北京美丽园物业纠纷访谈：社区自治得到锻炼

人民大学制度分析与公共政策研究中心项目研究员、和谐社区发展中心CEO 舒可心

美丽园业委会副主任、律师杜平

　　访谈动机

　　最近，北京美丽园小区聚集了众多关注目光。从业委会打赢物业纠纷官司，到物业公司突然撤离小区，导致政府部门介入，并同时引发部分居民、业主对业委会的不满。在纷纷扰扰的事态变幻之中，业委会一再被置于多方矛盾的漩涡之中。这是一次考察当下业主维权生态的标本。为此，我们对话了美丽园业委会当事人和相关维权专业人士，以求既能获得最为鲜活的细节感言，又能相对宏观地思考整个事件的意义。

　　□本报时事 访谈员 赵继成 北京报道

　　美丽园事件是好事：社区自治得到锻炼

　　我国缺少共有财产研究专家，公民又缺少自治能力，缺乏自救能力。所以，对全国来讲，美丽园事件是个好事，毕竟说明社区自治正逐步走向成熟

　　新京报：美丽园业委会代表业主打赢了官司，而现在因为物业公司的突然撤离，一部分业主对业委会产生不满，甚至有业主要求罢免业委会。业委会是否承受着过重的压力？

　　杜平：这种压力，业委会应当能够承受。但是不是应该把压力施加到业委会身上，或者说是不是应该把美丽园目前的局面归咎于业委会，我倒认为不应该这样。因为造成今天局面的直接原因是物业公司的违规撤离，并且故意断水、断电、断电梯，所以物业公司应该是责任人。至于业主和物业公司的矛盾，是长期积累而成的，矛盾不是业委会造成的。

　　舒可心：业委会成为矛盾的焦点很正常。做事的永远是被人骂的。业委会应该承受这些压力，眼下只是还不习惯承受而已。

　　这种局面发生在美丽园可能是偶然的，但又是必然。

　　随着我国房地产体制改革，出现了私有财产和共有财产。但我国缺少共有财产研究专家，公民又缺少自治能力，缺乏自救能力。所以，对全国来讲，美丽园事件是个好事，毕竟说明社区自治正逐步走向成熟。

　　新京报：少数人可能觉得不公平，他们可能当初就坚决反对诉讼，但因为少数服从多数的民主原则，最后还是起诉了。出现今天的局面，这部分人可能会说，我们少数人的意见和利益要不要保护？

　　舒可心：民主是什么？我们的前辈发现，只强调少数服从多数的时候，会导致一种社会现象，就是多数人暴政。所以现代民主有另外一个概念，就是维护少数人的利益，比如要维护残疾人的利益。小区里面也是这样，当少数人的利益被侵害的时候，谁来维护？法律来维护，外部组织来维护。

　　但你自己要主张，比如选举程序有问题，或者不让你投票等侵犯少数人权利的问题，都需要被侵权人自己主张。

　　如果没有侵害你权利情况下的法定多数人的决议，少数人就必须服从，这是常识，是价值观，是生活方式，也是法律的规定。如果你自己不同意就可以不做，那这是皇权思想———我想干嘛就干嘛、我说不同意就不同意。

　　杜平：任何人都有表达意愿的权利，有不同的声音是正常的。业主提出罢免业委会，只要符合美丽园小区的议事规则，符合建设部颁布的相关法规，业委会都是可以非常坦然接受的。

　　是否应该直接赋予业委会诉权

　　在赋予诉权的同时也要附加一些条件，规定什么情况下可以直接依据制度授权起诉，什么情况下要获得业主多少比例的特殊授权才能起诉。立法者要在公平与效率中寻找平衡点

　　新京报：有人主张赋予业委会法人地位，你赞成吗？

　　舒可心：我不赞成，因为业委会没法承担后果。应该给业主大会法人地位，因为业主大会可以承担后果。

　　杜平：一个组织要想当法人，一个重要的条件就是具备独立的财产，而业委会没有能够独立支配的财产，所以不能当法人。它只能是业主群体的代表机构，是业主大会的一个常设机构。

　　我个人认为业委会是非法人组织，但现在的问题是法律没有对这种组织进行界定，对业委会的规定只体现在物业管理条例当中，但物业管理条例对业委会权力的规定是不充分的，导致它在很多方面无能为力。

