榕9成专项维修基金缺失的背后

　　小区的业主集体抗议开发商，但真正要维权还真难（资料图片）

　　Ｎ本报记者 涂明 李帅 实习生 李伟

　　关注理由

　　1997年至2003年，福州市

　　然而，记者调查发现，这笔救命钱居然只是一张开发商打给政府部门的白条，而开发商早已不知所终———据福州市审计局的抽样报告表明：1997至2003年这个期间开发的楼盘，本应由开发商交纳的专项维修基金，欠缴率竟超过90%！

　　那么，楼房的养老金如何变成了白条？如何讨回这些巨额的陈年旧账？这个涉及千万小区居民根本利益的大问题，也必将越来越影响着我们的生活。我们希望在弄清楚事情真相的同时，有关部门也好，小区业主也好，能够勇敢地面对这个问题，并想出切实可行的办法，解决之。

　　一次马拉松式的追讨行动

　　曾亚陆，翠湖苑小区现任业主委员会主任。9月4日上午，他拿着一张房产开发商出具的欠条，走进福州市房管局办事服务中心，咨询起小区专项维修基金的问题。他已记不清从2002年开始，他已为这事跑过多少趟。

　　1998年，大诚房地产开发公司（下称“大诚公司”）售完翠湖苑的大部分房子后，未交专项维修基金就离开了。曾亚陆的上任业委会主任林增华，已开始讨要小区的维修基金之旅。这位老人带着众业主整天向大诚公司追讨，但没有讨到一分钱。

　　而曾亚陆则使用了威吓、哀求、上访，几乎所有能想的法子，但大诚公司坚决不交，最后该公司竟消失了。业主们到福州市房管局找到了这笔维修基金，竟只是开发商打的一张欠条。

　　几年后，翠湖苑生病了：房屋地基下沉，多处墙体开裂，电梯不时出现故障，污水管常破裂……此时，曾亚陆和业主们真正体会到没有维修基金的苦。对此，曾亚陆组织业主炒掉了小区最早的物业公司，而后请一家物业公司入住小区，双方达成协议：物业公司从每月收取的物业费中划出4500元，作为专项维修基金。经过几年的积累，小区攒到了数万元的“养老金”。

　　此后，翠湖苑小区开始新的“养老金”储蓄计划，每户业主出200元钱，用于小区公共部分的维修。但是，今年上半年，小区经过几次台风，房顶漏水，排水管也破裂。这需要数十万元的维修金，而靠目前的“储蓄金”已远远治不了这次“大病”。

　　为此，业主们多次跑到福州市房管局投诉，但均无济于事。

　　一张拖欠8年的维修基金“白条”

　　翠湖苑的许多业主认为，开发商之所以能欠下数十万维修基金离开，与市房管局接受开发商的一张“白条”有关。

　　所谓“白条”，其实是大诚公司开具的关于翠湖苑的“物业管理基本金预留方案”。该方案是大诚公司于1998年11月写给福州市房管局的，上面写明：“预留基本金27.76万元……因资金周转较为困难，物业管理基本金的拨付，计划定为1999年5月之前，恳求领导支持批准。”

　　翠湖苑第一任业委会主任林增华说，这张“白条”是他从市房管局物业处副处长陈鹏宵那里拿来的。1999年初，他到市房管局物业处反映大诚公司不交维修金一事，找到了当时负责此事的陈鹏宵，“当时陈鹏宵拿出这张‘物业管理基本金预留方案’，对我说，大诚公司已把物业管理基本金的欠条放到了他这里，应该会按方案中所说的时间拨付”。后来，陈鹏宵在接受记者采访时，承认确有此事。

　　但是至今，这笔20多万的维修金仍未到银行账户。曾亚陆和林增华等业主认为，这一切都是房管局的违规操作所致，理由是：大诚公司没有缴交基本金，却通过验收，拿到了产权证。

　　市房管局物业处处长王国祯说，根据1997年实施的《福州市城市住宅小区物业管理办法》，物业管理基本金应开发商交，当时房管局的做法确实违规。根据相关规定，房产商拒不缴交物业管理基本金，房管局不予办理房屋产权证。

　　“但是，陈鹏宵绝对没那么大的胆子做出这种违规验收的行为，房管局没人有这个胆子”，王国祯说，这背后的原因十分复杂，远非房管局所能掌控。

　　一场波及9成业主的“维权之战”

　　翠湖苑业主遇到的难题，并不是一个特殊案例。

　　记者拿到一份福州市审计局的调查报告，该报告指明，建于1997年至2003年9月的小区中，从中抽取800个样本，应缴的专项维修基金为6.23亿，而实缴6040.83万。这意味着在抽查的800个小区中，有90.4%（5.63亿元）用于给业主们维修小区的养老钱成了“白条”。

