拍卖房市场悄然回暖

　　-张 梦

　　时下，随着购房渠道趋向多样化，通过参加房地产拍卖会来觅得一套理想居所，开始成为一些购房者可以接受的购房 途径。

　　据称，除了普通老百姓之外，投资者以及投资机构也开始关注各个公司的拍卖公告。

相对而言，拍卖房的性价比较高 。而且，有关机构进行现场拍卖的房产，主要是法院委托的拍卖房。因此，在程序安全性方面就有了一定保障。但是，与一般 房产相比，要警惕购买拍卖房存在的潜在风险，在购买拍卖房时应该对一些细节有比较清楚地了解，避免得不偿失。

　　拍卖房成市场新宠

　　近日，深圳市房地产交易中心举行了一次大规模住宅公开拍卖会。其中，怡和山庄和先科花园等共计64套房子全部 售罄，拍卖金额达1200多万元。

　　据称，先科花园44套房子的拍卖显得相当的“热门”：共有264个竞投者，竞投人数与房子的比例是6：1。由 于人数过多，拍卖现场只允许竞投者凭竞投号码牌入场，但场地依然挤得水泄不通。

　　此次房地产转让是深圳市房地产交易中心受龙岗区人民法院和福田区人民法院委托，分别对64套房子进行拍卖的。 深圳发展银行为先科花园的房产提供最高五成10年按揭，银行方面也派出工作人员现场为按揭提供服务，许多人签完确认书 后就办理了银行按揭手续。

　　这次之所以能吸引众多市民加入到竞投的行列，是因为此次房地产转让拍卖公开、透明、规范，竞买人的权益受到保 障，同时成交后只收取委托方2％的费用，受让方不用交纳佣金，加上银行可提供按揭，降低了置业门槛，

　　据介绍，截至2005年10月底，深圳市房地产交易中心自2001年法院规范委托拍卖不动产业务以来，已经累 计举办法院委托房产专场拍卖会逾300场。拍卖会一场比一场火爆，进场拍卖人次屡创新高，参与竞买人累计达到1982 1人次，观摩人数累计超过10万人次，网上浏览拍卖直播4万余人，成为深圳市民购房的新渠道。

　　2001年3月，深圳市人民政府颁布实施《深圳市土地交易市场管理规定》，将土地房产拍卖交易行为纳入土地交 易市场，包括人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让，实现了深圳市各级法院 委托拍卖的土地房产都进场集中交易。自2001年7月第一场至今，交易中心累计拍卖成交房地产4079套，成交金额近 50亿元，成交面积300多万平方米，平均超出起叫价24%，实现了债权人和债务人的合法权益的最大化。

　　据了解，一般拍卖房的来源有两个途径，一是法院委托的强制执行的拍卖；二是个人或企业单位委托的拍卖。其中， 法院在执行过程中委托拍卖公司对相关房产进行强制拍卖。在拍卖前，法院会委托独立的专业评估机构对该房产价值作出评估 ，确定拍卖底价后，由拍卖公司具体负责拍卖过程。而强制执行拍卖的房子是经过法院裁定后可出具法院裁定书的，即产权登 记相对清晰的房产。

　　通常情况下，法院会将收缴来的房屋统一交由专业的拍卖行来拍卖。个人通过拍卖会来竞拍购买房产，在交付定金后 ，可以通过《拍卖公告》上的联系电话预约登记看房。

　　根据拍卖规则，拍卖公司要在组织拍卖之前的一段时间里，根据登记情况将具体标的看房时间通知竞买人。竞买者看 房，事先必须查阅有关资料，了解房子的产权情况，如使用年限、权属、面积、税费等有关情况，获知房屋目前的市场价值等 。不过，一般情况下，拍卖公司是不接受贷款竞拍的，因此参加房产拍卖对购房者的资金实力要求很大。

　　除了普通老百姓之外，投资者以及投资机构也开始关注房地产拍卖公告。事实上，很多中介公司也会参与竞拍，因为 对于许多拍卖会的公示，购房者并不能够及时知道。在这方面，中介公司有较大的优势，只要是合适的房源，不论地段，不论 户型都能够竞拍下来。这样，中介公司也就积累了大量的低价房源。购房者如通过中介公司购买，选择余地也会更大些。

　　据了解，人民法院强制执行，由房地产服务专业部门进行集中公开拍卖是深圳市改革的一次尝试，在全国也是首创。 通过公开拍卖土地房产，能真实反映市场化的土地房产价值，保证了债权人债权价值的最大化，也使普通老百姓获得了新的置 业途径，因此被誉为“平民的拍卖会”。人民法院与市土地房产交易中心贯彻公开、公平、公正的交易原则，定期向社会发布 拍卖公告，为购房者提供咨询、现场看楼、房产过户和税费代收等全程服务。

