上海住宅物业管理规定遭遇业主投票不足2/3尴尬

新民图表制图 贺信。本报记者姚丽萍
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　　今天上午，市十二届人大常委会第30次会议审议《上海市住宅物业管理规定》实施情况的检查报告——住宅物管规定碰到“2/3尴尬”

　　据最新资料显示，本市共有住宅小区8486个。可以说，在本市现有的地方性法规中，实施两年的《上海市住宅物业管理规定》最具人气，因为它跟家家户户关系密切。

　　今天上午，市十二届人大常委会第30次会议审议《上海市住宅物业管理规定》实施情况的检查报告。

　　这一法规遭遇的“2/3尴尬”已经引起广大市民关注。

　　现有问题一半的业主找不到

　　据了解，在本市8486个住宅小区中，符合成立业主大会条件的住宅小区有7375个，已成立业主大会6114个，组建率达到82.9%。物管法规规定，业主大会制定修改的业主公约和业主大会议事规则，如要获得通过，必须经过

　　一说起业主大会，青浦区一个新建小区的业委会主任老陈就感觉不堪回首。他们小区共有1800户居民，终于盼到要成立业委会了，于是就请业主们表决业主大会议事规则。可是，小区里的实际住户只有900来户，剩下的900户不知在哪里？“我们花了大半年的时间，还有七八百户业主找不到。投票怎么能超过2/3？”业委会筹备组向市人大常委会立法专家诉苦时，一脸无奈。

　　【专家建议】要关注自己的权利

　　物业、业主、业委会，这些词语进入我们的生活才10年左右。立法专家说，因为物业管理是新生事物，所以业主的权利意识、财产安全意识并不强。在一个小区内，业主的财产并非只是自家的房屋，屋外的共同财产也需要每个业主来维护，屋外乱糟糟，自家的房子不贬值才怪。开业主大会，通过2/3投票决定业主大会的议事规则，这对保障业主的财产安全至关重要，其中涉及房屋维修资金的使用权限、业委会的开支额度等一个个细节。

　　在立法专家看来，"2/3"的制度设计本身没有错，它要保障绝大多数人的权利，而且，业主大会并非要全体业主集中开大会。法规还设计了委托业主代表行使业主权利等办法，业主也可以通过书面形式表达意愿。问题是，不少业主对自己的财产权利漠不关心--不留联系方式，不关心小区事务，主动放弃投票权。因此，要让这个"2/3"不再尴尬，就得先要让业主知道：自己的利益和权利并不只在"屋里厢"。

　　奇怪现象新老物业同时上岗

　　一种并不罕见的现象是：新的业委会产生了，要做的第一件事就是“炒”掉物业公司，好像他们是“天敌”。接下来，明明被解聘了，老的物业公司却还十分“留恋”老岗位，新的物业公司也急着上岗，于是，小区大门口就出现了让人啼笑皆非的景观——两家物业公司的保安一起站岗。

　　为什么会有如此“奇观”？物管法规明确规定：经过全体业主所持投票权2/3以上通过，就可以选聘和解聘物业管理企业。这“2/3”的意愿为何执行起来如此尴尬？市民吴先生是一家公寓楼的物业经理，从过去的房管所到如今的物业公司，他一直在跟房子和居民打交道。不过，老工房里住的是租赁户，现在

　　【专家建议】业主物业不是“天敌”

　　一位立法专家说，“2/3尴尬”的根源就在于，业主和物业公司没有认清各自的角色定位。业主和物业公司只不过是购买服务和提供服务的关系，双方签订了服务合同，依法解约或者续聘，都是平常事。但双方，尤其是物业公司都还没有适应这个常态。既然不愿放弃岗位，物业公司就应完善服务，即便只有1/2业主认为物业服务达不到“物有所值”，也应该引起物业公司的警醒。

　　但业主和物业公司绝非“天敌”，立法专家说：“小区房产要想保值增值，就少不了业主和物业公司精诚合作。”业主和物业公司应当明白：业主要学会依法

　　不少难题解决速度快不起来

　　雷雨季节，小区的避雷针坏了；顶楼业主的屋顶忽然漏水……火烧眉毛，赶紧修吧！可是，依照法规，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经过物业管理区域全体业主所持投票权2/3以上通过。

　　“小区6000多平方米的建筑面积等着大修，要是按照法定程序动用维修资金，从征求意见到表决，再到2/3以上业主通过，没有2个月，根本就别想办成事。”新福康里业委会主任邵乐一说。

　　【专家建议】应该设定“强制维修”

　　立法专家认为，既然“2/3”导致如此低效率，立法就应该设定“强制维修”——当小区物业被损坏，对小区公共安全造成直接或者潜在威胁，需要动用维修资金紧急维修，而不必拘泥于“2/3”。

　　那么，在法规尚未突破这个“2/3尴尬”的时候，该如何依法动用维修资金？新福康里的“变通之法”是：首先未雨绸缪。业委会年初就要估计需要维修的几大项目，然后集中公示和表决；二是在业主大会议事规则中事先约定“使用权限”，如万元之内的大修，只要业委会通过即可，超过万元再动用“2/3”规则。

　　市人大城建环保委执法检查时发现，部分住宅小区未划分维修资金使用权限，事事需要召开业主大会讨论决定，因为业主大会召集困难，维修资金无法动用。

　　执法检查还发现，维修资金续筹困难，本市近2万户售后公房的维修资金即将用完。一方面，续筹需要经过全体业主2/3以上通过，这很难做到；另一方面，对维修资金的续筹缺乏“强制归集”措施，业委会自行筹集难度不小。立法专家建议，法规也应对“续筹”作“强制规定”，如小区的维修资金已用完1/3或者1/2，就应强制业主按照最初的缴费比例，分阶段续筹维修资金，保障房屋的安全。

　　【焦点关注】住宅物业检查中的热点

　　维修资金——

　　截至今年6月30日，全市已归集住房专项维修资金290亿元，其中，全市累计归集商品房维修资金174亿元，涉及小区7200多个，业主257万户；售后公房累计归集维修资金116亿元，涉及业主180万户。目前，全市商品住宅维修资金已使用4.3亿元；公有住宅售后维修资金已使用33亿元。

　　物业公司——

　　市房地资源局、市财税局多次协商，从明年1月1日起，实行物业服务收费统一票据。同时，在商品住宅小区逐步推行统一票据联网打印，解决物业服务收费不规范问题。针对有的小区发生突发事件未能及时处理、报告，严重影响居民生活的情况，通过建立健全住宅小区、物业管理企业、区县房地局、市房地资源局四级报告和应急预案制度，建立物业管理重大事件的快速反应机制，及时解决小区的“急、险”问题。

　　关于“群租房”——

　　市房地资源局认为，“群租房”问题的实质是来沪人员的住房供应问题和来沪人员的管理问题。部分出租人为了增加收益，通过改变房屋结构和布局，把房间分隔成若干小间，按间出租或按床出租，这是新的“居改非”。市政府将出台相关规定，加强管理“群租房”。