房产富豪：收入巨人 纳税侏儒

　　□本报记者王寿臣

　　“就是房地产被炒得太火了，几乎成了财富的代名词。一看到房地产企业没上榜，人们自然就把我们当成了偷税漏税 的‘嫌疑犯’。”9月10日上午，在北京CBD附近的一个建筑工地，某建筑集团分公司的项目经理赵剑(化名)先生，对 新出炉的“2005年度中国纳税500强排行榜”发表了自己的看法。

　　9月2日，国家税务总局计划统计司和《中国税务》杂志社发布的“2005年度中国纳税500强排行榜”显示， 纳税总额达到6313.77亿元。而号称“富豪”最多的房地产业，在排行榜上却几乎不见身影。只有万科企业股份有限公 司以13亿排名97位；广东增城市碧桂园物业发展有限公司(以下简称碧桂园)以2.8532亿元纳税额排名第490位 ；SOHO中国有限公司北京代表处以2.8433亿排名494位。

　　2004年度

　　房地产“榜上无名”另有缘故

　　在媒体对房地产业纳税提出质疑的同时，房地产界也产生了巨大的震动。

　　率先站出来的是潘石屹和任志强。9月13日，他们同时在焦点房地产网发表文章称，“偷漏税大户”是外界对开发 商的误解。

　　针对房地产企业是“纳税侏儒”的说法，潘石屹语气比较平和，他希望媒体能客观、实事求是地报道房地产公司的纳 税情况，不要太情绪化。任志强却感到很恼火：“房地产企业从来都是各级地方税务部门审查的重点，不但不少纳税，并且常 常是与其他企业不同的预先纳税。”他指责媒体“总在不分青红皂白地将脏水倒在这个中国的支柱型产业上”。同时又为自己 没有上榜辩解：华远集团的业绩归政府考核，不要因为没有上榜，就认为企业存在问题。

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容在接受本报记者采访时指出，房地产业是地方经济发展的支柱产业。“在北京， 房地产业占整个GDP的35％以上，那么，税收也应该占1/3以上。”

　　一般而言，利润高的行业纳税就应该多。像排榜靠前的烟草、石油行业，因为垄断产生的暴利，纳税额也相当高。房 地产利润本身很高，纳税额应该和利润增长成正比才比较吻合。“事实却不是这样。”易宪容说。

　　赵剑进入建筑行业已经有12年的历史，所在的建筑集团公司在北京属于中等规模。对于纳税排行榜中房地产企业连 续几年的空缺问题，他表达了自己的观点：房地产业缺乏市场集中度。由于企业规模较小限制了单个房地产企业的营业收入总 额，直接影响了企业的纳税总额。“这种纳税排名榜很难反映房地产企业纳税的真实情况。”

　　集团型企业进行房地产开发时，一般都按当地政府要求，成立专门的项目公司，项目公司作为独立法人，直接向当地 税务局申报纳税。如果参加纳税排名，项目多的地产企业的总体纳税额无从体现。赵剑打了个比喻：如果有一个人说你是贼， 看客中不明真相的人很可能会随声附和，在这种情况下，你再狡辩也没有用。“偏见比无知更可怕，房地产业挨骂也不排除这 种情况。”

　　偌大的房地产业，在纳税榜上的尴尬局面，曾经让潘石屹也感到不自在。自去年以来，他也开始关注起纳税排行榜来 。今年终于榜上有名，给他带来了不少欣慰。

　　潘石屹当着《中国税务》杂志社社长张木生的面说，他问过同行上榜的过程，他们无一例外地表示评榜人都没有向他 们了解情况，都是瞎编的。“各种各样的财富排行榜水分相当大，和税收排行榜这样一家一户、一分钱都不差地去统计，是没 办法比的。”他希望通过房地产行业的努力，公开透明的税收排行榜，能够逐步地改变房地产发展商是“坏蛋”的形象，也希 望各个排行榜能够依据中国税收排行榜，或者是国家统计局的数据，而不要简单地靠网友们的投票，因为仅靠投票的话不一定 很准确。

　　张木生向记者解释说，周期纳税和税制不规范，也是制约房地产企业上榜的原因。首先是房地产企业普遍按周期纳税 而不是按年度纳税。房地产业的特点是一个建设周期连着另一个建设周期，大量的贷款以及资金占用问题，让企业的报表中很 少有盈利情况。

　　另外，由于当初设计税制时主要以增值税、所得税和消费税为主，致使房地产业中的大量民营企业主将个人的花销都 记在公司账上。而对于个人资产，因为税制在财产税方面的空白，也造城了纳税不足。

　　财政部一位研究税收的专家指出，房地产企业必须在项目完工后才能对整个项目进行结算，在建过程中是无法进行结 算的。这一结算特点使房地产企业经常处于某个年度销售额可能高，某个年度销售额低的不稳定状态。这样可能会使某一些年 份，某一些企业，它的利润没有被统计上来，或者说还没有提到交税的这个环节上来。因此，纳税额少并不代表房地产企业必 定存在偷税漏税问题。

　　房地产企业的税“跑”哪去了

　　在中国5万多家房地产业企业中，比潘石屹的“SOHO中国”规模大的肯定还有很多。他们为什么没有上纳税榜， 这个行业到底是否存在偷税，对于这个话题，不同领域的人各持观点。

　　房地产企业职员赵剑：

　　“没有进入纳税排行榜，并不等于他们偷税漏税。不同经济性质的企业纳税是不一样的。开发不同的房地产产品纳税 也不一样，同样的住宅，开发公寓和普通住宅的纳税也不一样；相同经济性质的房地产公司开发同样的产品，因为公司的注册 地不同，又有享受优惠政策的区别，所以也不一样。”

