开发商囤房成本小收益大 四种手段拉长销售周期

　　央视新闻频道《360度》9月20日播出《“捂盘惜售”的玄机》节目，以下为节目内容实录：

　　导语

　　昨天的节目中，我们为您揭示了房地产交易中的骗贷陷阱。骗贷其实是为了捞本钱，而捞本钱是为了追求更大的利润。用借来的钱盖好了房子以后，开发商们一定会想尽办法卖个更高的价钱。于是，就有了我们今天要讲的就是被称为“捂盘惜售”的卖房骗术。

　　正文

　　同期：(展会现场)这几栋楼现在已经卖完了。卖得特别快……

　　这是上个星期在北京国贸展厅举办的2006年秋季

房地产展示交易会。参会的房地产商除北京的以外，还有沿海一些城市的项目。这些楼盘大多开盘时间不长，也有一些公司专为赶房地产市场"金九银十"的旺季而专门开出部分楼盘。在其中一个展示区里记者了解到，这个公司最近刚开了代号为C1的楼盘，这也是这家公司在展会上全力向买家推荐的一栋楼。而当记者问到与C1号楼相邻的C2号楼时，销售代表明确告诉记者，C2号楼已经售完。

　　同期：这栋已经卖完了……

　　解说：然而记者在北京市房地产交易管理网上看到，这个项目的C2号楼在网上仍然有30多套房子显示为绿色，也就是说，给买房人直观的感觉是，这个楼盘仍有将近40套房子可供选择。那么为什么记者查到的信息和售楼人员的说法不一致呢？

　　同期：开发商一般都把好的楼盘放在后面卖。(两个人说)

　　采访任志强：但是我想告诉大家的就是，网上签约和实际的楼盘销售中一定会有一个差，这个差可能是，有的楼盘可能大一点，有的楼盘可能小一点，但一定会有一个差，不是一个完全一致的情况。

　　采访秦兵：你会看到我们有的项目到现在卖了3年了，消费者再去买房子，反倒能买到最好的房子，为什么呢？就是开发商的销售政策一定是先卖最差的，因为他囤积房屋没有成本，不用多纳税，而且他用的钱是消费者的钱和银行的钱，银行的利率相对来说比较低，所以目前来说，之所以能够囤积房屋，核心原因在于他囤积房屋的成本太小，风险太小，而囤积房屋的收益非常大，所以每个开发商作为一个理性的经济人，他一定会这么做。

　　解说：在房地产买卖的操作中，开发商常用的抬高

房价赚取利润的手段就是这种捂盘惜售。所谓捂盘惜售就是把手中较好的房子留着不卖，等有了一个相对较高的价位后再出售，赚取更多的利润。一般来说，开发商的一个项目有不止一栋楼盘。而什么时间开盘，开哪一个位置的楼盘都是经过精心策划的。通常，开发商最先开盘的是那些位置相对较差的楼和朝向采光不太好的房子。这样，差的房子出手之后，开发商就没有后顾之忧，不担心自己的房子卖不出去，而囤积下好的房子等待涨价。这时候介入的买房者得到的信息往往是，这栋楼已经卖完了，或者只有两三套可供选择。

　　同期(售楼胖男)：以前北京市的楼盘全是这么操作的。

　　解说：拿北京为例，今年一至五月房价涨幅累计达9.4%，5月份房价涨幅更是突破了两位数大关，达到10.3%，而这还只是平均涨幅，对于地段好、品质高的楼盘来说涨幅会更高，同时

房贷利率则在5.5%左右。这样一来，虽然在囤房过程中，开发商也需要支付银行贷款等一部分成本，但是只要开发商经过判断日后把房子卖出去的收益大于成本风险，那他就会毫不犹豫地承担这种风险。

　　采访任志强：要说从商品经营来说，我觉得捂盘惜售是有一个市场规律的，供求关系决定的，如果捂了，把涨价涨的部分比利息高得多得多，才值得去冒这个风险。

　　采访秦兵：如果我们法律规定说，从取得预售许可证之日内，比如说90天之内，你的房子就开始征税了，这时候他一定会赶快卖出去。就如同我们去早市，大家有一个感受，早市收市的时候，菜都卖得特别快，而且价格非常低，为什么呢？是因为他已经没有谈判时间了，消费者来了，马上就要走了，这个时候作为菜商，他一定会快速的把囤积在手里的商品卖出去，价格也非常低，质量不一定差。

