欠物业费　业主维权的无奈选择？

　　Ｎ本报记者 涂 明 见习记者 吕蕴岚 实习生 黄 梅

　　物业费，曾几何时，成了小区业主和物业博弈的唯一“筹码”。

　　福州市房管局近期的一份物业管理调研报告显示：全市近400家物管企业，几乎每家都不同程度存在物业费拖欠和不交的问题；全市商品住宅每月能收取的物管费平均不足应缴

数额的85%，一些物业公司甚至只有50%。

　　在物业的眼里，拖欠物业费，已经严重影响到行业的发展。但在业主的眼里，拖欠物业费实在是一个无奈的选择，除此之外，他们还有什么办法抗衡服务不够的物业呢？

　　因为物业费，业主的维权尴尬和物业公司的困境凸显，也成为省人大制订《福建省物业管理条例》过程中考虑的热点问题。

　　博弈之样本调查

　　福州米兰花苑小区，因为物业和业主之间的纠纷，最近频上报端。不久前，扔下一堆烂摊子，撤出该小区的物业———福中福总经理郑志强说：撤出也是出于无奈，30多户业主欠下3万多元物业费，物业公司运行困难。他们甚至“愤”而将一些业主告上法庭。

　　福中福与米兰花苑的“联姻”，是从2004年3月开始的。据称，当时米兰花苑公共设备破败不堪：路灯不亮，监控系统瘫痪，小偷不时来光顾。业主提出进行修缮，但福中福表示没有维修基金，很难承担这笔维修费。几次业主大会也没提出可行性措施。因此，一些业主与物业公司结下了“梁子”，开始拒交物业费。

　　渐渐地，小区的业主间开始流传一种说法：即使不交物业费，物业也得照样干。拒交物业费的业主，从最早的5家发展到10多家。

　　郑志强带人上门向这些欠费业主催讨了几次，均无功而返。为了节省成本，郑志强减少了保安人数，5个年轻的保安全部换成了五六十岁的老人，每月工资从800多元降为600元。

　　之后，小区发生了几次盗窃案。这样一来，大部分按时交物管费的业主开始抱怨说，他们每月都按时交物业费，可连小偷防范也不到位。这样，拖欠和拒交物业费的业主上升到30多户，其中包括业主委员会的副主任。

　　福中福物业公司此时甚至连小区的日常维护都无法开展，喷泉水池干涸、休闲桌椅倒塌、花木多年未修剪。最后，小区的一部分业主干脆连水电费都拖欠。郑志强将几位拖欠物管费的业主告上法庭，要求对方交清欠费。这一下，物业公司与业主矛盾激化到顶点。

　　欠费会传染的病

　　米兰花苑那些按时缴费的业主说，不缴费的业主既享受了公共水电和保安、保洁等服务，又不缴费，等于是占正常缴费业主的便宜。长期下去，他们也不想出这个“冤枉钱”了，于是，拖欠物业费像瘟疫一样在小区内蔓延。

　　米兰花苑的病例，在福州各小区随处可见。据调查，不到3万平方米的“康光温泉花园”欠物管费12.5万余元，欠水电分摊费5.1万余元；三木花园D区在今年1～6月应收物业费237.6万余元，实收物业费133.3万余元，欠缴率达56%……

　　福州市房管局近期的一份物业管理调研报告提到，全市近400家物业管理企业，几乎每家都不同程度存在拖欠物业费的问题。即使服务质量较好的物业公司，欠费也同样严重。据统计，全市商品住宅每月能收取的物管费平均不足应缴数额的85%，一些物业公司甚至只有50%。

　　福州市房管局有关负责人说，没有缴费的业主与缴费的业主享受同等的物业管理服务，攀比从众心理使更多的人欠费。物业公司为了控制成本，只好减少人员、降低服务质量和标准；服务质量降低了，又使更多的业主不缴费，从而进入恶性循环。

