500-8500元之间，以上世纪90年代初房子为主。非学区房价格在7500元左右。游府西街小学

　　学区：游府新村2-13幢、延龄巷社区（延龄巷105-113号除外）。

　　点评：房价在8500-9000元/m2之间，硬件条件比较好。房屋建筑年代以上世纪八九十年代为主，面积在50-60m2之间。瑞金路小学

　　学区：瑞金新村40-68号、瑞阳街1号、御道街34号、瑞金路33号、50号。

　　点评：房价在6500元/m2左右，非学区房在5800-6200元/m2之间，要低400元/m2，学区房以上世纪80年代为主，1995年建的基本在7000元/m2。瑞金北村小学

　　学区：瑞金北村小区、大清河1、2幢，2-18号（双号）、长发新村1-5幢、瑞金路5、7、17、19、21号。

　　点评：价格在6500—7500元之间，建筑年代以上世纪80年代为主，90年代的少，且基本在长发东村。清河公寓、清华公寓价格要有7500元。夫子庙小学

　　学区：小四福巷、大小全福巷、教敷营、教敷巷、瞻园路、东西市场。

　　点评：价格在6300-7000元之间，非学区房价格在6200元左右，之间相差500元。需求量很大，供应量少。建筑年代大多为上世纪90年代后，且出新过，面积在50平方米以下的很少。五老村小学

　　学区：新巷、五老村12-29号、文昌巷1-89号（单号）、01、02幢，8-58号（双号）、80、82号、19号之5-7、红花地、三十四标34号（八一医院）、97-125号（单号）、太阳村20-44号（双号）、东白菜园54-89号、太平南路75-237号。

　　点评：学区可能会调整。这一带东白菜园6000元/m2左右，其他在6500-7000元/m2之间。红花地在7000元/m2左右。石鼓路小学

　　学区：石鼓路东段（王府大街以西、莫愁路以东）、石鼓新村、小锏银巷、螺丝转弯、天妃巷、三茅巷、天堂街、宫后山、汉中路东段（单151号以内实际居住的居民，商业单位用房除外）

　　点评：价格在6800-7200元/m2之间。建筑年代在1988-1992年之间，面积在60-70平方米的比较多。

　　（注：南京的学区基本上是3年一调整，个别顶级名校由于需求过旺，无法容纳过多的学生，只有缩小自己所属的施教区，将学生分流到其他小学，因此个别名校会根据每年生源多少对施教区作一定调整。以上学校学区仅供参考，具体以学校和教育部门公布的学区为准。）

　　作者：徐关辉/来源：南京晨报