　　新京报：你认为业委会缺少什么权力？

　　杜平：缺少诉权。

　　新京报：但美丽园业委会这次就是以自己的名义起诉的。

　　杜平：美丽园业委会的起诉是附条件的，条件就是获得业主大会的授权。这样我们就需要花很大的成本和精力去开业主大会，拿到800多张选票，业主认为可以和物业打这个官司，法院才受理。一审的时候，法院也对这个进行了审查。我认为应该直接赋予业委会诉权。

　　新京报：那会不会导致滥诉呢？

　　杜平：不排除这种可能性。所以在赋予诉权的同时也要附加一些条件，规定什么情况下可以直接依据制度授权起诉，什么情况下要获得业主多少比例的特殊授权才能起诉。立法者要在公平与效率中寻找平衡点。

　　舒可心：我反对赋予业委会诉权。如果业主大会授予无限的诉讼权利给业委会，不管业委会提起什么诉讼，全体业主都愿意承担后果，对业主利益来说，这显然有较大的风险。

　　业主提议案的门槛应该降低

　　我认为不应该由业委会提出议案，而应该由业主提出。但现在业主提议案的条件太高了，20%才可以。实际上提议案这个权力非常重大。比如罢免业委会的议案，业委会自己怎么可能提出呢

　　新京报：要明确业委会的地位，是否有必要像《公司法》列举董事会权限那样，对业委会的权限做出明确的列举？

　　杜平：我觉得可以参考公司法的规定。

　　舒可心：我认为不可以。

　　公司最大的特点是股东一旦入股，这个股金的性质就是共有财产，不再是股东自己的财产了。最后赔钱了，也不会造成股东个人的其他私有财产的任何风险。而公寓类的房屋所有权不同，物业管理也好，业主大会也好，只对公寓建筑物的共有部分行使权利，不能对业主专有的部分行使权力。

　　所以如果你授权业委会做事的话，业委会对共有部分的处理将直接影响专有部分，因为共有和专有是混在一块，分不开的。所以，需要业主大会决策而不能让业委会决策。即便是业主大会选举的业委会，也无权自己决定对共有部分的处理，只能是业主大会的执行机构去处理。很多人不明白这个道理。

　　现在我们国家的法律只规定业委会有三项权力：一个是监督物业公司的权力；第二是召集业主大会的权力；还有一个权力就是提出业主大会议案。但我认为不应该由业委会提出议案，而应该由业主提出。

　　但现在业主提议案的条件太高了，20%才可以。实际上提议案这个权力非常重大。比如罢免业委会的议案，业委会自己怎么可能提出呢？

　　新京报：北京不久前发生了业委会主任被业主大会罢免的事情，原因是业主怀疑业委会主任与物业公司暗中有利益交换。是否需要专门设置一个机构来监督业委会，类似于公司里面的监事会？

　　杜平：非常有必要。任何权力如果不受到监督，必然走向腐败。当然考虑到成本问题，是否成立监委会，要由小区业主自己来决定。将来立法可规定这个东西，但只能是一个原则性的建议。

　　舒可心：我认为没有必要，纯属浪费。业主组织并不像国家的组织，有足够多的预算来维持运转。我认为如果用制度赋予每个蚂蚁足够多的权利，比让十个蚂蚁形成一个用现金支撑运转的常设机构要好。只要让每个业主都能监督业委会，在发现问题的时候很容易组成临时的罢免机构，根本就没必要再成立专门的监督机构。它不像公司，因为大部分的股东不参与公司经营，不了解公司财务，故股东们宁可花钱找一些人天天坐在公司里看着董事们。小区没必要，因为业主天天都在家里。所以只要制度上允许很少的人就可以提议罢免业委会，并在必要的情况下召开业主大会，就完全可以监督好了。

　　居委会和业委会：性质不同，没法合一

　　这两个机构性质完全不同，没法合一。居委会是居民的组织，业委会是业主的组织。居委会的职责要比业委会广泛的多，业委会是业主的组织，只是处理业权，处理财产权的问题

　　新京报：北京有地方实践业委会和居委会合一的办法，你是否赞成这种模式？

　　舒可心：我赞成。我们发现了一个趋向，就是物权老大，人权老二。你想，业主大会的行为和大部分居民无关，即便大会所有的事情符合程序，最后倒霉的也可能是居民。毕竟居民无辜啊，因为他们没有参加业主大会。

