北京美丽园物业纠纷折射未来社区民主萌芽

小区里飘动着红旗和蓝旗。
点击此处查看全部新闻图片

业委会主任雷霞接受业主质询。

小区里横幅飘扬。

业主们观看业委会展出的展板。

　　本报记者 包丽敏

　　尽管1000多户邻居都已投完了票，美丽园小区业主王琛手中的票，仍迟迟没有投出。因为，到底投赞成票还是反对票，或是弃权票，妻子和女儿跟他意见不一。

　　“我们家内部得先实行民主。”王琛笑着说。从10月9日开始长达20天的投票期内，一

家三口为此争论不休。

　　争论主要围绕两点：1、要不要罢免小区业委会现任全体委员；2、要不要留用目前在小区服务的物业公司。

　　在这个紧贴北京西四环的高档住宅小区里，不仅王琛一家，几乎所有业主，对此都莫衷一是、各执一词，彼此之间从商讨、争论，直至吵架、谩骂，用一位业主的话形容，这里正上演着“一部情节诡异的现世活剧”。

　　有人叹息，“美丽园乱了”，而有人则从这种“乱”的背后，看到未来社区“民主的萌芽”。

　　“拧干湿漉漉的物业费”

　　这道让王琛一家三口争论不休的选择题，往前追溯，是一场官司。

　　2005年3月，美丽园小区业主委员会将服务小区的鸿铭物业公司告上了法庭。

　　业委会诉称，物业费中存在不实收费。比如，小区实际只有1组(2台)变频水泵，物业公司却按照规划中30组(60台)高压水泵收费；实际只有111部电梯，却按照规划中的118部收费；甚至，应建而未建的公共厕所，照样向业主收取

　　初审业委会败诉。但同年12月的终审，业委会胜诉。

　　根据北京市第一中级人民法院的终审判决，原每平方米2.72元的物业费中，剔除室内中小修费约6.6角，电梯运行及维保费0.9角。而水泵费，则由原来的约2.9角，变成8厘钱。加上其它项目“挤出的水分”，每平方米总共减少收费1.14元。

　　业委会主任雷霞称这一过程为“拧干湿漉漉的物业费”。

　　不过，物业公司并不认同。他们坚称，倘若按终审判决将物业费降到每平方米1.58元，则低于公司实际运行成本，“绝对干不下去”。

　　“这种判法不公平。”鸿铭公司副总经理汪建春说。

　　他解释，公司原来出具的价格是包干价，“讲的是综合盈利”。比如，多收的水泵费需要去贴补没有列入收费的项目，如门禁等小区智能化系统和公共照明费。有些项目原本收费就偏低，如保安费每户每月收取5元，全小区每月保安费收入不足7000元，无法支付美丽园现有80多名保安的工资。

　　“这不能按分项算，没法算。”汪建春强调。

　　“可包干价也不能花账对花账啊。”雷霞反驳道，“包干价我们也要心里清清楚楚，知道钱花哪儿了。”

　　在终审胜诉后的一个月内，业委会便给业主们做了好几场“物业费说明会”，目的是解决他们心中的疑虑：如果物业费降低，目前的物业服务标准会不会降低？物业公司还有没有利润？

　　业委会算了一笔不同的账：即便物业费降到1.58元，在服务标准不降低的情况下，物业公司“照样有钱可赚”。

　　事实上，几年来，在这个每平方米现价已达万元左右的住宅小区内，业主与

　　这场诉讼，被物业公司称为“以诉讼压迫物业就范的霸权作风”。

　　双方的“角力”并未因终审判决而画上句号，一个多月后，鸿铭公司向法院申请重审此案。

　　8厘钱的是非之争

　　“角力”一直延续到法庭之外。

　　“业委会根本不是维权，根本目的就是要把我们赶走。”汪建春说。在美丽园，持这种观点的不仅是物业公司，还有业委会的反对者们。

　　“业委会不是为维权而维权。”反对者之一王晓明说。他认为，这场诉讼，业委会的诉求“是恶意的”。

　　一个重要理由便是，8厘钱的水泵费。

　　终审判决按照高压水泵的收费标准，来计算美丽园实际使用的一组变频水泵的收费，将水泵费从0.292元判成8厘钱，业委会为此饱受质疑。私下里，一些反对者“送”给业委会一个称号：“8厘委员会”。“8厘钱不是善意的市场行为。”反对者德楹说，“他们居心叵测。”