　　偷漏税现象肯定存在，但只是少数，大多数房地产企业还是守规矩的。赵剑称，相比偷税漏税，合理避税还是比较多 的。

　　“怎样才能合理避税呢？”记者问。“简单地说就是钻一些法律上的漏洞。”他解释说，“避”和“偷”是两个概念 ，不光名字好听，性质也不一样。“现在财会专业毕业的学生，到企业应聘，招聘人员经常问的一个问题，就是懂不懂合理避 税。”

　　社科院金融研究员易宪容：

　　“偷税十分严重，而且是千方百计。我觉得主要的偷税方式是靠项目滚动开发，比如在做第一个项目进行的过程中， 将下面的项目成本挪过来，这样成本加大了，利润自然就降低了，所得税就很少了。”易宪容自称对偷漏税的方式没有过多地 研究。

　　一份统计资料显示，2003年到2005年上半年，北京市地方税务局共计查处房地产企业中存在严重涉税违法问 题的案件180件，查补税款75845万元。

　　税务专家张木生：

　　“90%的房地产公司或大或小有问题。税务部门在对房地产企业进行查账时，有很多东西事先就没有，连规定什么 可以进入成本，什么可以变成扣除项目都不清楚。现在征税都是依据上世纪80年代以前的标准，土地按面积征税，房子是按 计价征税。而且在房地产上国家都没有统一的财会标准。”

　　“房地产业在高速发展过程中，正在不断完善，征税中存在的问题也在逐步解决。”房地产业尽管存在诸多问题，张 木生依然充满信心。

　　税制不完善也是“寡税”的原因

　　房地产老板在为纳税榜上无名进行辩解时，找出了很多理由，可是房地产带来的巨额利润却是无法掩盖的。

　　广东出版发行的《共鸣》杂志，在2002年到2004年连续发布的《中国十大暴利行业》排行榜中，房地产业连 续3年位居榜首。虽然这个“排行榜”缺乏一定的权威性，但是房地产业的暴利却是尽人皆知。

　　当全世界的房地产业的利润都在5％的水平上徘徊的时候，中国房地产业的行业平均利润则在15％以上。据测算， 房地产企业的平均利润至少在20％-30％之间。

　　这个平均利润率只是理论上的，而真正的利润是多少，普通百姓是不知道的。最近，上海“汤臣一品”为房地产暴利 又提供了一个答案：每平米售价11万，而成本只有3万。

　　形成房地产暴利和房价畸高的原因，有专家认为与地皮有很大关系。资料表明，北京的土地70％都是在炒作过程中 完成的。许多开发商都拿不到“第一手”土地，往往是买“几手”的土地，买完以后相互之间再转手，有的甚至是子公司和母 公司之间的交易，如此转来转去，地价就上去了，水涨船高，房价也就上去了。

　　房地产暴利和房价过高，在一定程度上并非开发商的本意。赵剑向记者透露，房价居高不下的原因，不全是开发商造 成的，那些能够拿到地皮，然后转手倒卖高价的权力人物，才是始作佣者。第一个拿到地皮的人，好比是拿到了一条鱼，经过 几次转手之后，到了最后的开发商手里，基本上只剩下鱼刺了。“开发商光守着鱼刺，那不得赔死？把被别人吃掉的肉赚回来 ，没有暴利支撑是不行的。”

　　房地产暴利没有让纳税榜很体面，并非多数富人“为富不仁”，我国税制的不完善，导致富人“寡税”，也是一个主 要原因。

　　张木生告诉记者，房地产企业纳税榜让老板们感到很委屈。万科总经理郁亮诉苦说，出现这种现象，与房地产的市场 集中度不高有关。万科的税额仅为万科在深圳总部的纳税额，而不是万科集团总体的纳税额。事实上，万科集团2004年实 际缴纳税款总额已达8.02亿元，却没有上榜。

　　◆相关链接◆

　　2006中国房地产百强企业规模TOP10

　　规模10强企业总资产规模高达1866亿元，占百强企业总资产规模的38.1％；总销售额为499.4亿元， 占百强企业总销售额的31.63％、占全国市场份额的4.65％。

　　1.北京首都开发控股(集团)有限公司

　　2.万科企业股份有限公司

　　3.上实地产

　　3.中国海外发展有限公司

　　5.保利房地产(集团)股份有限山东鲁能置业集团公司

　　6.广州恒大实业集团有限公司北京城建投资发展股份有限公司

　　7.上海城投置地有限公司

　　8.中华企业股份有限公司

　　9.上海农工商房地产(集团)有限公司

　　10.武汉地产开发投资集团有限公司

　　2006中国房地产百强企业盈利能力TOP10

　　盈利能力10强企业的净利润总额达67亿元，企业在主营产品方面特点突出，负债比重的减少导致净资产增加。

　　1.中国海外发展有限公司

　　2.合生创展集团有限公司

　　3.上海复地(集团)股份有限公司

　　4.万科企业股份有限公司

　　5.首创置业股份有限公司

　　6.SOHO中国有限公司

　　7.南京栖霞建设股份有限公司

　　8.上海三盛宏业投资(集团)有限责任公司

　　9.保利房地产(集团)股份有限公司

　　10.金融街控股股份有限公司

　　10.北京万通地产股份有限公司

　　入围“2005年中国纳税500强”排行榜房地产企业；

　　深圳万科股份有限公司纳税额13.24亿元；

　　广东增城市碧桂园物业发展公司纳税额2.85亿元。

　　SOHU中国有限公司纳税额2.84亿元

　　数据来源：《中国房地产报》