　　与此同时，拍卖业务的繁荣还有力地促进了房地产市场的规范发展，使得深圳成为全国土地房产拍卖交易最规范的市 场。由深圳市中级人民法院、市国土资源和房产管理局和交易中心联合出台了深圳第一部土地房产拍卖的实施细则《关于深圳 市土地房产交易中心受人民法院委托拍卖不动产的若干意见》，开创了这一领域的全国样板。

　　拍卖房缘何受到追捧

　　作为一种非主流的房地产交易模式，房地产拍卖对于大部分普通购房者来说还是一件陌生的事情，它何以能成为二手 房市场交易新宠呢？拍卖房在交易成本和销售价格上具有哪些优势呢？

　　据称，与市场上同地段、同类型的房源相比，拍卖房价格要相对便宜很多。例如，不久前拍卖的北京朝阳区棕榈泉国 际公寓房产的成交价格是13800多元/平方米。新浪房产频道显示，在2006年2月份最后一次更新资料时，该楼盘均 价为19500元/平房米，其2003年开盘时的均价已是11000元/平米。照此计算，该拍卖价格仅为市场价格的7 折，而这还没有算上今年上半年以来北京房地产价格整体上涨的因素。

　　事实上，一些大城市内物美价廉的房子越来越难买了。不说新楼盘，二手房房价也开始不断攀升。部分购房者为了节 约开支成本，随即开始到拍卖市场竞拍二手房。一般而言，进入拍卖场的房子，起拍价普遍比市场上同地段、同品质的房子价 格低很多。经过几轮竞拍后，房子的成交价一般低于市值10%至20%。

　　目前北京的拍卖房价格相当于市场价的8.5折，而南方的城市比如广州、上海等地拍卖房市场比较成熟，而且人们 对于二手房没有偏见，拍卖房价已高达市场价的9折或以上。在两三年前，由于对二手房消费观念没有转变，加上房源比较差 ，在北京法院拍卖房的价格甚至会低至7折以下。不过，随着目前房地产市场的水涨船高，法院拍卖房交易正日渐活跃。

　　与此同时，通过拍卖的方式来买卖二手房，传播速度快，资金回收迅速，是一个不错的交易方式。而且，拍卖交易的 过程透明，公开竞价，价高者得，没有强买强卖，且拍卖行为受媒体、公众的关注程度更高，能保证房产的真实价值得到体现 ，很少出现水分。这也是越来越多的自住者及投资者购买拍卖房的一个重要原因。

　　与销售价格低廉紧密相连的是卖家的利益。卖家为何同意以折扣价格卖房子呢？法院强制执行是一方面因素。由于无 力偿债等因素遭法院对其资产的强制执行。这种情况比较容易发生在房地产市场不景气的时候，但是在目前如日中天的房地产 市场，很多人之所以情愿被法院“强制执行”是出于成本的考虑。

　　今年6月1日，国家税务总局所发的《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》开始生效。这意味着，如果房 主选择通过市场化的手段比如选择中介把房子转手出去，在缴纳5%的营业税和1%的转让收入的

　　而法院拍卖的房产是不用缴纳营业税的，严格来说也不用缴纳个人所得税。对于卖家来说，尽管要承担法院诉讼费和 评估公司和拍卖公司的相关服务费用，但是这所有的费用加起来远远低于房屋交易价格的5%。相比之下，即使在价格上略有 让步，但在房主看来，通过法院拍卖房产仍不失为一种极好的避税方式。

　　据称，目前参与竞买的买家主要是中介公司和个人买主。房地产市场的强劲走势，让很多中介公司在参与竞拍时都带 有一种明显的“收房”心态。中介公司的竞拍者往往比较看重价格因素，一旦觉得“转手就有得赚”，就会豪气出手，因为他 们有庞大的营销网络和营销队伍，所以地段、户型等缺点他们都可以自行克服。

　　而个人买主往往是有实际需求的，一旦觉得房子合适，即使价格高一点，立马也会出手。不过，在过去很长一段时间 里，成交的交易中个人买家却比较少，因为一般的拍卖房都是一次性付清款项，这让很多个人买家望而却步。

　　随着按揭业务进入拍卖房领域，拍卖房的投资价值将变得更大，这一市场的潜力也将得到进一步释放。经过多年发展 ，房地产市场已由卖方转向买方，引入贷款无疑给那些经济实力较弱的普通老百姓打了一剂强心针，让他们有勇气也有能力进 入拍卖场。拍卖能够使房地产价格的定位趋向更合理，因为拍卖是由买方定价，所以拍卖最能体现一套房产当前的真实价格。