　　围绕这8厘钱，产生了各种是是非非。反对者称，如果照此收费，小区里那一组30千瓦的变频水泵每天只能供水约3小时。但业委会的支持者则指出，这是在偷换概念，“水泵只能满负荷运行3小时，并不等于小区只能供水3小时”。

　　反对者坚称，无论如何，8厘钱不够维持水泵运行的各项费用。“稍微有点常识就能想明白，”王晓明说，“一组变频水泵跟30组高压水泵同样给小区供水，费用绝不会低到30分之一。”

　　为了测算水泵费，业委会曾多方咨询。而学计算机出身的王晓明，也特地找人“补了一课”。为了搞清双方的争论，业主王琛也曾经找到一位供职于建筑设计院的亲戚专门咨询。

　　“8厘钱到底够不够，先别急着下结论。”业委会副主任杜平律师说。关于这组水泵实际支出究竟有多少，“恐怕物业公司最清楚”。

　　但令杜平感到不解的是，在终审法庭上，业委会一再要求物业公司就变频水泵的实际花费进行举证，物业公司却“始终没有举证”。

　　在这个小区里，类似8厘钱引发的争论还有许多。几毛钱、几分钱、甚至几厘钱背后充满了是是非非。

　　“业委会认为几毛钱可以折射出一个企业的诚信问题，是恶意欺诈；同样，几毛钱也能折射出业委会的恶意诉求。”王晓明说。

　　“奸委会”？

　　王晓明2001年入住美丽园。2004年12月业委会选举成立、雷霞出任业委会主任后不久，王晓明与德楹等几位业主便发起成立了“美丽园业主权益监督委员会”。《成立公告》宣称，监委会宗旨是“代表所有业主权益，防止共有财产流失”。

　　有业主质疑监委会的成立既非选举，也没有任何法律依据，是“非法组织”。王晓明辩解道：“我们不是一个组织，是自愿组成的群体，我们把监督权集合起来。”

　　于是，小区里的业主们，像王琛一样，既能看到业委会和物业公司的“宣传”资料，也能收到来自监委会的资料。

　　除了8厘钱的水泵费，反对者们还从别的角度批评业委会的这场诉讼。

　　“你把物业费里所谓的‘水分’挤出来了，可你也得把人家不足的给补上。”王晓明说。业委会的反对者们算了一笔账，按照1.58元标准计算，物业费中收入偏低和未列入收费的项目，资金缺口一年达200多万元。

　　而业委会主任雷霞的说法是，在诉讼前与物业公司的会谈中，业委会曾要求其出示收费偏低项目和未列入收费项目的支出情况，以提交业主大会，“但物业公司始终没有出示”。

　　雷霞算了一笔不同的账：按照法院终审判决的单项价，仅111部电梯的运行费、维保费和检验费，物业公司一年即可获利约160万元。再加上其他可以和应当收取的费用，比如每年约200万元的小区地面停车费，以及开发商需要为其拥有产权的约3万平方米建筑交纳的物业费等，补足这些资金缺口之后，物业公司的利润依旧不低。

　　但物业公司称，如果按1.58元收费，又不降低服务标准，“公司无法维持管理，难以保障员工基本生活”。

　　“业委会太挤兑人了，”王晓明说，“双方应该共赢。”

　　在王晓明看来，所谓的“水分”，是小区建成后实际设施与规划中不符而导致的。物业公司收费时没有及时做出调整，这只是“不准确收费”，“并非欺诈”，而业委会却“揪住物业公司工作中的疏漏大做文章”。

