地价，对房价影响到底多大——解析“新一轮土地调控风暴”(上)

　　9月5日国务院发布《关于加强土地调控有关问题的通知》，被业界称为“新一轮土地调控风暴”的开始。由于严控土地“闸门”预示着“地根”进一步收紧，因此，与土地供应历来息息相关的房地产市场“闻风而动”，地价与房价的关系再次引起关注。市国土资源部门明确表示，强调严格供地不等于不供地或少供地，不会影响土地的供应计划。

　　济南土地均价低于国内同类城市

　　据悉，此次土地调控的背景，主要是国家针对一些地方在规划计划之外扩大建设用地规模、竞相压低地价甚至以零地价出让工业用地、保证被征地农民长远生计有保障原则未能有效落实、土地执法难问题仍然突出等四个方面的问题。《通知》并未明确提及房地产土地问题，因此从新政策本身并不能看出对房地产市场的直接影响。

　　我市房地产用地从2004年实施招拍挂出让，目前土地出让价一般远高于其成本价，因此用地成本的提高不会对地价产生太大影响。自2004年至今年上半年，全市市区供应房地产开发土地共117宗，建设用地面积10270.4亩，已竣工的土地面积5171.1亩，正在开发建设的土地面积1519.4亩，即将动工的土地面积3579.9亩。

　　由此可以看出，我市对房地产开发用地供应总量适度，通过相关数字的比较发现，我市的土地价格平均水平与国内同类城市相比较低。市国土资源部门强调，此次土地调控的宗旨是严把土地“闸门”，虽然强调一个“严”字，但严格供地不等于不供地或者少供地，不是收缩用地计划，因此，不会影响土地的供应。

　　虽然《济南市2006年第一季度住宅用地供应情况一览表》显示，我市一季度没有一块土地公开挂牌或拍卖，但显示土地总量供应并没有这样紧张。自去年开始，我市对城市主干道开始大规模改造，经一路、经十路、济泺路三大道路改造工程已基本完成或进入尾声，两侧腾出大约2万亩土地。现在，很多国内外大型企业尤其是房地产开发商都在密切关注这些土地。

　　地价不是房价攀升的决定因素

　　针对“房价过高乃地价之过”的说法，市国土资源局一位熟悉政策法规的权威人士表示，这是“无稽之谈”。

　　国土资源部一项最新调查显示，济南市地价占房价的平均比例为15.5%，其中市本级地价占房价的平均比例为17%，最高比例为30%，因此，地价的浮动对房价的影响是有限的，不是房价攀升的决定因素。

　　据了解，目前济南上市的许多楼盘，其地块多是在2004年实行房地产用地招拍挂出让之前的存量或储备用地，成本相对较低。实行房地产用地招拍挂出让之后拿地的房地产项目，很多目前还没有上市销售。因此，目前我市的房地产价格主要是由市场需求决定的。实行土地出让招拍挂，挤压的是开发商的利润。

　　市房地产研究机构的专业人士指出，土地价格与地上商品房价格能否保持适当的比例，是房地产市场是否健康有序发展的判定标准之一，一般来说，地价比例越高，房价越接近其真实价格。目前开发商拿地成本相对较低是房地产开发中一个比较突出的问题，他认为土地价格至少应该占到房价的40%以上才较为合理。

　　受此次土地调控影响较大的主要是工业用地。之前我市的工业用地实行原则上招拍挂，具体操作实行协议出让，工业用地出让最低价按基准地价的70%确定。此次国家要求今后工业用地出让必须实行招拍挂，工业用地的出让价格可能提高40%到60%。据悉，目前市国土部门正在研究完善工业用地出让招拍挂的配套文件和相关程序。(本报记者 傅晓峰)