美丽园小区业主维权的法律问题

　　编者按

　　在经历了业主被起诉到2004年8月成立业主委员会主动“出击”，再到此后的一审败诉，以及二审的反败为胜， 并因此成为北京首个打赢物业费纠纷官司的业主委员会，“美丽园”备受关注。此后，判决没有得到执行，一中院发出《民事 裁定书》，决定另行组成合议庭对此案进行审理，同时裁定在审理期间中止原判决的执行。再审维持了二审判决，物业

公司最 终撤出，美丽园一时变为了“垃圾园”，美丽园业主却被现实的社区生活问题所困。业主内部的不同声音随之而来，并要求罢 免业委会。

　　由于案件的曲折起伏，其中的利益交织、凸现的法律问题等等，美丽园案件一度为全国所关注。2006年9月20 日，针对美丽园小区业主维权中出现的各种问题，中国政法大学宪政研究中心组织了“美丽园小区业主维权的法律问题”专家 研讨会，按照中心主任蔡定剑教授的说法，这次研讨会“希望为业主的维权给出一个指导”。

　　蔡定剑教授 中国政法大学宪政研究中心

　　雷霞主任、杜平副主任 美丽园业委会

　　周杰 业委会代理律师

　　傅郁林教授 北京大学法学院

　　陈幽泓副教授 中国人民大学公共管理学院

　　舒可心 维权人士

　　湛中乐教授 北京大学法学院

　　金锦萍副教授 北京大学法学院

　　王建勋博士 中国政法大学

　　中国政法大学蔡定剑教授：这个案子的特点就是，维权是理性的、制度化的。过去的案例很多是非法治化的，如拒交

　　“成立业委会很重要”

　　美丽园业委会雷霞主任、杜平副主任：官司共打了三审。开始曾经想跟物业协商解决，不成。那么从哪个角度起诉呢 ？我们就分析政府文件，针对每项服务收费，找出硬伤：物业公司的设施、设备数量不对，政府已经取消的收费还在收，室内 部分分摊得比实际的要多。我们不打有弹性的部分。一审判我们输，说物业公司已经改正了。二审时我们注意了，后来赢了。 案子从表面上看是物业费用之争，费用构成清晰与否是个问题，别的小区很难模仿这个案子，因为没有业主组织，对设施设备 数量也难掌握，还有建筑面积。这些是硬伤，如果沟通不好，没有真实数据，打起来很困难。我们通过和物业公司沟通，得到 了真实数据。

　　业委会代理律师周杰：当初发现电梯和水泵设施的数量不实，每年多收70多万。刚开始是想协商，问他们能不能让 一步，我们也让步，比如公共照明，没有加上去的东西他们要求加也可以。他们开始认为2.65元/M2是底线，后又退到 了2.04元。把这个数字还原，加上室内

　　我们把诉讼请求细分，这样就不会全被驳掉。刚开始是16项诉讼请求，现在是13项，而且是“确认之诉”而非“ 侵权赔偿诉讼”，确认这样收费对不对，不对就要求取消。二审出乎我们意料之外，胜诉了。因为按照司法实践的惯例，涉及 群体案件的，二审一般不会和一审结果不同，所以大家没想到二审胜诉。再审后大家又悲观了，还找了外聘律师，但没有想到 还是胜诉。

　　我们始终认为我们的维权是理性的。就像得了癌，可以去医院，可以在家里躺着。我们本来准备躺着，结果不得以， 不能让1000多人当被告，干脆就以业委会名义起诉了。业主委员会的起诉是894票高票通过的(共1378户)。有的 业主批评我们就知道打官司，其实我们当时不敢打，但不得不这样做。

　　蔡定剑：财产私有化了，但管理体制却是过去的体制，必然会出现矛盾。过去维权靠抗争、拒交(舒可心是最早关注 此事的)，从胜诉角度，此案很重要，以诉讼的方式，而不是抗争的方式，我认为更好，和谐、依法维权。第二，通过算账的 方式赢了官司，细化诉讼请求。二审后有几个学者出了法律意见书(行内专家意见)，一中院把二审推翻了，再审立案了，维 持了二审。再审确立后，物业公司撤走了，引起了矛盾，政府介入，很快维持正常秩序。后来有业主又提起了罢免案，认为维 权引起了生活不便。此案子涉及到很多问题，各种矛盾。

　　北京大学傅郁林教授：我想请教业委会，大家普遍遇到的问题，你们这个案子中没遇到，是否是你们成功的经验？一 是，很多地方业主委员会根本成立不起来。第二，即使诉讼成功了，还给你们钱，你们怎么处理？这个问题从法律到实践都没 确定。这个案子支持率很高，你们成功成立业主委员会，且形成了高票的决议，我想对你们是很重要的。

　　业委会主任：业委会成立很困难，有8个月的时间是没有业委会的，业主之间在争论到底要不要业委会。后来，先前 成立的维权小组认为要有，否则物业公司都不理你。争论也很大，现在所谓反对派也出了4—5个候选人，但得票不高，相反 维权小组的候选人票很高。候选人一户一票，后按产权面积，好多人不来申报投票权，包括

　　当时管委会没有能把物业费降下来。第一次业主大会投票率很高。我们两年换届，8月10号结束，已经合法成立， 居委会、街道都盖章了，但小区办还没备案，他们说等等再说，等什么？不知道。