　　业主的无奈维权路

　　采访中，许多小区业主认为，拒交物管费仅仅是督促物业公司提高服务质量的手段。单个业主在物业公司面前是弱势的，业主除了拒交管理费，别无他法。

　　米兰花苑的业主黄先生，欠了900多元物业费，被告上法庭。他陈述了自己的“欠费理由”：物业是一种服务，自己交钱了就要享受到这种服务。物业公司没有尽到责任，他就有理由不付物业费，就像是去商店买东西，不满意了还可以退货一样。

　　几十位拖欠物业费的业主认为，物业公司提供的服务不到位，他们不了解应该去找哪个部门投诉，有人将问题反映到相关部门，解决问题要拖很长时间。去法院起诉物业公司，要花大量的时间精力，得不偿失。拒交物业费是“没招的招”，不是耍赖，而是为了维权。

　　但是，这种做法好像并没有得到法律上的认同。一法学人士表示，黄先生等业主不能以物业公司服务存在瑕疵这一侵权法律关系，来对抗业主应履行缴纳物管费的合同义务。如果物业公司提供的物业服务不符合合同约定，业主可以诉诸法律，针对物业公司不符合合同约定的地方，履行抗辩权，可以要求拒交部分物管费。

　　福州市物业管理协会有关人士说，业主以拒交物业费来督促物业，虽其情可怜，但于法不合。在法律途径上，针对物业公司不符合合同的部分提出拒交部分物管费，这是合法的。但如果拒交全部物管费，则属于恶意的欠费，应承担违约责任。简言之，物业公司服务质量不符合约定不是拒交物业费的理由，这是两回事。

　　【出路探究】

　　房管物业部门有责任解决

　　福州市物业管理协会有关人士表示，业主用欠费的手段来维权，这凸显了有关部门的管理缺位。

　　一些业主提出，走法律程序维权的成本太高，又不知应找哪些部门来解决物业管理质量不到位的问题，希望能有一条切实可行的维权途径。

　　据了解，街道的物业站只有一人，还是兼职的，区（县）级房管局的物业科一般只有三到四人，市房管局物业处有10多人。福州市房管局物业处相关负责人表示，这支不到百人的工作队伍，要协调福州近400家物业公司与数千个小区居民之间的矛盾，处理投诉难免需要比较长的时间。

　　该负责人说，如果业主认为物业管理服务不符合合同约定，除了诉诸法律外，可以向房管部门下面的物业部门投诉。目前，福州房管物业部门有三级：街道的物业站、区（县）级房管局的物业科、市房管局物业处。接到业主的投诉后，这些物业部门会派人到现场进行调查，发现物业公司服务不符合约定之处，会发出通告，责令物业公司限期内进行整改。如果物业公司超期仍整改不到位，物业部门会在物业公司年检材料上进行批注，甚至降低物业公司的资质等级以作为处罚。

　　目前，福州市房管局公布了相关部门的电话，鼓楼区房管局物业科：87528500；台江区房管局物业科：83282391；晋安区房管局物业科：83677492；仓山区房管局物业科：83437724；福州市房管局物业处：87505625。

　　【人大建议】

　　效法京沪，“小额债务审裁法庭”进社区

　　市人大提出建议，针对管理费欠费额标的低且案情较为简单的情况，可以学习北京上海等地的做法，福州各级法院设立“小额债务审裁法庭”，把法庭搬到社区提高司法效率，方便欠费纠纷的解决。

　　市人大检查组还提出，应发挥业主委员会的作用，当业主与物业公司在服务质量、收费标准等方面出现矛盾时，街道、居委会应主动协调指导业主委员会整理业主的意见，代表业主与物业公司进行沟通，协商解决。如果协商不成，业主委员会应将业主的意见向房管部门反映。

　　房管部门相关人士表示，应强制物业公司搞好管理服务的开支预算，规范并细化物业管理服务项目及收费标准，实行按项分级收费，即提供什么服务，收什么钱。这一措施，应在小区公告栏内张榜公布，置于业主有效的监督之下，这也可以避免业主因某一项服务不满意就拒交所有物管费。