提高门槛 遏制政府卖地冲动

　　土地出让金重分方案初定，未来几个月内可正式下发

　　大半年来被国土资源部视为头等大事之一的土地出让金重分方案，终于进入最后冲刺阶段。据国土资源部人士透露，一份名为《土地出让金收支管理办法》(以下简称《办法》)的文件，已基本修订完成，待国务院审批后，未来几个月内可正式下发。

　　规范地方政府对土地出让金的使用，是该《办法》的重点，而与建设用地有关的税费征收标准调整，因跟敏感的地价隐性成本挂钩，尤为开发商所关注。

　　核心内容

　　提高税费，实行收支两条线

　　记者了解到，该《办法》要求，建设用地出让涉及的“两税一费”———城镇土地使用税、新增建设用地有偿使用费和耕地占用税的征收标准将进行调整。初步规定是城镇土地使用税提高两倍，新增建设用地有偿使用费和耕地占用税各提高一倍。

　　至于地方政府对土地出让金的收支，将采取在财政部系统(即国库)中设立“国有土地有偿使用专账”的方式，按照国有土地出让金收入的一定比例，建立“国有土地收益基金”，并规定地方政府不得作为当期收入安排使用。

　　在这个过程中，土地出让金将全额纳入地方财政预算，实行“收支两条线”，并接受地方人大的监督。

　　《办法》草案中还提出，土地出让金总额的15%必须用于农地复垦和土地整理开发。此前的做法，是要求土地出让金增值部分的15%作此用途。

　　中央意图

　　城建用地，控制新增规模

　　据悉，自今年年初以来，控制新增城镇建设用地规模，是国务院每月召开的常务办公会的主要议题之一。有国土资源部官员认为，中央调整土地出让金分配制度的本意，是控制各地建设用地增长过快的势头，迫使地方政府盘活存量土地。这也是“两税一费”上调的缘由。

　　中国城市经济学会副会长、土地专家刘维新告诉记者，目前我国“两税一费”的征收标准，还是上世纪90年代初制定的，不同城市的不同地块，“两税”每平方米分别只有0.5～10元和1~10元，建设用地使用成本明显偏低。

　　遏制卖地

　　增加成本，买卖土地都不轻松

　　按照《办法》中的新标准，开发商若要拿下一个新地块，要交的税费将翻番。加上一些开发商同时运作多个新项目，不断拿地累加起来的隐性成本，往往相当可观。几乎可以肯定，这些隐性成本最终将分摊到房价中去，由购房者“埋单”。据说国土资源部等已注意到这一问题，正计划逐步清理、合并房地产税种，以便“两税一费”执行新标准后，有关企业的税负水平维持在合理范围内。

　　企业买地的隐性成本增加的同时，地方政府卖地的隐性成本也在增加。北京市土地学会一位专家为记者算了一笔账：北京每年土地出让金总额大概在120亿元左右，刨去土地整理费用及收购成本后，纯收益约为50亿元，按原有规定“土地出让金增值部分的15%用于耕地复垦和土地整理”，此项支出应为7.5亿元，而新规定要求支出出让金全额的15%，则高达18亿元！

　　不知这么一来，地方政府长期高涨的卖地冲动，会不会有所消退？

　　据中国经营报(短信代码:42600401)