让利2亿元 到底为了谁

　　一面是京城的开发商“找地都找疯了”，一面是一块地处CBD核心地段的白家庄地块，10月10日挂牌至今，只有两家竞买者。黄金宝地为何乏人问津？一些开发商认为，由于有关部门的挂牌文件中设立了以低于成本“限价回购”的条款，令人却步。

　　专家表示，土地“招拍挂”在实施过程中需防止加入不合理的附加条件。若以保护某一利益方谋求私利，将导致土地出让制度失去公平、公正。

　　“限价回购”为谁让利

　　9月20日，北京土地储备中心发出挂牌公告，拟出让朝阳区白家庄写字楼及商业用国有土地使用权。位于东三环黄金地段的这一地块，很快引来不少开发商的关注。

　　公告标书称，使用性质为写字楼及商业的白家庄地块，挂牌起始价为79654.84万元，总用地面积23709.623平方米，地上建筑面积87600平方米，其中商业用途5000平方米。这一地块竞买须知中带有“回购约定”的条款，挂牌文件第十六条“关于限价回购的约定”称：在这块地的开发总建筑面积中，同意恒世华融公司(该地块的一级开发商)以人民币12000元/平方米的价格，回购5000平方米的地上商业用房(商铺)和8000平方米的办公用房(写字楼)，用于该宗地原用地单位的拆迁补偿安置。

　　京城一位大房地产商认为，“限价回购”好比在招拍挂中设计了强制性的“霸王条款”，借公开交易之名行黑箱操作之实，让土地出让成为“约定只能让特殊方受益的幌子”。

　　SOHO中国市场部有关人士说，查询北京房地产信息网上今年内的成交数据，参考沿三环商业用地的销售价格可知，类似地段目前市价为：商业4万元/平方米、写字楼2万元/平方米，如此低价回购条款，意味着直接让利2亿元左右。

　　一位知情人士表示，“限价回购”的结果不外乎：其他公司望而却步，一级开发商或其关联公司以底价摘牌；其他公司摘牌，为转移成本，抬高商铺和写字楼价格，导致房价飙涨。

　　“限价回购”公开但不公平

　　记者在调查中了解到，对于一级开发商投入的拆迁费用，政府缺乏补偿政策。为平衡其投入的成本，土地挂牌时往往附加了“回购”条件。这一现象在上海也很普遍。

　　有人士指出，附加低价回购条件出让土地，其实是在暗藏地价成本，不仅会被一级开发商所利用，还会导致国家税收流失。

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹认为，“如果将回购条款的潜在收益2亿元打入地价，那样显然会把地价拉得太高，而造成无人接牌的结果。”

　　潘石屹表示：“掩盖高地价真相使得招标虽公开但不公平。”他提出：“如果回购算是一种交易行为，这种交易行为的价格如果远低于成本价，税务局会认为你是偷税漏税。假如这个价格卖到一百万元，现在成交价格是二三十万元，所交的营业税、所得税、土地增值税就会降低，这是否会导致国家税收大量流失？”

　　土地一级开发制度待完善

　　“‘限价回购’是当前土地招拍挂中出现的新问题。”国土资源部法律咨询中心专家表示，表面上看，这是因项目拆迁补偿而产生，根本上还是土地一级开发制度有待完善。如何对这些做法进行有效的监督，是维护土地出让制度公平性的关键。

　　国土资源部土地利用司有关负责人指出，地方在土地出让环节附加条件应有明确的法律依据，须防范制度设计上的缺陷，防止在限价回购过程中出现寻租行为。

　　有专家提出，一级开发商究竟如何补偿“拆迁户”无从监督，但他完全可以通过附加回购条款的高门槛来排斥他人，独霸二级开发。公平的做法是将全部成本转换成土地底价，一级开发利益相关者身上不应出现地价之外的附加权利。(新华社北京10月26日电 记者 陈芳 徐寿松)