上海集体退房第一案开发商败诉

　　虽然只是一审审结，但本案对我国目前的房地产交易市场各方如何防范法律风险都有积极的警醒意义

　　□见习记者许兰武

　　轰动全国的“上海集体退房第一案”日前有了一审判决结果：允许原告(购房者)解除

与开发商的房屋预售合同。此 案的判决无疑又给在宏观调控下资金链吃紧的开发商重重一击：如果购房合同中约定业主有单方面解除合同的权利，那么在房 价下跌的情况下，业主就有可能行使这一权利。

　　备受关注的“上海水岸蓝桥89户集体通过法律诉讼方式退房”事件终于有了说法。9月11日，上海市宝山区人民 法院宣布了水岸蓝桥业主起诉开发商要求退房的第一例判决结果，开发商上海大华(集团)有限公司将扣除总房价款3%赔偿 金后的百万元购房款返还给购房者。

　　上海市宝山人民法院判决被告大华(集团)有限公司返还原告孙李奇、李玉琴购房款1141461.46元。至此 ，自去年年底便扰攘一时的水岸蓝桥纠纷，第一次有了说法。但大华集团亦可在判决送达之日起15日内向法院递交诉状，上 诉于上海市第二中级人民法院。

　　房子未到手

　　价格缩水20余万

　　去年年底，位列上海地产十强的大华集团遇到了麻烦：所开发楼盘“水岸蓝桥”的几十名业主，将一份联名解约“通 牒”递交给开发商、贷款银行和贷款担保公司，强烈要求退房，并声明集体停止偿还房贷。

　　代理水岸蓝桥业主诉讼的上海市跃平律师事务所主任律师杜跃平介绍：去年下半年，上海部分楼盘出现了售价直线下 降的局面，有的下降幅度达到30%左右，包括这次业主起诉的水岸蓝桥项目。这引发了全国媒体关注的“上海退房潮”。

　　退房业主代表说，为了退房，他们宁愿按合同约定，承担总房价3％的违约金及一切相关费用。在协调不成的情况下 ，一百多名业主将大华集团告上了法庭。89位业主的代理律师是上海杜跃平律师事务所的主任杜跃平律师。

　　合同规定

　　交3％赔偿金可退房

　　不少业内人士看来，大华此次被判返还房款，最大硬伤来自与业主签订购房合同中的补充条款。

　　在水岸蓝桥购房合同第19页上，补充条款的第三条有如下内容：“若乙方因自身原因提出解除合同，乙方应承担赔 偿责任，赔偿金额为总房价款的3％，并承担由此产生的一切相关费用”。原告可据此要求解除合同。

　　记者发现，像孙先生去年初以118多万元购买的住宅，到去年底即因房价下跌“亏”了40多万元。这次通过诉讼 获胜，与扣除总房价款3%(约3.6万元)及其他相关费用相比，业主可以少亏很多。

　　“和贬值的几十万元相比，业主宁可承担总房价款的3%。”杜跃平律师表示，该案从去年底立案至今，目前委托人 已增至89个。尽管除了3%的违约赔偿，退房业主还需承担相关手续费用包括律师的诉讼费，但这些都比不上业主房屋贬值 的数字。

　　据内部人士透露，其他几十位购房人的诉讼案也将在近期判决。

　　对开发商

　　及购房者均有警示

　　杜跃平律师则认为，水岸蓝桥项目业主能够通过法律的途径成功退房，主要依据是双方在购买合同中所签订的补充协 议。同时，该案件对开发商和购房者都有一定的警示作用。

　　判决书中这样分析：“原被告双方就该条款是否赋予了原告孙李奇、李玉琴合同单方解除权的争议，应当按照合同所 使用的词句以及条款设立目的等确定该条款的真实意思。虽然该条款在表述上不够完整、准确，但是，条款在设立乙方因自身 原因提出解除合同的后果是，并没有对乙方提出解除合同的效力规定任何先决条件。因此，如果解约仍需甲方同意，显然有悖 该条款单独设立目的，即便以社会公众认知水平解读该条款设立时的真实意思，乙方不能单独援引该条款提出解约，却要以此 承担解约赔偿，也难以符合当事人对该款的正确理解；此外，系争条款是被告大华公司在销售‘水岸蓝桥一期’楼盘是大量、 重复使用的，符合格式条款的特征，如果当事人对此存在各自不同解释，依法应作出不利于格式条款提供方的解释。”

　　一位不愿透露姓名的

　　杜律师分析此案，简单地讲，对于退房，第一有合同条款，让仲裁委和法院裁定。第二，无合同条款和无理取闹的， 要加以教育、引导。第三，开发商可以友情操作，同意让利出售或转租的，加以鼓励。总之，政府应该积极引导，平等对待两 个市场主体，努力创造和谐社会。