　　政府应当通过适当

　　渠道发布公共信息

　　中国人民大学陈幽泓副教授：现在小区对程序问题很了解。你们的成立没有程序问题，要是有，肯定给你们PASS 掉了。

　　傅玉林：诉讼技巧是个问题，是否赔偿之诉就难说了。

　　业委会主任：一是没钱交诉讼费，二是每户交的钱都不一样。

　　舒可心：法院只是判了水泵和电梯数量不是那么多。有些法学专家说法院不应该直接改判价格，实际上法官没有判1 .58元胜诉。

　　傅玉林：法院不是让降价，而是挤水分，说收的不应那么多。这是个事实认定问题。

　　确认之诉是很好的技巧。还有，例如消费者维权，不打欺诈，只打知情权，比欺诈证明容易很多。

　　蔡定剑：20个水泵报了50个，这是事实问题。

　　舒可心：中国的物业管理包含了社区管理。《物业管理条例》把关乎生活的气、暖等公共设备推向了市场，导致物业 公司能左右小区内部5000人的生活。建筑物区分所有权方面，《物权法》草案是对的，对于公共资源，应该由政府控制， 风险不能全由个人承担。

　　根据《条例》，物业管理合同被认为是服务合同，主体是业主委员会对物业公司，业主的权利全在一起，捆在一起， 维权成本高。我认为，物业管理合同应适用信托法，是委托人、受托人、受益人的关系，每个业主都应有诉权，诉讼结果对大 家都有效，类似公益诉讼。在中国信托法中，资产管理信托只是普通信托，不是营业信托，不要紧。关键还在于，在中国，信 托资产的所有权不转移，委托人可随时解除委托，这也是应用信托而不是委托的原因。

　　另外，行业协会的作用。物业管理协会的存在对物业管理行业是正常的，不正常的在于，没有业主的协会。物业管理 协会应该脱离政府，但还不够。政府、市场和第三部门都需要，这是西方的经验，但业主不能指望靠皇帝做主。

　　业主委员会的反对派质疑我捐给维权派的500块钱，我说你们反对派要够理性、负责，我也给你们捐500块。你 们够睿智，理性也基本够，但是你们不负责，你们号称要罢免业主委员会，却一个人都不来，没有人临危受命，砸烂旧世界， 却没有人支持新局面。如果没有现在的业主委员会，小区怎么办？你们罢免了也行，但在被罢免之前，不能辞职，要对小区负 责。

　　在此案中政府把所有公共管理责任推向市场，把公共责任推出去，现在的业主群体能承载吗？西方有很多自治，但小 区成为贫民窟时，政府要进，要用纳税人的钱。现在政府有应急预案，但不够。投票权清册，政府应该公示，产权清册怎么能 由开发商提供呢？

　　陈幽泓：公示不是很妥当，但存入公共档案馆供查询是可以的。商业利益怎么能控制公共资源，而产权人本人却得不 到呢？

　　舒可心：中国是业主大会制度，而不是业主委员会制度。这么多人，都不认识，让2/3业主来开会，怎么解决代议 问题？丰台有个10万人的小区……在中国，物业管理区域的划分是以公共资源供应系统的独立性来分区的，在西方，公共资 源供应都是政府管。所以中国要么要解决大的小区的代表权问题，要么就缩小物业管理权的范围，否则大家没有渠道救济就会 告。我个人不喜欢抗争，因为业主抗争了就没有时间搞建设，没时间把物业管理好，但很多都冲上去和开发商打。

　　中国政法大学王建勋博士：舒可心是斗士，但有的观点我并不太赞同。把案子分两方面看。一是业主的立宪权，制定 业主公约的权利，受到侵犯，现在都是发展商替代来制定的。二是，结社权也被侵犯，能成立业委会或者业委会协会的少。三 是财产权，特别是公共财产，很多公共设施，由发展商决定用途，比如电梯里的广告，实际应由业主决定。最难的问题是胜诉 后，从根本上说，业主们的自治是否可能？物业公司撤走后，小区公共问题怎么解决？政府该进来吗？我认为这是危险的，这 不是自治，自治是要个人能管理私人事务，然后才能上升到共同体的自治，这是很困难的。

　　小区是群体的自治。我认为小区的自治是可能的。但怎么让大家集体行动呢？早期认为，集体行动的能力很难，因为 每个人都是自私的，往往个人的事情做得好，但公共的地方就做得不好。现在的理论家又认为，集体行动是可能的，周围的很 多事情都证明是可以的，很多公共设施都是私人提供的和管理的，或在政府协助下提供的。

　　影响集体行动的因素有几个：一是共同体的规模大小，以什么为单位划为一个小区，划分提供公共物品的方式。不一 定是一个开发商开一个楼盘就以这个为单位，有的太大了，大家又不认识。但也有规模越大越好的，那就是抗议，规模越大成 功几率也就大。

　　第二个因素是共同体成员在多大程度上有共同利益(同质性)，如果小区的人都把房子出租出去，他们就不关心公共 设施了。

　　第三是社会资本，例如信任、互惠；例如大家经常见面，有共同利益，就好办了。

　　有的报纸评论很糟糕。有人说中国人天生自私，不喜欢集体行动，其实这根本就是无关的。其实中国人集体行动能力 很强，自治能力很强。

　　另外，业委会是必要的吗？我认为不是必要的。例如原来城市没有，在农村也没有。但这不意味着在有些小区不能成 立，或不能以一个替代的方式来提供公共物品，在认为需要的时候有共同利益时候可以成立，可以以别的方式提供。老百姓请 了物业公司却被公司所统治，只有这个小区的人认为需要集体行动来获得公共物品时才需要业委会。哪些是公共物品，是需要 的，值得研究。例如水电我认为就不一定用组织形式提供。另外，关于业委会和居委会的关系，我认为两者没关系，性质完全 不一样。

　　(未完待续)