　　另据福州市市房管局一份统计数字显示，1997年至2003年9月，只有300多个小区的开发商缴纳了专项维修基金，只占所建小区总数的10%左右。这还不包括少缴的比例。

　　为了追回开发商欠下的这笔债，福州许多小区业主开始了维权之路。

　　去年初，蓝山四季小区的业主便将开发商告上法庭，要求法院判决开发商缴交300余万元维修基金。此案，福州市中院判决由业主缴交维修基金，判决依据是售房合同关于维修基金的约定。而“闽都嘉源维修基金案”的判决结果是业主胜诉，开发商被判支付170万元维修基金，在福建律师界被称为“福建维修基金第一案”。

　　然而，至去年9月，闽都嘉源小区168户业主又联名上诉，原因是业主胜诉了，但至今仍没从开发商那里拿到维修基金，开发商目前没有资产来支付，法院也难以强制执行。法院系统的有关人士称，即使是信誉良好的开发商，都可能通过注销公司、转让股权等方式来逃避缴交。

　　今年5月，连江县丹凤朝阳花园的业主委员会起诉开发商，要求开发商尽早缴交维修基金。该案目前还未判决，代理律师林柏冬说，4个多月的时间里，法院仍在程序上徘徊，最近才刚刚进入实体审判。林说，由于福州地方性法规与两部委的规章不一致，审判法官在“业主交还是开发商交维修基金”上意见不统一，合议庭的法官有的竟出现三四种判决意见。

　　我省多位法律界人士表示，福州地方性法规与两部委的规定发生冲突，在法律效力的位阶上并不明显，即哪部法律效力更大。法官在认定维修基金缴交主体的问题上，既可以按福州地方性法规判，又可以按两部委的规章判，还可以按照合同法的规定来判，所以会造成判决不同。

　　两部相左的法规催生“白条”

　　据王国祯介绍，1996年，市人大通过《福州市城市住宅小区物业管理办法》，规定新建住宅小区应建立物业管理基本金制度，由开发建设单位按其建设总投资额2%拨付，并规定由市房管局监督开发商按时存入银行账户。1997年，该办法正式实施。当时，福州正处于房产业蓬勃发展的时期，数千个商品房如雨后春笋，但没几家开发商自觉依法缴交。对此，市房管局采取了有力的措施：如果开发商不缴交，便不在工程竣工综合验收上签字，不发放产权证。

　　一些开发商迫于无奈，开始缴交维修基金。但是，1999年，国家建设部、财政部联合颁布的《住宅公用部分公用设施设备维修基金管理办法》开始实施，明确规定物业维修基金由业主自己缴纳。这一规定，正好与《福州市城市住宅小区物业管理办法》相冲突。维修基金究竟应由谁交？福州市相关部门开始变得迷茫。

　　而当时的开发商多热衷于“大盘”，几万至几十万平方米的建筑量算下来，维修基金少则上百万，多则上千万。因为建设部出台的“新规”，这些房产商向市房管局表示，这笔维修基金不应由他们负担。不过，市房管局并未理会，仍按照市人大通过的物业管理办法，向开发商催缴。

　　王国祯说，新规出台不久后，许多开发商联合起来，一起到福州市委市政府请愿，“炮轰”福州的房产政策，一些大房产商甚至扬言要撤出福州，转战那些不需要交维修基金的城市，此后联名请愿的活动也越演越烈。当时福州市紧急召开几次座谈会，会上，一些开发商言辞激烈，称福州的投资环境差，强烈要求“减负”，否则集体撤出福州市场。考虑到福州经济发展的大环境，在一次会上，相关领导拍板：开发商免交维修基金。

　　后来，市政府考虑到以后房屋老化无钱维修的现实，在维修基金的问题上取了一个折中的方案———开发商交一半，即建设总投资额的1%。不过，这个方案几乎成一纸空文，因为大部分开发商继续拖欠维修基金。

　　在此背景下，福州市房管局对开发商的约束力进一步削弱。现任市房管局物业处副处长的陈鹏宵说，《福州市城市住宅小区物业管理办法》给了市房管局合法权力，“可房管局连维修基金都催缴不来，更不用提滞纳金了，规定成了一纸空文”。

　　陈鹏宵用两个事实解释他的上述说法。1999年之后，福州市建委在房屋工程综合验收的名单里，把房管局排除在外。之后，福州市

　　至此，福州市房管局对开发商的约束力荡然无存。陈鹏宵表示，既要履行法定职能，又无条件和权力，最终，在发函催缴无效的情况下，房管局只得采用一种变通的办法———要求开发商写下“欠条”，为业主将来维权留下证据。