　　如何规避竞买风险

　　尽管目前房产拍卖价往往比市场价低20%左右，但由于买房是一笔数额巨大的交易，因此，如何才能减少与规避竞 买风险，是很多参加房产拍卖的竞买者甚为关心的问题。

　　业内人士提醒消费者，由于房产拍卖现场的气氛往往比较热烈，经常会出现互相叫价，使得房价在几轮举牌之后价格 已经处于高位，然而此时每位消费者都被一种“势在必得”的心理所左右，但成交之后就觉得房子买贵了，这时后悔也晚了。

　　例如，北京市朝阳区左家庄曾经有一些房产进行拍卖，当时的该区域市场价是6500元/平方米，但是最后拍卖成 交价达到了7100元/平方米。虽然这种状况出现的不多，但也说明消费者在拍卖现场很可能会出现一些盲目的跟风行为。 因此，竞买者要对目标房屋周边同档次物业的价位进行比较了解，根据自身经济承受能力，确定对房子的心理价位和期望值。

　　同时，由于拍卖房的产权先天不足，并且部分房产的产权关系错综复杂，产权的可追溯性难度较大，许多银行也不能 清楚地了解拍卖房产的真正产权关系，这为其按揭贷款服务造成巨大的壁垒。

　　随着住宅销售市场与拍卖市场日渐成熟，购房者若想参加竞拍买房，又要规避竞买风险，可得掌握一点学问。

　　首先，竞买者若看到满意的拍卖房，在向举办拍卖会的相关机构交付定金后，即可与之预约登记看房。同一般购房者 选购房屋的程序一样，竞买者看房，应事先查阅有关资料，了解房子的产权情况，包括使用年限、权属、税费等，以获知房屋 目前的市场价值。

　　其次，实地察看时，要掌握地段、交通、配套、环境、物业管理、楼层、朝向、面积、结构等诸多情况，从而可大致 掂量出房子的“分量”。有条件的话，就要多去现场观察。尤其下雨天，可看出房屋是否存在渗漏等现象。此外，要查看房子 里是否还有动产。若有，就要尽快弄清这些动产和物业拍卖的关系，总之谨慎为上。

　　虽然目前有关机构在拍卖服务中，通过与银行合作，开办了按揭付款等项目，以使更多竞买者得以受惠。但就竞买者 自身而言，也应当提高风险防范意识，保障自身利益。

　　业内人士建议，购房者投资购买拍卖房产，特别要注意以下几点：首先，房产拍卖会举办前期，大多是由拍卖机构在 媒体上作公告。但这种获取信息的方式并不保险，许多买家往往会因为没有及时看到信息而错失良机，因此平时要多加留意。 其次，不管能否看到房子，竞买者在竞价前，应尽量到相关机构查询有关的拍卖资料，记录好拍卖委托书、评估报告、电脑记 录等内容。此外，竞买者要对目标房屋周边同档次物业的价位，进行比较了解。根据自身经济承受能力，确定对房子的心理价 位期望值。因为有的竞买者自我控制力不强，容易冲动。等到不知不觉中，拍卖价已经超出市场价格，后悔就晚矣。一旦悔约 ，所交保证金就将被罚掉。

　　再有，想做房产拍卖的买房者，当具备一定的资金实力。因为，当前大多数银行都没有为拍卖房提供按揭贷款服务， 这也是拍卖房目前交易过程中的一大硬伤。因此，消费者在购买拍卖房时应该做好比较充裕的资金准备。若有特殊情况无法一 次全部付清，一定要事先与拍卖机构协商，以免日后产生麻烦。另外，在拍卖现场竞价时，要考虑到支付佣金的因素。比如竞 拍成功后，需交纳房子成交额的5%给拍卖机构做佣金。而且，若竞买未成功，保证金也是不退的，这一点必需心中有数。

　　值得一提的是，在目前的拍卖房中，有很多都是多套房子整体拍卖，一般个人可能很难介入。而这些整体拍卖房产的 地段相对都较好，如果想获得这一部分房产，建议消费者还是寻找一些大型的经纪公司，一方面能够获得好的房源，另一方面 还可以保证房子的产权完整和清晰。

　　相关链接

　　拍卖房竞买流程：(一)仔细阅读拍卖公告。(二)填写竞买申请。(三)保证金存入指定账户。(四)选定意向标 的物。(五)领取竞价牌。此时需提交的资料包括：1、身份证明原件2、竞买申请受理回执原件3、履约保证金收款收据原 件。(六)进场参加竞拍程序。成功者一般3日之内付清全款。竞拍成功者，还应缴纳相关税费包括：