检察官说　房屋租赁中的法律故事

　　9月13日，无锡市锡山区检察院的检察官刚上班，就接到东亭于女士的电话，欣喜地告诉检察官，房屋租赁的事已经处理好了，这下她放心了。原来，锡山检察院于9月7日在东亭商贸城开展法制宣传和法律咨询活动，在现场，开服装店的于女士，因租赁的房屋易主，新房主要求增加房租，在咨询以后才知道自己对此有权拒绝。

　　案例一

　　租赁房屋应该签订书面合同

　　赵小英在东亭学士路有一街面房，2005年3月王昆租赁该房经商时，没有订立书面合同，只是口头约定租期为2年，月租金1200元。下半年，学士路拓宽改造工程即将结束，该地段房屋租金大幅上升，赵小英便提前一个月通知王昆，要求其增加租金或搬走，而王昆按口头约定既不搬也不愿增加租金，赵小英遂将对方告上了法庭。令王昆没有想到的是，尽管赵小英承认了口头约定的内容，但法庭仍然判决王昆败诉。

　　检察官说法

　　《合同法》第二百一十五条、第二百三十二条分别规定："租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。"对不定期租赁"当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。"

　　本案中，虽然双方口头约定租期为2年，因为已超过六个月，但未采用书面形式，只能视为不定期租赁，赵小英就可以随时要求解除合同，或要求其增加租金。

　　案例二签订合同应当审查房屋证件

　　如今，在街上要找个合适的地方做买卖可不是件容易的事情。吴军奔波了二个多星期，总算找到了一处刚建好的房屋，花了半个多月的时间总算装修好，即将开张之际却被有关部门通知不能营业。吴军这下傻了眼，不但自己的心血白费，而且已支付了半年的租金，连忙找到房主问个究竟。原来房主在建房时，没有办理过任何审批手续，房屋属违章建筑，城管部门在整理违建中接到群众举报，查证属实已决定拆除。

　　检察官说法

　　租赁房屋时，不仅要签订书面合同，而且承租人应该要求房主出具相关的权利证明，如房屋产权证、土地使用权证、租赁许可证等。只有在出租人对房屋拥有合法的支配权的情况下，才能要求承租。否则，承租人因自己的原因而疏忽大意，轻易租赁房屋，造成的经济损失只能自己承担。本案中，退还已支付半年的租金，是没有问题；但是承租前如果吴军没有要求房主出示相关的权利证明，就签订了租赁合同，损失只能自己承担。

　　案例三

　　房屋易主原订租赁协议不变

　　2004年3月，来自四川的姐妹俩于敏、于丽与黄墨涵达成租赁协议，将黄墨涵所有的二间街面房用来开服装店，约定租期为三年，租金为每月1000元，第二年每月增加房租200元。2005年7月，黄墨涵将这二间街面房卖给了凌兴武。8月，凌兴武便向于敏姐妹俩提出，要么将租金改为每月1500元，要么就搬走。

　　检察官说法

　　《合同法》第二百二十九条规定："租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。"即是租赁合同订立后，无论租赁期间房主怎样变换，新的房主都必有承接租赁合同中已经约定的义务，其中当然包括交付房屋、执行原来的房租。否则，承租人完全有权拒绝。

　　本案中，凌兴武可以就自己的主张和于家姐妹协商，称为变更合同条款；如果于家姐妹不同意变更，那么必须要到原租赁合同到期才能提出新的主张。因为凌兴武在购买该房屋时，明知于家姐妹租赁该房用于经营，也应知道租赁合同的有效期限，所以不能中途变更合同。

　　张建如路若愚