　　解说：除了滞后销售的方法外，开发商抬高房价的另外一种办法是大幅提高开盘价，导致市场内无人应价，借此变相拉长销售周期。而周边的楼盘在这种高价位的对比下也似乎"涨之有理"了。在大中城市的黄金地段往往会出现这样的情况。在上海黄浦江边，名为"汤臣一品"的楼盘项目以每平米11万元的开盘均价让人望尘莫及。

　　同期：

　　徐彬 汤臣集团总经理

　　汤臣一品其实稀奇就稀奇在这个地方，其实整个小陆家嘴，其实大部分都是商业社区，而唯一就是最靠黄浦江的就这一个住宅，所以它值钱也就值钱在这个地方。

　　范伟国：就凭这一点要相差几万块一个平方，我觉得不值。

　　蔡为民：不能因为你所面对的是所谓的无敌江景，你就可以这样的狮子大开口。

　　解说：在黄浦江边能卖到几万块一平的楼盘不止一处。像汤臣一品一样，这些具有实力的开发商打造的楼盘品质较高，项目地处土地稀缺的黄金地段，一般来说这类开发商资金雄厚、实力较强，由于项目所在区域土地稀缺，这让开发商坚信今后自己项目具有巨大的升值潜力，而不在乎眼下消费者是否购买，高价位成为一种策略，实际上这种行为变相抬高了房价。

　　售楼人员：以前说这个房子5万、6万，人们说好贵，现在7万、8万，大家觉得差不多，是这个价值。

　　解说：拿上海来看，1999年时楼市还是成本定价，开发商只求销售率，而到了2002、2003年房价开始走高，成本定价过渡为市场定价，市场能够接受多少钱就卖多少钱。而像汤臣一品这样顶级楼盘的高位定价策略，则必然起到对比参照的作用，让人们对楼价的心理接受底线一升再升。以前8000元一平米觉得贵，现在可能要价2万元一平方米也不觉得离谱了。

　　导语

　　开发商想多挣钱是理所当然的。但是占用银行资金、虚构事实，是违背法律规定和商业道德的。实际上，这些骗术也并不高明，我们来一一破解。

　　正文

　　手段一：晚领证 分批拿

　　开发商尽可能的拖延拿预售许可证的时间，或是分次分批的拿证，这是开发商想拉长销售周期最直接的方法。这种方法不仅可以将一个项目中品质较差的房源先变现，同时还可以为楼盘争取更多的宣传和前期房价市场调查时间，但一般来说这种手段只能用在短期捂盘上。

　　手段二：大幅提高开盘售价

　　开发商脱离市场均价，大幅提高开盘价，导致市场内无人应价，变相拉长销售周期，这是最典型的捂盘行为。对于想长期捂盘的开发商来说，这种手段效果很好。

　　手段三：后续房源转售为租

　　开发商将一些项目的后续房源转售为租，待租客撤离后，重新翻新外立面和内部装潢，再高价出售，有的甚至就带租约出售，瞄准长线投资。这种变相捂盘方式不但可以延长销售周期，而且还可以拿租金来偿还银行利息。

　　手段四：谎称进入尾盘期

　　这就是前面记者采访中遇到的情况。有些楼盘，对外宣传已经全部卖出，但如果上网查询，则会发现还有房子根本没有售出。这种手段不算高明，但被开发商广泛利用。

　　对于这些问题，消费者在决定购买前，除了上网查询信息做足功课外，还应该做些什么呢？

　　采访秦兵：很简单，一种是打电话，你就多问问，再一个就是签合同，比如我们签合同，我们看好了一套房屋，我们找开发商说我就要这一套，开发商马上说这套房子3个月以前就卖没了，行，你说卖没了，我先跟你签一个合同，……我现在就承认你说的是真的，但是入住以后，我一定能找到这个消费者，我找到他以后我看他的房屋买卖合同，如果他的房屋买卖合同是在我签定合同之后再和你签的，那你就骗我了，一平方米给我2千块钱的欺诈违约金，敢不敢签？如果他真卖出去了，他一点儿不怕。