南京“未来城”一条深深的裂缝

　　编者按：

　　楼盘质量由开发商组织监理等部门进行验收是否会引发变相商业贿赂？建设监督部门的备案管理机制是否有不作为的 嫌疑？开发商是否可以拿已经在政府部门“备案”为由确认“验收合格”的合法性？南京“未来城”楼盘业主状告南京市建设 工业局的行政诉讼暴露了目前该制度设计上的问题。

　　吓人的楼盘—

　　“在我准备搬家具时，发现一面墙体敲击时空洞声非常大，当把墙面上粘的复合板扯下来时，从上到下墙面空出个2 1厘米宽的大缝，沿着缝向下看，竟然可以从5楼一直看到一楼的大厅！”；“整座楼房，下面有两个着力点，但是两个着力 点的两侧承重不平衡。就像人一个胳膊轻一个胳膊重一样，无法平衡，迟早会出现问题。”

　　尴尬的官司——

　　业主的委托代理人沈林荣称此是制度上的问题：“如果我去法院起诉开发商，提起民事诉讼，以质量不合格为由请求 退房，开发商会拿出验收合格报告以及政府的《房屋建筑工程竣工验收备案》等，认为房屋是合格的，法院很可能会据此判我 们败诉。”而南京市建工局认为，验收是由开发商组织的，建工局履行的“备案手续”，仅仅是形式上的审查而已，建工局并 没有责任去查证该工程项目的具体质量是否合格。房屋质量有问题，应该去找开发商，而与建工局无关。

　　□本报记者郝亚超

　　南京报道

　　“对这起官司中设计单位的设计，以及后来质量鉴定专家的鉴定，我的看法是：技术水平差！道德水平差！”已经退 休的南京市建筑设计院高级工程师、国家一级注册结构工程师李传泽，对《法制早报》记者明确表达出自己的观点。

　　就南京繁华地段珠江路上商住两用楼盘“未来城”的质量问题，在业主、媒体、专家、政府相关部门之间，已经上演 了一幕又一幕颇有趣味的交锋。期间，官、商、媒体、专家在监管、道德、责任之间的博弈，恰似变幻的脸谱，杂陈于百余位 业主质量维权的数月历程中。

　　“但是，对这样的楼盘，我们竟不能直接起诉开发商——准确地说是我们直接起诉开发商获胜的可能性极低。为什么 ？因为开发商有自行组织验收合格的记录，更有法定部门南京市建筑工程局的验收合格备案，这在法律形式上被倾向于认为： 该楼盘是合格的。”

　　“这个案子，不是个案，而应该从建筑工程质量验收的制度设计上、民事诉讼证据规则上来思考它。这个案子暴露了 目前房屋质量验收、维权上的制度缺陷。”业主的委托代理人、江苏省委党校法政系副主任沈林荣教授说。

　　“未来城”的质量问题

　　南京“未来城”于2005年10月末交付业主入住。入住后，业主们开始陆续发现问题：

　　“买时说一共6层，可最后只盖了5层；大楼的空调机，设计时是在地下2层，可最后都放在了楼顶。”

　　“室内的很多电线都是裸露的，没有套管。”

　　“B幢的房子，没有设置外挂的空调架，开始时，业主们只能把空调放在室内。”

　　该楼在入住时为简装修。但业主们万没想到的会“简”到“零”的状态。

　　“阳台竟然是用膨胀螺丝后加的，里面只有钢结构，上面仅覆了一层地板，根本没有水泥。”

　　“在我准备搬家具时，发现一处墙体敲击时空洞声非常大，当把墙面上粘的复合板扯下来时，结果墙上从上到下空出 个21厘米宽的大缝，沿着缝向下看，竟然可以从5楼一直看到一楼的大厅！”

　　这条大缝，成为焦点问题之一。该“大缝”的设计缘由，即是专业所称的“伸缩缝”，是为增强建筑安全性所必备的 设计，但其设计亦有严格要求。业主们咨询专业人士后认为，该设计严重违反相关规定，不仅不符合人性化设计，而且也起不 到抗伸缩的作用，又产生消防隐患。

　　由于专业知识的缺乏，业主们找到了李传泽老先生，希望他为此提供专业上的支持，李传泽欣然同意。

　　“他是南京公认的结构设计专家，南京早期的3个大型小区：湖南路小区、莫愁湖小区、锁金村小区，他都是总设计 师，且无一例投诉，我们相信他。”业主之一，亦是维权代表的张敏，对记者这样介绍李传泽。

