遏制地方政府卖地冲动

　　据国土资源部人士透露，《土地出让金收支管理办法》已基本修订完成，待国务院审批后，未来几个月内可正式下发。

　　该《办法》要求，建设用地出让涉及的“两税一费”———城镇土地使用税、新增建设用地有偿使用费和耕地占用税的征收标准将进行调整。规范地方政府对土地出让金的使用，是该《办法》的重点，而与建设用地有关的税费征收标准调整，因跟敏感的地价隐性成

本挂钩，尤为被开发商所关注。

　　【新规内容】■耕地占用税提高一倍

　　记者了解到，该《办法》要求，建设用地出让涉及的“两税一费”将进行调整，初步规定是城镇土地使用税提高两倍，新增建设用地有偿使用费和耕地占用税各提高一倍。

　　■出让金在国库设专账

　　至于地方政府对土地出让金的收支，将采取在财政部系统(即国库)中设立“国有土地有偿使用专账”的方式，按照国有土地出让金收入的一定比例，建立“国有土地收益基金”，并规定地方政府不得作为当期收入安排使用。在这个过程中，土地出让金将全额纳入地方财政预算，实行“收支两条线”，并接受地方人大的监督。

　　■出让金15%%用于复垦等

　　《办法》草案中还提出，土地出让金总额的15%%必须用于农地复垦和土地整理开发。此前的做法，是要求土地出让金增值部分的15%%作此用途。一位国土资源部人士告诉记者，刚刚完成的《办法》草案中，涉及到地方政府土地出让金收支规范那部分，可能还需要进一步完善，但“两税一费”征收的新标准不存在太大变动空间。

　　【决策思路】■出让金分配向农民倾斜

　　今年两会期间，国务院总理温家宝明确提出，应对现行土地出让金分配体制进行改革，要求向失地农民倾斜。随后，财政部和国土资源部分别向国务院上报了各自的方案，并由分管该项工作的国务院副总理曾培炎亲自审批。9月份全国国土工作“昆明会议”召开之前，曾培炎代表国务院最终拍板认可了财政部的方案。“昆明会议”结束后，按国务院要求，在国土资源部配合下，财政部综合司主导起草该《办法》。

　　■控制建设用地增长过快

　　据悉，自今年年初以来，控制新增城镇建设用地规模，是国务院常务办公会的主要议题之一。有国土资源部官员认为，中央调整土地出让金分配制度的本意，是控制各地建设用地增长过快的势头，迫使地方政府盘活存量土地。这也是“两税一费”上调的缘由。国务院政策研究室一位专家向记者印证了决策层这一思路。

　　目前我国“两费一税”的征收标准，还是上世纪90年代初制定的，不同城市的不同地块，“两税”每平方米分别只有0.5~10元和1~10元，建设用地使用成本明显偏低。

　　【政策影响】■最终将由购房者买单

　　以去年8月华润置地出资超过25亿元拿下的北京地王清河地块(现已开发橡树湾项目)为例：这块总面积达35万平方米的开发用地，当时按每平方米9元的标准缴纳城镇土地使用税，总额在315万元左右，城镇新增建设用地使用费金额与此大致相当，两者总计700万元上下。若执行《办法》中的新标准，开发商要交的税费将翻番，即超过1500万元。

　　北京一房产老总表示，这些增加的隐性成本最终将分摊到房价中去，由购房者“买单”。

　　■政府卖地成本增加

　　企业买地的隐性成本增加的同时，地方政府卖地的隐性成本其实也在增加。北京市土地学会一位专家为记者算了一笔账：北京每年土地出让金总额大概在120亿元左右，刨去土地整理费用及收购成本后，纯收益约为50亿元，按原有规定“土地出让金增值部分的15%%用于耕地复垦和土地整理”，此项支出应为7.5亿元，而新规定要求支出出让金全额的15%%，则高达18亿元！不知这么一来，地方政府长期高涨的卖地冲动，会不会有所消退？据中国经营报