规划变更业主不知情 紫金西区中央遭遇面积风波

　　【龙虎网报道】在商品房买卖过程中，因面积误差、公摊面积计算等引起的交房纠纷屡见不鲜。近日，河西CBD项目紫金西区中央在交付过程中就因此和业主产生了矛盾。

　　据了解，该项目因开发商擅自变更施工图纸，导致每套住宅面积增大，引发部分业主不满，拒不收房。开发商在不愿出示测绘报告的情况下，要求业主补交差额款，并不允许业主在签字拿钥匙之前看房，造成双方矛盾一度激化。在接到相关业主投诉后，记者对此事

进行了调查了解。

　　业主：变更设计我们蒙在鼓里

　　套内面积增大，分摊面积减小，实际得房率比合同约定的还高，但紫金西区中央的业主们对此却并不领情。这是为什么?

　　业主孙小姐购买了紫金西区中央01幢的一套精装修公寓，合同上的面积为45．72平方米，分摊面积13．59平方米，但交付时该房实测面积为46．9平方米，分摊面积为13．54平方米，交付面积比合同约定多了1．18平方米，超出比例约为2．6％。根据《商品房销售管理办法》，面积误差比在3％以内(含3％)的，据实结算房价款。因此开发商要求孙小姐补交6000多元的差价款。

　　但孙小姐称这部分超出的面积是开发商擅自更改施工图纸造成的，并非“误差”。孙小姐出示的测绘图显示，该幢楼靠走道的和窗户所在的墙体分别在原规划核准图基础上向外移了0．25米。

　　让孙小姐感到不理解的是，开发商在更改设计后，并未根据《商品房销售管理办法》相关规定，在10日内书面通知业主，致使业主直到交房才知道自己买的房子面积被“人为加大”，需要补交差额款。

　　实测面积超出规划核准面积4.9％

　　更让孙小姐疑惑的是，购房合同显示01幢的规划核准面积为33296平方米，但测绘所最终实测该幢楼的总建筑面积为34928平方米，比规划核准面积多出了1632平方米，超出比例高达4．9％，远远高于业主补交差额款时2．6％的“误差”。

　　“为什么要我们补交差额款的面积恰好在3％以内?1．18平方米是如何计算出来的?”孙小姐充满疑问。

　　由于《商品房销售管理办法》规定，面积误差比超出3％时，买房人有权退房；买房人不退房的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款由买房人补足，超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。孙小姐因此担心开发商为了自身利益操纵了测绘结果。

　　“目前开发商承认，需要业主补交差额款的总面积约400多平方米，另外还有1000多平方米超出来的面积上哪里去了?”孙小姐说。

　　非公摊面积突变为公摊面积

　　据了解，紫金西区中央01幢有部分楼层配置有“空中庭院”，单个面积为42平方米。在业主与开发商所签的售房合同上，该“空中庭院”被列为非公摊面积，但交房时业主发现，测绘报告把“空中庭院”按一半面积计算，列入了公摊面积。业主们为之哗然。

　　孙小姐计算了一下，住宅功能区共有5个“空中庭院”，按每个“空中庭院”公摊21平方米计算，住宅业主将增加了105平方米公摊面积，185户业主平均每户增加了约0．57平方米的公摊面积。

　　同时，孙小姐在测绘报告上看到，住宅区的公摊面积还包括了商业、办公部位和转换层的门厅、管井、走道、楼梯间、电梯间。孙小姐担心，一些不应该算为住宅公摊的面积算给了住宅业主。开发商：更改设计确有其事

　　在接受记者采访时，开发商紫金房地产公司并未否认更改施工图纸一事。其副总经理史建生告诉记者，01幢楼的建设图与结构图之间存在一点微小的偏差，施工方因此要求在施工图上把墙体外移0．25米。

　　“设计院和我们开发商最后同意了施工方的建议，由于是图纸小的改动，涉及面积不大，并不需要报规划部门批准。”据史建生介绍，更改施工图纸后，01栋住宅部分共约增加了98平方米的面积，办公部分增加了200多平方米面积。

　　至于为什么没把更改设计一事通知业主，史建生表示，是因为担心部分业主不同意，使施工图纸变更不下去，影响具体施工。

　　住宅区不存在“空中庭院”

　　在紫金地产出示的设计图上，01幢的办公区域有5层楼明确标识有“空中庭院”功能区，但在住宅楼层，同样位置、同样面积的区域却未标识具体功能名称。

　　史建生表示，合同上显示非公摊的“空中庭院”在图纸上有明确标识，全部在办公区域，住宅楼层的类似区域并非“空中庭院”，最多可称为“连着走道的大走廊”，因此列入公摊并无不妥。“公摊面积是测绘部门依据图纸和相关规范确定的，并非开发商认定，相反，为了提高得房率，我们主动放弃了2000多平方米本可以列入公摊的面积，如变电房等。”他说。

　　而对实测面积大大超出规划面积，史建生猜测，可能是规划部门与测绘部门计算面积的方法不一致，造成结果出入较大。对此，他们也持有异议。

　　测绘科：测绘报告表述不当

　　房产局测绘科副科长姚钟惠表示，关于紫金西区的测绘结果没有问题，但测绘报告在文字表述上不确切，引起了业主误会。

　　她举例说，分摊到住宅业主的“商业部位的门厅”是指位于一楼商业区两旁的住宅电梯门厅，而不是“商业门厅”；报告中“13- 17层空中庭院”表述也有误，实际是指电梯区面积较大的走道，因为在图纸上这些楼层没有标明有“空中庭院”，而测绘是严格按照图纸认定功能区的，未标明的只能认定为走道。

　　姚科长告诉记者，商品房销售合同上显示的公摊、非公摊项目是针对整幢楼，而不是每套房或某一单元，紫金西区住宅与办公业主在合同上看到的公摊项目是一样的，但实际测绘时认定的公摊内容两者有很大不同。

　　计算标准不同造成面积误差

　　对紫金西区实测面积多出规划面积1600多平方米，测绘部门的解释是，可能是双方计算面积的标准不同，加上该栋楼为结构、功能复杂的综合楼，不排除规划核准时计算错误的可能。

　　负责该项目测绘的南京房地产测绘三所一位工作人员表示，规划核准面积是按照图纸进行测算，如果有些预测人员水平不高，就会造成预测面积与实测面积差距较大。