　　另一个被业主指控的安全隐患来自设计问题：“整座楼房，下面有两个着力点，但是两个着力点的两侧承重不平衡。 就像人一个胳膊轻一个胳膊重一样，无法平衡，迟早会出现问题。”李传泽张开双臂做比喻，努力以更通俗的方式解释这一设 计缺陷。目前，部分业主的房间已出现铅笔宽的裂缝。

　　“以我40年的设计经验来判断，”李传泽说：“整个房屋是不安全的。可以下这个结论。”

　　安全之辩和制度悬疑

　　为了维权，张敏以及其他业主一直在奔波取证。“这只是我们相关证据的1/3。”张敏指着桌上的一堆材料说。

　　最开始的投诉是向媒体反映，以及到建设部门信访，希望能够得出“房屋不符合安全标准”的结论并退房。但业主们 很快发现，这绝非易事。

　　“开发商的回答很干脆：房屋质量经过了验收，并且经过了南京市建设工程局(下称建工局)的备案，有一切合理的 手续。他们不承认存在质量问题。”

　　根据相关法规，建工局是建设单位自行组织验收合格后，接受“最终备案”的法定部门。但恰恰是关于“备案”的法 律性质以及责任，成为业主与建工局在后来对簿公堂的主要分歧所在。

　　建工局认为，验收是由开发商组织的，建工局履行的“备案手续”，仅仅是形式上的审查而已，建工局并没有责任去 查证该工程项目的具体质量是否合格。这也是相关法规及制度设计的当然意义。换言之，房屋质量有问题，应该去找开发商， 而与建工局无关。

　　“这就出现了制度上的问题：如果我去法院起诉开发商，提起民事诉讼，以质量不合格为由请求退房，开发商会拿出 验收合格报告以及政府的《房屋建筑工程竣工验收备案》等，认为房屋是合格的，法院很可能会据此判我们败诉。”沈林荣教 授向记者分析道。

　　在诉讼上遇到的这一“尴尬”，归根结底缘于工程质量验收制度上的“另一个尴尬”，或者说，另一个制度缺陷。

　　任何一个建筑界人士对我国工程施工验收办法的演变都不陌生。

　　“在2000年以前，建设部门要对建设项目的质量等级进行核定并颁发证书；2000年以后，国务院出台《建设 工程质量管理条例》，将监管制度更改为，先由开发商组织监理等部门进行验收，验收合格后再报建设监督部门备案。”李传 泽进一步解释说，这相当于开发商既是运动员，又成了具有决定权的准裁判员。

　　“我理解这种制度设计的初衷。因为政府人力有限，不可能对所有的建设项目进行质量核定，就像政府不能去核定所 有的电视机是否合格一样。因此，政府推行了‘谁投资，谁组织验收’的制度。这也意味着，政府不再为开发商的不合格行为 承担责任。”沈林荣解释道。

　　但是，沈林荣同时对此制度提出质疑：“房子不同于一般的产品。业主很难具备相关的知识来鉴定它是否合格。如果 开发商、设计单位、监理单位等都能够诚实守信，那么这套制度设计当然可以。但在无法保证这些单位的诚信时，怎么办？房 子要住50年，那个开发单位一定能存续50年？那么质量问题谁来负责？”

　　技术问题？道德问题？

　　正是道德诚信问题，引起了“未来城”业主们更大的愤怒。

　　在南京市建工局对“未来城”的《房屋建筑工程竣工验收备案档案》(20050852)中，15位验收专家的签 名，明显只有3种(甚至可能为两种)笔迹，其中至少5位专家的签名，常人即可判断其出自一人之手。在同一份档案的另外 文件中，同一位专家的签名，与“签名页”明显不一致。

　　另外，备案表上出现的开工竣工日期多处不一致。比如，封面所记开工日期是2003年12月21日，而内页图纸 审查日期却是2004年4月2日，获得建筑许可证的日期是2004年1月19日。

　　“这样重大的瑕疵，建工局竟然给予备案！尽管行政机关为形式审查，但仍要负‘审查’之责，除了要审查文件本身 有无伪造外，还应查看文件是否存在瑕疵、缺陷。以上明显瑕疵，足以证明建工局并没有尽到严格审查的义务。”沈林荣认为 。

　　2006年5月，应多方要求，南京市建工局成立一个专家组，对“未来城”的质量问题进行讨论。让所有人都未料 到的是，该讨论组的行为，竟在后来使建工局以及专家们的行为陷入更为严厉的道德拷问。

　　该专家组成员包括该局的总工程师赵正嘉、省建筑设计院高工陶茂之、南京市审图中心总工周友根、南京市民用建筑 设计院总工魏大平等6位专家，业主以及业主委托的专家李传泽亦参与讨论。