　　新京报：你这里谈到的业主和居民，区别在哪里？

　　舒可心：业主是房屋所有权人，但小区除了这些人，还有小区里的租客，另外一家三口人中，一般一个人是业主，其他人都不是。所以三分之一的人群(业主群体)通过业主大会就可以决定另外三分之二的人(社区中的非业主居民群体)的利益，如果从居民的角度讲，就是三分之一人决定了所有人的生活，这是不公平的。只有有产者才有权是不行的，人权必须是老大。

　　所以居委会和业委会应该合一。但如何“合一”还需要认真研究和探讨。过去北京市的制度是成立物业管理委员会，有30%的房屋使用人参加，70%的房屋所有人参加，这种思路是正确的。这样居民和业主都有话语权了。

　　杜平：我不赞成，因为这两个机构性质完全不同，没法合一。居委会是居民的组织，业委会是业主的组织。居委会的职责要比业委会广泛的多，业委会是业主的组织，只是处理业权，处理财产权的问题。

　　美丽园小区里业委会和居委会就不太和谐。居委会不支持业委会的工作。因为居委会要做的很多事情，有赖于物业公司的支持，它和物业公司有更紧密的利益联系。居委会需要在上级政府面前表现自己的“业绩”和“政绩”，但它又没有钱、没有资源，而物业公司掌控着和业主生活息息相关的水、电、气、物业用房等资源，居委会在许多方面都需要物业公司的支持，所以利益决定立场。

　　新京报：不久前北京一些小区的业委会提出申请，要求成立业委会协会，你是否赞成这种做法？成立协会的主要作用是什么？

　　杜平：赞成，因为现在业主利益团体和物业公司、开发商利益团体相比，太弱势了，大家需要团结起来，制定统一的行动机制和原则，用一个声音发出来，成立协会是实现这个目的的重要步骤。

　　新京报：有建议业委会成员组建协会。

　　杜平：这可能是比照律师协会的做法，也可以尝试。但从根本上讲，还是要尽快明确业委会的法律地位。主张成立业委会协会的人，可以考虑建立一个业主代表大会制度，这个制度里应该专章规定业委会的权利和义务，主体地位到底是什么，议事规则到底是什么。然后把这个作为草案提供给立法机关参考，这是解决问题的根本。

　　新京报：目前成立协会的主要障碍有哪些？

　　舒可心：障碍主要有两个，一是在法律问题上，社团登记条例要求所有的社团都要有主管机关，业委会找不到主管单位是个问题；二是业委会本身是什么，在法律上并不清楚，它到底是不是法人还不清楚，所以很难被批准。

　　是政府而非市场对人的生存负责

　　政府必须要对人的生存和生活负责。政府不管财产的保持，但必须负责民众的生活

　　新京报：几乎在每次的业委会与物业的纷争中，人们总希望有关政府部门能及时、准确地承担责任。怎么看政府的作用？

　　舒可心：政府的权力首先要弄准确，否则“积极”就变成越位了。举个例子，在美然动力街区，当时政府拿出60万给业主供暖，我认为很及时，但这么做正确吗？我认为值得商榷，因为这笔钱是否经过区人大的批准是个前提，毕竟钱不是政府的，是纳税人的，而且通过人大批准、监督着使用的。但如果政府不管，就对吗？

　　还是不对。问题在哪儿？一是政府应该设立必要的应急预案和应急资金准备。二就是当前物权和人权没有分开。在人民生活的问题上，政府负有责任，当人民生活出现问题，水电都没有的时候，政府必须解决，不可以把水电这种公共产品交给商业公司来管。而物权的其他与人民生活不高度相关的处分，则当然应该由业主组织自主治理。

　　现在美丽园小区的物业敢违规撤走，政府部门居然拿它没办法，这怎么行？在香港，房子是业主们的，政府不用管，但如果公民的楼快塌了，那政府就可以强制要求居民搬离，因为政府必须要对人的生存和生活负责。政府不管财产的保持，但必须负责民众的生活。所以水、电、气、暖是政府的责任，不是市场的责任。

　　新京报：如果从业主权利的角度看，突然撤走的物业公司，仅仅是违约了吗？

　　杜平：物业公司不仅违约，而且侵权，违约和侵权竞合了。你走就走了，走是违约，断水断电就是侵权。这种侵权如果是针对单一业主的话，是侵权或者违约，但如果是针对不特定主体的话———1378户业主，5000多位居民———我认为甚至涉嫌“以其他方式危害公众安全罪”了，应该进行刑事责任的调查。

　　制图/赵斌