“金九银十”现象或难再现

　　调控政策逐步到位房地产市场发生变化

　　“金九银十”现象或难再现

　　深圳商报记者傅盛宁李怀今实习生夏有为

　　去年全市二手房交易历史性地超过了一手房。今年上半年市场上仍延续这一趋势，每卖出一套新建住宅，就同时卖出1.11套二手住宅。但最近这几个月有所不同——税收新政策正在改变房地产市场形态。

　　二手房失去价格优势

　　柯津先生本来想在园岭、通心岭一带买二手房，但发现近两个月这里的房价涨得厉害，均价已经从每平方米7000多元涨到8000元至9000元。区域内的房地产中介告诉他：“卖房者把本来应该自己缴纳的税加到房价里了。”柯津说，现在二手房已经没有价格优势。在住博会上，他看了龙岗中心区一个楼盘后对记者说，这里的配套很好，更有投资价值。

　　今年以来，对房地产影响较大的税收政策有两大亮点：其一是免征营业税的年限从2年延长到5年；其二是从8月1日起强制征收20％的个人所得税。经过几个月，这两条税收政策的效果现已初步显现，二手房交易冷落而一手房交易重回强势地位。

　　位于坂田的春华四季园最近已经销售二期。售楼员谢昀辛说，去年一期970套一个月就卖完了，当时有人一次就买了十几套房作投资。但强征个税、延长免征营业税年限后，炒房风险加大，也吓退了一批炒房者。现在二期销售就受到了一些影响，没有一期销得那么快了，来买楼的以自住为主。

　　对强征个税的影响，莫志宏先生另有一番见解。他是深圳一家知名高科技公司的电子工程师，最近一直在物色关内的房子，准备买一套。他认为：“现在更具体的细则还没有推出来，正是买二手房的最佳机会。”

　　房地产中介遭遇寒流

　　最能感受到二手房交易买方力道减弱的，是遍布全市的各房地产中介机构。9月29日上午，设在下梅林的几家中介店铺里，几乎没有一个顾客，售楼员衣着整齐地坐在办公桌后面无所事事。某店铺的置业顾问钟先生说，“金九银十”现象今年恐怕看不见了。与上半年相比，现在成交量跌得厉害。

　　房价涨了这么多，买房者对后市有一种看跌的心理，不接受现在的价位。一些购房者说两年内不考虑买房，而转为租房。有一个客户认为两年后房价会下跌，那么两年后再买房，省下的钱支付租金都够了。

　　钟先生说，未来两年是涨是跌还得观察。他说，现在炒房客已经不多，来买房子的都是为了自住。现在市场上卖房者占主导地位，他们会把该由自己支付的营业税、个人所得税加到房价中，由买房者来承担。这样，买房成本就被加大了，造成了市场冷淡。他以梅林一村为例，这里的普通房单价已经涨到每平方米9000元至10000元，一套房在新政出台前卖70万元，现在面临个税的问题，卖房者会把房价提高到80万元，以增加的这部分弥补交易税和个人所得税。

　　新政也促使地产中介行业加速重新洗牌。深圳世联行地产置业顾问高峰认为，许多小型中介公司由于长期过分依赖“投机客”而在新政出台后难以为继。像世联行就收购了几家濒临倒闭的小型中介公司。大中型的中介机构可以凭借规模、信誉优势借机打造品牌，扩大市场。

　　买房者是否误判了市场？

　　另一家房地产中介的置业顾问张和平说：“新政使房地产的流动性大大下降，有利于抑制房地产投机。”同时他也认为，卖房者很多都有两套以上住房，他们处于强势，强征20％所得税，更多时候是增加了买房者负担，很多人因此而不敢买房了。

　　创辉租售公司光梅林一带就有7家分店。梅林片区经理袁林说，营业税和个税，是房地产新政中最厉害的两招，经过两个月，市场效应已经十分明显。

　　他们这个营业点在6、7月份卖房者剧增而买房者剧降，袁林说：“主要是购房者看不懂市场，处在犹豫中。”经过8月份的低迷后，9月份又卖出了8套房，接近今年5月份水平。他预计今年10月底业绩会恢复到去年同期水平。他说深圳在“2006中国城市生活质量排行榜”中名列第一，是很多人理想的居住地，住房需求大，有购买力的人很多。深圳房价高，因为深圳比别的城市土地更稀缺。

　　税收政策的双重作用

　　据有关统计，从8月初开始，深圳新开楼盘高价热销一直持续到现在，与二手楼市场清淡恰成对比。6、7、8三个月，深圳新开楼盘价格增幅均居全国第一，而深圳二手房挂牌价却持续下降。与此同时，二手房抛售变现的愿望在加大。据深圳房地产信息网统计，6月份出售二手房源有效信息的发布次数为14万多条，到7月份出售房源有效信息的发布次数已经超过28万多条，抛盘明显增加。

　　深圳城市策略地产顾问有限公司副总经理茅巍认为，税收政策的变化会减少二手楼市场的投机行为，对一手楼房价既有推动作用也有抑制效果。一部分购房者转向一手楼市场，增加了新楼买盘，有可能推高一手楼价格。同时，投机客少了，市场对一手楼的需求必然减弱，这又不利于发展商提升房价。