　　“讨论会的《会议纪要》，我拒绝签字。从资格来说，上面的专家，有的是我的学生。但我不同意他们的意见。这份 《纪要》的开头就说，‘业主聘请的专家也参加了专家组讨论，最后形成了一致性的鉴定意见’，我根本就没签字，何来一致 意见？！”李传泽指出，除此外，这份《纪要》还有多处存在明显问题——

　　“比如，他们认为伸缩缝是合格的，《纪要》载明法律依据是GB50010-2002(《混凝土结构设计规范》 )9.1.1条、JGJ3-2002(《高层建筑混凝土结构技术规程》)4.3.10条、GB50011-2001( 《建筑抗震设计规范》)6.1.4条，可是，根据第一个法规：这座楼的伸缩缝应该设三道，而实际只设了一道；根据第二 个法规，本案中的6层楼根本不适用此法规；根据第三个法规，伸缩缝的宽度应为9厘米，而实际却达到了21厘米。”

　　“——普通人可以犯这样的错误，但作为专家，他们给出这样的结论，我不能原谅。”李传泽说。

　　另外，在该《纪要》中，专家们在承认其“质量安全”的同时，亦提出了多项加固措施。“既然你承认是安全的，为 什么要加固？为什么不光明正大做出‘不安全’的结论？”李传泽反诘道。

　　业主们开始寻求法律途径。

　　今年8月25日，业主们在南京市白下区法院对建工局提起行政诉讼。原本的两项诉讼请求，后来应法院要求被分开 起诉：一是诉请撤销被告2005年12月9日对“未来城”工程的竣工验收备案决定；二是诉请撤销被告2006年6月1 6日作出的“关于未来城518室等业主工程质量投诉回复的函”有关处理意见。

　　两案分别于9月27日、10月11日开庭审理，目前均尚未宣判。

　　值得一提的是，在第二次开庭中，业主出示了一张“进账单”，表明：在南京珍珠饭店召开研讨会时，未来城的开发 商高宏投资置业支付了会务费用。

　　“建工局通知我们要开讨论会，但从未说过费用的问题。我们以为建工局来承担，但最后却是由被审查方——未来城 的开发商支付的。我们对此表示异议。如果建工局公开提出费用由双方分担，没问题，我们会支付。但建工局无论如何没有理 由暗自要求开发商来支付会议费用。我们有理由怀疑官、商之间的利益关系。”张敏说。

　　“对于此类研讨会，应遵循哪些流程，达到什么性质的结论，我们目前尚未找到相关法律法规的依据。”沈林荣补充 说。

　　在两次行政诉讼中，开发商均作为第三人参与诉讼。

　　“但是开发商已经更换了法定代表人，作为第三人而非被告，开发商在庭审时除了一再坚称房屋质量合格外，没有发 表任何其他意见。我们现在因为早已拿到钥匙，所以开发商早就投入另外项目中去了，我们根本联系不到。”

　　屈从于开发商？！

　　业主们所反映的问题，不仅限于以上所述。

　　“直到目前，我们不知道它的设计单位到底是谁。我们从南京市城建档案馆调取的竣工图上，标注的设计方‘图签’ 是南京大学建筑设计院，但没有负责人签字。该设计院的一位副院长明确表示，这是别人‘套用了他们的图签’，没有他们的 签字，就意味着不是他们所设计的；而其中一栏上又无端出来一个法国PA公司，这又如何解释？这样一份没有设计单位人员 签字的竣工图，又怎么能在档案馆备案呢？”张敏质疑道。

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　　因此，接下来，业主们将在鼓楼区法院打第三场官司，状告南京市建委，诉请判决撤销其对未来城做出的“建设工程 施工图设计文件审查批准书”。

　　目前，购买了“未来城”房屋的百余位业主已自发成立了一个“南京房屋质量维权公司”，出资上百万供公司周转使 用，准备把官司打到底：“将这层大幕，一层一层地揭开。并希望有助于这个领域里制度上的建设。”

　　张敏称，目前在南京再求助于媒体，已经意义不大。“6月份，南京电视台‘东升工作室’栏目详细报道了此事，但 该记者在最后公开表示道歉，称‘受到误导’。这一道歉行为在庭审中成为了被告的证据，被告据此称我们反映的情况不属实 。我们有充分的理由认为，这位记者的道歉是被迫的行为。他采访了李传泽老先生，怎么会是受到了误导？”

　　“任何设计、建设、监理单位，都不能屈从于开发商。我从业40年，从来没有屈从于开发商。为什么现在很多建筑 质量差？就是设计部门屈从于开发商。为什么要屈从于开发商？无非一个‘钱’字。如果我们都以利益来衡量，那么安全何在 ？！”李传泽，这位已经72岁、从事设计工作近40年的高级工程师，向建筑界提出了他的问题。