　　因为“站在物业公司立场说话”，在业主论坛上，监委会被一些业主称作“奸委会”。

　　在这个1378户业主的小区里，一些业主猜测：监委会成员不用交物业费，或者享受物业费优惠；监委会成员从开发商或物业处得了好处，他们被“收买”了……

　　甚至有业主质疑：为什么监委会的宣传材料，一夜之间就能分发到每户业主的信箱里？尤其是美丽园二期，因为信箱没有外设投递口，必须用统一的钥匙从后部打开才能放入，而钥匙只掌握在物业公司手中。

　　“业伪会”？

　　而业委会，在业主论坛里，则被一些持不同看法的业主称为“业伪会”。

　　“业委会成员……目的只有一个，赶走物业公司，把美丽园变成他们为所欲为的地方。”一位反对者写道。

　　小区也流传着这样的说法：业委会想请别的物业公司，好从中吃贿赂；业委会成员想自己来经营物业公司，从中谋取暴利；业委会成员里的两位律师，想靠这场官司出名；业委会成员没有工作，赶走物业好赖账不交物业费……

　　“他们做事的心理是阴暗的，”监委会成员德楹评价。他认为，雷霞打这场物业费官司，不是为了维权，而是“仇恨加私欲”的驱动。德楹分析认为，雷霞个人曾与开发商打官司，一审、二审均胜诉，但再审时败诉。因此，对开发商占了主要股份的鸿铭公司，怀有“仇恨”。

　　当王晓明入住美丽园时，雷霞和德楹已经是小区里早期的维权者。

　　据雷霞介绍，当第一批200多户业主入住美丽园时，有13户业主站出来，成功抵制业主领钥匙时必须交税金及公共维修基金的不合理要求。这13户业主中，有一位便是德楹。

　　“那时我是受益者。”雷霞说。她因此认识了德楹。随后，德楹与雷霞均成为业主授权的维权代表，就小区公摊面积纠纷，与开发商打官司。但到2001年，6名核心维权代表中，德楹和另一位代表，与雷霞等其他4名代表发生了分歧，双方“分道扬镳”。

　　2004年8月，小区业委会选举中，雷霞得了800多票。从那年7月开始，德楹便与其他一些业主不断找相关政府部门投诉。“业委会的上台是违法违规的。”德楹说，“甚至业主家里保姆签字(的选票)也算有效。”

　　对于业委会，“我就一句话：不承认！”德楹说。在业委会选举成立约4个月后，德楹成了监委会核心成员之一。

　　2004年10月，业委会在有关部门正式备案。雷霞成为业委会主任，用她的话说，是“阴差阳错”。在进行公摊面积维权时，“因为我嗓门大，大家就让我当‘发言人’。”北京联合大学机电学院这位41岁的女教师说。从那时起，许多业主便听说了雷霞这个名字。

　　开始维权时，“没想太多”，“只是想要个说法，要个明明白白。”雷霞说。她说话语速快，带着湖南口音。

　　业委会的这位核心成员，与监委会核心成员之一的王晓明，曾有过一次长谈。

　　今年上半年，一次雷霞和王晓明遇上了。王晓明回忆，雷霞当时问他：“你为什么老反对我们呀？”

　　“那你说为什么呀？”他反问。“你可能对我们不了解。”“那你们能不能让我了解？”

　　“可以呀，”雷霞说，“你给我15分钟，我跟你解释一下。”

　　结果，这一谈，谈了约5个小时。

　　“她把所有的诉求向我介绍了一下。我也跟她谈得很明白。我们谈得很深入。”王晓明回忆说。他向雷霞表示：“我要看你怎么做，你们做得好，我支持你；做得不好，我反对你。对你们这种做法我不欣赏。”

　　在雷霞的记忆里，两人很客气地交谈。她记得，关于物业费，王晓明说：“差不多就行了，睁一只眼闭一只眼吧。”而她反驳道：“你知道它错误就应该去纠正它。”

　　谈话快结束时，王晓明追问：“你们难道真的没有私心吗？”

　　一个多星期前，当雷霞回忆起这次谈话时，突然有些激动地拔高了声音说：“我们为了什么？为了我们心中的正义。我们不想被剥夺应有的权利。”